신속통합기획 지정이 부동산 가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 용산구 청파 2구역을 중심으로

신속통합기획 지정이 정비사업과 부동산 가격에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 서울시 청파 2구역의 신속통합기획 지정 전·후 가격 변화를 중심으로, 당해 정책의 시행에 따른 시장 내 변화를 분석하는 데 목적을 두었다. 이는 지금까지 부동산 정책의 흐름에 비추어 볼 때, 공공지원계획을 수반한 도시정비사업이 제도적 효과를 가질 수 있는지에 대한 의문으로부터 시작된다. 서울시가 마련한 신속통합기획은 기존 정비사업에 관한 정책 수립 및 시행 과정에서 복잡한 규제와 절차에 기인한 시간지연을 방지하고 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인 제시를 통해 공공지원계획의 새로운 방식을 제시한다. 도시정비사업에 관한 정책 변화의 패러다임을 고려할 때 초기 법제화 시기부터 도시정비법을 통한 정책적 일원화, 공공의 개입이 확대된 6기에 이르기까지, 당해 정책은 민간을 지원하는 지원제도로 정책적 입지를 명확히 하고 신속성 증대를 위한 전향적 정책으로써 전례 없다 할 것이다. 이는 사업 계획 및 절차의 일원화, 통합기획 프로세스 시행을 통해 실질 수요자의 효익을 도모하고 질서 있는 주택공급에 주안을 둔 것으로 해석된다. 이에 본 연구는 공공성과 사업성의 균형, 질서 있는 주택공급과 신속성 증대를 위해 수립된 당해 정책이 시장에 미친 영향을 분석함으로써, 본래의 취지와 목적이 실현되고 있는지 확인하는 데 주안을 두었다.

특히, 부동산에 대한 우리나라 시장참여자의 인식이 단순 ‘주거의 용도’를 넘어 ‘자산증식을 위한 적극적 투자처’로써 자리하고 있다는 점을 고려할 때 제도에 따른 가격 변화에 관한 연구는 의미가 있다고 볼 수 있다. 분석대상지 내 부동산의 가격은 헤도닉 가격모형을 통해 끌어냈다. 해당 재화에 내포된 요소들의 가치에 의해 가격이 결정된다는 가정을 전제로 한 헤도닉 가격모형의 속성에 따라 분석 대상 지역의 특성에 따른 주요 변수들을 산입하기 위해 실거래 자료를 참조했다. 실거래 자료는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 상업·업무용, 오피스텔의 거래 계약일, 거래금액, 소재지, 대지권 면적 및 건물 연면적, 경과 연수 등을 포함하고 있다. 표본은 건물만의 거래 7개, 토지만의 거래 13개, 도로부지 거래 9개, 매수자와 매도자 간 직거래 9개, 청파 1구역 내의 거래 43개를 제외한 나머지 1,151개의 자료를 표본으로 선정하여 사용하였다. 청파 1구역 내의 거래 43개는 신속통합기획을 통한 사업이 아닌 기존 재개발 지역으로 본 연구에서 제외했다. 이에 더해, 정책에 따른 시장 내 가격 변화 도출을 위해 단위 지역 내 정책집행 전·후 가격 차이, 인근 권역과 단위 지역 내 정책 전·후로 비교·대조군을 설정하고 실증분석을 위해 이중차분법을 사용했다.

이중차분법의 적용에 있어, 정책집행이 시장에 미친 영향과 범위를 분석하기 위해 신속통합기획구역으로 지정된 서울 용산구 청파동 1가 (가칭)청파 2구역을 처리집단으로 두고 인근 권역 중 해당 구역으로부터 반경 1.2km까지의 거리를 측정, 재개발 사업구역으로 지정된 곳을 제외한 후 통제집단으로 구성하였다. 비교·대조군을 한정하고, 시간 지평에 제한을 두기 위해 분석 대상을 특정한다. 이에, 정책에 관한 시간 지평은 2020년 1월부터 2022년 12월까지로 두며, 공간적 범위는 서울 용산구 청파동 1가의 (가칭)청파 2구역과 그 인근 지역으로 한정한다. 인근 지역의 범위는 서울시 용산구 청파동 1·2가, 서계동의 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 상업·업무용(주거용 근린생활시설) 오피스텔 등이 대상에 속한다. 이를 통한 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 신속통합기획 구역 공모 전에 비해 공모 후 시장 가격은 상승하였다. 구체적으로, 2021년 12월을 전후로 2020년 1월부터 2022년 12월까지 거래된 1,151개의 실거래가 데이터를 활용하여 신속통합기획 공모일 기준과 신속통합기획 지정 확정일 기준으로 분석한 결과 공모일 기준의 경우에는 행렬식에 의한 이중차분 추정치는 처리집단은 85.69%p, 통제집단은 –4.17%p로 처리집단이 통제집단의 동 기간 가격 변화 대비 약 89.86%p 상승한 것으로 확인되었다.

둘째, 신속통합기획 확정 전에 비해 확정 후 시장 가격은 상승하였다, 신속통합기획 지정 확정 발표일 기준으로 행렬식에 의한 이중차분 추정치는 처리집단은 88.26%p, 통제집단은 -0.68%p로 처리집단이 통제집단의 동 기간 가격 변화 대비 약 88.94%p 상승한 것으로 확인되었다. 나아가, 공모 전·후와 비교할 때 신속통합기획 확정에 따른 시장 가격 상승폭이 더 큰 것으로 분석되었다. 셋째, 회귀분석 모형의 강건성 입증을 위한 개별특성 변수의 추가에도 결과의 방향성에 변화는 없었다. 개별특성 변수인 대지권 면적, 건물 면적, 경과 연수, 지하철역까지의 거리, 검인 유·무, 건물유형 변수를 추가하여 회귀분석 한 결과, 변수 추가 전과 동일하게 상호작용 변수의 계수값이 정(+)의 효과로 나타나 방향성 변화가 나타나지 않았다. 이상의 분석 결과들을 종합할 때, 신속통합기획 공모 전·후 및 확정 전·후의 처리집단 내 가격은 상승하였고 통제집단의 가격 변화는 처리집단과 동조화되지 않은 것으로 확인되었다. 또한 공모 대비 확정에 따른 가격 상승폭이 큰 것으로 나타났으며, 이를 통해 처리집단은 인근 권역인 통제집단과의 가격 정도를 맞춘 것으로 확인되었다. 더불어 신속통합기획을 지정하면서 각종 인센티브를 부여한 바, 구역 내의 부동산 가격상승은 매수 희망자의 가격상승 기대효과로 인한 부동산 기대심리 등 다양한 원인이 작용한 것으로 판단된다.

국내에서는 이미 연구자들이 인간의 심리적 요인이 서울시의 높은 주택가격을 초래하는 원인이라고 제시한 바 있다. 본 연구는 비교적 최근 시행된 정책의 영향을 다룬다는 점에서 정책의 시행과 분석 가능 지역의 시·공간적 한계가 존재한다. 특히, 통계분석을 위한 자료 표준화를 위해 제한한 3년의 시간 지평과 구체적 지역을 한정한 것을 고려할 때 향후 추가적인 정책 시행에 따른 지속적인 연구가 필요하다. 또한 가격에 영향을 미치는 중앙은행의 정책금리 동향이나 시장 내 광의통화를 중심으로 한 유동성, 실질 수요자들의 부동산 자산군에 대한 시장 분위기 분석을 접목한다면 더욱 포괄적인 접근과 엄밀한 분석이 진행될 것으로 기대한다. 이상의 연구는 신속통합기획이라는 정책이 시장에 미치는 영향을 가격 변화를 통해 접근함으로써, 새로 시행된 정책이 시장에 미치는 영향에 대해 실증 분석했다는 데에 의의가 있다. 이러한 점에서 본 연구에서 시행한 정책과 가격의 상관관계 분석이 추후 적용될 정책이나 지역들에 지속적으로 적용되길 바라며, 수요와 공급의 개념을 넘어 정책 고안 과정에서 전위적 접근을 통한 계획 수립과 정책 시행의 초석이 되길 희망한다.

The purpose of this study is to analyze changes in the market following the implementation of the policy, focusing on price changes before and after the designation of the rapid integrated planning improvement project in Cheongpa District 2 in Seoul. This begins with the question of whether urban improvement projects accompanied by public support plans can have institutional effects in light of the trend of real estate policies so far.

The rapid integrated planning improvement project prepared by the Seoul Metropolitan Government presents a new method of public support plan by preventing time delays caused by complex regulations and procedures in the process of establishing and implementing policies for existing maintenance projects and presenting guidelines that balance publicity and business performance.

Considering the paradigm of policy change on urban improvement projects, from the initial legalization period to the sixth period of policy unification through the Urban Improvement Act and the expansion of public intervention, the policy is unprecedented as a forward-looking policy to clarify its position as a support system to support the private sector for speedy progression. This is interpreted as focusing on the benefit of real consumers and the orderly supply of housing through the unification of business plans and procedures and the implementation of an integrated planning process.

Therefore, this study focused on confirming whether the original purpose and purpose are being realized by analyzing the impact of the policy established to balance publicity and business feasibility, and increase orderly housing supply and speed on the market. In particular, considering that Korean market participants' perception of real estate is not only a "use of residence" but also an "active investment destination for asset growth," research on price changes according to the system is meaningful. The price of real estate in the analysis target site was derived through the hedonic price model.

Assuming that the price is determined by the value of the factors included in the goods, actual transaction data were referenced to include major variables according to the characteristics of the analysis target area according to the nature of the hedonic price model. The actual transaction data includes row/multi-family housing, detached/multi-family housing, commercial/business usage, officetel transaction contract date, transaction amount, location, land area and total floor area of the building, and elapsed years.

The remaining 1,151 data were selected and used as samples, excluding 7 building-only transactions, 13 land-only transactions, 9 road site transactions, 9 direct transactions between buyers and se