民事執行上 不動産留置權의 問題點과 改善方案

민사집행에서 부동산 유치권의 문제점과 개선방안을 연구했다.

유치권은 ‘유치적 효력’만을 본질로 하기 때문에 그 성립이 저당권설정등기나 압류(가압류)등기 전·후를 불문하고 매각에 의하여 소멸되지 아니한다. 또한 현행 민사집행법에 의하면 매수인은 유치권에 의하여 담보되는 채권을 변제할 책임을 지므로 매각절차에서 절대적 인수주의를 취한다(법 제91조 제5항). 따라서 인수주의에 편승하여 허위의 유치권자나 과장된 유치권자가 채무자와 통모하여 신축건물이나 개축건물의 건축비· 수리비로 인한 유치권을 조작하거나, 필요비· 유익비 등의 비용지출로 그 부동산의 객관적 가치를 증대하여 피담보채권 총액을 부풀리거나, 매각절차에서 시간 지연을 통한 경매방해의 수단으로 악용되는 경향이 있다. 매각절차에서 유치권자는 현행 민사집행법 제88조 제1항에 열거된 배당요구권자에 해당하지도 아니하며, 동법 제148조에 열거된 배당받을 채권자의 범위(즉 당연배당권자)에도 포함되지 아니한다. 그리고 부동산등기법 제2조에 열거된 등기사항 중 유치권등기는 그 등기 대상도 아니다. 또한 유치권의 성립 및 존속요건인 주관적인 ‘점유’가 공시 기능까지 겸유하기 때문에 객관적인 공시방법인 등기부상 공시가 되지 않아 유치목적물인 부동산에 관련한 다수의 이해관계인이 유치권자의 존재 유·무를 판단하기가 용이하지 않다.

그러므로 매수인이 안심하고 매각절차에 참여하기가 어려워져서 결과적으로는 매수인의 매수참여율을 저조하게 하여 유찰로 인한 유치목적물인 부동산에 대한 매각율도 동반 하락함으로써 그 부동산에 대한 담보가치가 본래의 가치보다 저평가되어 다수의 이해관계인들의 채권도 만족하지 못하고 매각 시장의 활성화도 기대하기가 어렵게 된다. 즉, 담보물에 대한 담보가치의 저평가로 인한 압류채권의 만족을 곤란하게 만들어 매각의 실효성을 저감시킬 뿐만 아니라 민사집행법상의 이상인 집행절차의 안정과 매각절차의 신속성 그리고 매각의 경제성 및 실효성을 저해하는 원인이 되고 있다. 이와 같이 부동산유치권을 에워싸고 있는 문제는 유치권자와 소유자 양 당사자만의 문제라기보다는 소유자, 유치권자, 선순위 담보물권자, 매수인, 압류채권자 등 다수의 이해관계인이 결부되어 있어 이들 상호간의 이익조정과 권리관계를 어떻게 공평하게 해결할 것인가가 현실적인 과제이다.

그래서 이러한 여러 문제들을 해결하기 위하여 실체법적으로는 성립요건인 ‘견련성의 의미’와 그 ‘성립범위’의 인정 문제, 공시법적으로는 부동산물권변동에 있어서 객관적인 공시방법으로써 ‘등기’가 아닌 추상적이고 사실적이며 주관적인 ‘점유’를 성립과 존속 그리고 공시기능까지 겸유하게 함으로써 기인하는 공시의 불안정성 문제, 절차법적으로는 매각절차에서 매수인이 유치권을 부동산상의 부담으로 인수할 것인지 아니면 소멸할 것인지와 관련하여 배당절차 참여 문제 등, 여러 관련 법규가 상호 긴밀히 작용하고 있으므로 어느 하나의 문제만을 위한 이론적 입법론은 실무상 현출되는 다양한 문제들을 근본적으로 해결하지 못하는 한계를 내포하고 있다.

이하 본 논문에서는 유치권의 일반론에서는 의의 및 법적 성질과 연혁적인 비교를 살피고, 성립요건 및 효과와 관련하여 성립 및 존속을 오직 ‘점유’에만 의존하고 ‘점유’를 공시 기능까지 겸유하게 함으로써 기인하는 문제점인 부동산유치권의 공시 문제와 이와 관련하여 공시법상 부동산유치권등기 제도 도입, 그리고 유치권 성립요건 중 ‘견련성’과 관련하여 ‘견련성 범위의 제한’ 문제와 매각절차상 유치권자의 신고의무화, 현황조사의 실질화, 법적효력 면에서 ‘사실상 우선변제권’이 아닌 ‘법률상 우선변제권’을 인정하는 방안으로 실체법상 우선변제권 부여 및 유치권의 법정저당권화, 그리고 절차법상 현행 민사집행법 제91조 제5항 해석상 ‘사실상 인수주의’와 관련하여 명문으로 ‘원칙적 소멸주의’로 개정하여 ‘불완전한 담보물권’이 아닌 ‘완전한 담보물권’으로 전환을 모색하기 위한 제도의 문제점과 관련법규 등을 살펴보려고 한다.

마지막으로 이러한 유치권 제도, 특히 부동산유치권에 있어서 일반론으로 연혁적·비교법적 고찰을 통해 우리나라 유치권의 그 태생적 한계로 부터 매각절차상 발생되는 문제점들이 어디에서 기인하는지, 나아가 이를 어떻게 개선해야 할지를 권리 존·부의 권원으로서 실체법과 실체법의 보충적 기능으로서 공시법 그리고 실체법의 구체적인 권리실현 수단으로 작용하는 절차법 등 현행 제도 등을 문제되는 쟁점들과 관련하여 재검토하고 그에 대한 개선안을 제시해 보고자 한다.