건축물 시가표준액 가격 균형성 분석 및 개선방안

건축물 시가표준액의 가격 균형성을 진단하고 개선 방안을 제시했다.

□연구목적 ○ 건축물 시가표준액은 각종 지방세 과표, 건강보험료 산정 등 활용 범위가 넓고 사회 전반에 미치는 파급효과가 큼에도 불구하고 동 가액이 시장가치(market value)와 어느 정도 일관성이 있는지 광범위하고 체계적인 검토가 이루어진 바 없음 -따라서 지역, 건축물의 규모와 유형, 건물 연령 등 다양한 층화(stratification) 기준에 따라 건축물 시가표준액의 가격 품질을 진단할 필요성이 있음 ○ 본 연구의 목적은 건축물 시가표준액에 대한 단기 및 중장기 개선방안을 제시하는 데 있음 -건축물 시가표준액의 가격 품질을 진단하고, 그 결과에 기초하여 현행 원가법 체계하에서의 개선방안(각종 지수의 개선과 신설, 잔가율 산정방법 개선 등)을 제시 -중장기적 관점에서 원가법 기반의 건축물 시가표준액이 해당 물건의 시장성 (marketability)을 보다

잘 반영할 수 있는 가격산정방식을 제안 □가격 균형성 분석 결과 ○ 시장에서 실제 매매된 부동산의 거래가격을 사용하여 건축물 시가표준액의 가격 균형성을 검토 -거래가격 대비 전반적인 현실화율 수준은 50~60% 수준으로 파악 ○ 용도 측면에서 숙박시설은 시가표준액 수준을 높이고, 주차전용 건축물은 낮출 필요가 있음 -호텔 및 콘도미니엄 등 고급 숙박시설의 현실화율이 상대적으로 낮은 것으로 산출되었고, 주차전용 건축물은 상대적으로 높게 산출됨 ○ 시가표준액 현실화율이 지역별로 차이가 큰 것으로 파악됨 지역별 현실화율 수준을 일정한 값으로 유지시켜 시가표준액의 가격 균형성을 높일 필요 ○ 규모의 경제에 의해 면적(규모)이 증가함에 따라 건축비 단가가 하락하고, 이후 일정 면적을 초과하는 대형 건축물에서는 건축비 단가가 상승하는 것으로 파악됨 -이러한 단가의 하락 및 상승 패턴을 건축물의 구조 및 용도에 맞게 시가표준액 산출과정에 반영할 필요가 있음 ○ 오피스텔을 포함한 집합건물은 원가법에 의한 가격산정이 적정하지 않은 것으로 드러남 -오피스텔 시가표준액은 동일 규모 아파트 공시가격 대비 과소 추정되거나 거래가격 대비 과대 추정되는 등, 개별 오피스텔의 시가표준액은 정확하다고 말하기 어려움 -오피스텔 시가표준액이 시세와 괴리가 발생하여도, 토지 또는 건축물 중 어느 쪽 원인인지 파악이 되지 않아 가격 조정도 어려운 편 -오피스텔을 포함한 집합건물의 경우 원가법 이외의 가격산정방식 필요 ○ 신축 건물의 현실화율은 높은 반면, 기존 건물의 현실화율은 낮은 것으로 파악됨 -신축 건물 현실화율은 원시취득 신고가액 대비 60~80% 수준이며, 전문기관이 발표하는 건물신축단가를 기준하여도 60~80% 수준으로 공시지가 등에 비해 유사하거나 높은 수준 -그러나 노후 건물을 포함한 전체 건물의 현실화율은 50~60% 수준으로 파악됨 -즉 신축 건물의 시가표준액은 적정한 편이나, 신축 이후 경과년수 증가에 따라 시가표준액이 과도하게 감가되는 것으로 해석됨 -특히 약 30년 이상 경과된 건축물 현실화율이 급격하게 떨어져, 노후 건물에 대한 시가 표준액이 과소산정되고 있음을 추론할 수 있음 -따라서 직선 형태의 현행 정액법 감가율 계산방식을 개선하여 노후 건물의 잔가율은 지금보다

상향시킬 필요가 있음 ○ 신축 건물의 구조별 현실화율을 분석한 결과, 철골조 계통의 건축물은 시가표준액 수준이 높은 것으로 판단됨 -철골조 및 경량철골조 건축물의 구조지수 내지 잔가율 계산방식을 개선할 필요가 있음 □원가법 체계에서의 개선방안 ○ 위치지수로 인한 시가표준액 격차는 현행보다

완화시키는 방향으로 개선 -토지가격과 달리, 건축비는 위치에 따른 영향을 거의 받지 않음 -점진적으로 현재 28개 구간을 통합하여 지역에 따른 건축물 가격 변동을 최소화 -또한 공시지가의 분포 현황을 토대로 가격 수준이 유사한 몇 개의 그룹으로 통합한 후 해당 그룹 내에서 지수값을 차별적으로 부여하는 방안이 바람직 ○ 아울러 공시지가 수준에 기초한 현행 위치지수 개념 대신, 지역 시장상황을 반영한 위치지수로 운용방식을 전환 -부동산 시장상황에 따라 경기 활황 지역은 위치지수값을 높게 설정하고, 비정상적으로 높은 공실률 등을 경험하는 경기 침체 지역은 지수값을 낮게 설정 -이처럼 주변 지역의 동적인 시장상황을 반영하여 건축물 가격을 조정하는 것을 ‘경제적 감가’의 반영이라 함 -현행 건축물 시가표준액은 경과연수 증가에 따른 물리적 감가만 반영하고 있으나, 위치 지수 운용에 건축물에 대한 경제적 감가 개념을 도입할 수 있을 것으로 판단됨 ○ 규모의 경제에 의해 면적이 증가할수록 단위면적당 건축비는 하락 -그러나 본 연구 결과에 의하면, 면적 증가에 따라 신고단가는 계속하여 체감하기보다는 일정 면적 이상 대형 건축물에 대해서는 단가가 오히려 증가하는 경향을 보임 -즉, 면적 증가에 따라 신고단가는 일정 면적까지 체감하다가 대형 건축물의 경우 다시 상승하는 등 전형적인 비선형 관계를 보임 -면적 증가에 따른 단가의 체감 및 체증 현상은 모든 건축물에서 발생하는 바, 구조지수, 용도지수 등과 유사하게 ‘면적지수’를 신설할 수 있음 ○ 시가표준액 산정 및 취득세 부과 전산시스템에 집합건물과 일반건물의 구분 항목(key)을 추가할 필요가 있음 -집합건물과 일반건물은 소유권 취급방식, 가격형성원리 등이 상이하여 두 종류의 건물을 명확하게 구분하여 다룰 필요가 있으나, 현행 전산시스템 및 DB는 양 건물을 엄격하게 구분하지 않는 것으로 보임 -집합건물과 일반건물을 구분할 수 있는 항목을 추가하여 양 건물 유형의 체계적 차이를 파악하는 등, 시가표준액 산정과정에 집합건물의 특수성을 고려할 필요가 있음 ○ 집합건물의 경우 원가법이 아닌 다른 가격추정방식으로 전환 필요 -오피스텔을 포함한 집합건물에 대한 가장 신뢰성 높은 가격추정방식은 시장접근법 -시장접근법으로 토지건물 일체가격 추정 후, 적절한 건물 가격배분 비율을 적용하여 최종 건축물 부분만의 시가표준액을 산출하여야 시세와의 괴리를 줄일 수 있음 ○ 집합건물에 대한 시장접근법 적용이 어려운 경우, 차선책으로 ‘층별 효용비’를 반영한 가격산정방식을 제안 -집합건물은 점유한 수직적 위치에 따라 거래가격 수준이 차별적으로 형성됨 -층별 효용비 개념을 집합건물 가격산정과정에 추가 반영함으로써, 시가표준액과 현실 거래가격과의 괴리를 일정 부분 완화할 수 있음 ○ 잔가율 분석 결과, 직선의 형태(정액법)로 건물 가치가 하락하기보다는 초기에는 가속 감가, 후기에는 완만하게 감가되는 패턴을 보임 -약 30년 경과 시점부터는 현행보다

잔가율을 상향시키는 등 2차 곡선 형태의 잔가율 도입이 현실 거래가격과의 괴리를 줄일 수 있을 것으로 판단됨 □중장기 개선방안 ○ 원가법은 모든 상각자산에 적용할 수 있고, 평가주체의 주관이 개입될 여지가 비교적 적어 현행 건축물 시가표준액 산정방식으로 채택된 것으로 보임 -그러나 대상 물건의 시장성(marketability)과 수익성(profitability)을 반영하기 어렵다는 작지 않은 단점이 있음 ○ 건축물 가격의 시장성 및 수익성 반영을 위해 중장기적으로 원가법에서 시장접근 법으로 전환하는 것이 바람직 -부동산 실거래가 신고제도 도입(2006) 이후, 10여 년 동안 충분한 거래 데이터가 확보 및 축적되었음 -실거래가 신고자료를 초기에는 공동주택에 한해 일반에 공개하였으나, 이후 점진적으로 공개 대상과 항목을 확대하는 등 데이터 개방성과 이용 가능성도 높아지고 있음 -실거래가 신고제도 도입 이전 또는 도입 이후 초기 시점까지는 거래 데이터의 제약으로 시장접근법의 적극적 활용이 어려웠다면, 현재는 제도 도입을 위한 여건이 충분히 갖추어진 것으로 판단됨 -시장접근법의 단점은 거래가 없거나 희소한 자산에 적용하기 곤란하다는 것 -그러나 거래가 없거나 희소한 자산은 시장성과 수익성을 고려할 필요가 없는 바, 해당 자산에 대해서는 기존 원가법을 그대로 적용하는 것이 하나의 방안이 될 수 있음 ○ 덴마크는 건축물 가격산정에 시장접근법을 적용하는 국가로서, 국내 과세표준 산정에 시사하는 바가 큼 -시장에서 건축물만의 거래는 드문 편인데, 덴마크는 이러한 희소 거래사례의 문제를 토지 과세표준 산정모형을 통해 해결 -즉 아래와 같은 절차를 통해 건축물만의 거래금액 자료를 충분하게 확보할 수 있었음 ㆍ 건축물 거래금액 = 복합부동산 거래금액 - 토지 과세표준 산정모형을 통한 토지 추정가액 □정책제언 ○ 건축물 시가표준액 검증방식을 실증분석 중심으로 강화할 필요가 있음 -건축물 시가표준액 현실화율 분석을 통해 지역, 건축물 용도 및 구조, 규모, 유형(집합건물 및 일반건물)에 따라 가격 균형성이 미흡한 부분이 파악되고, 이에 따른 개선방안도 자연스럽게 도출됨 -이러한 문제점과 개선방안은 모두 취득세 및 실거래가 신고자료와 같은 실증 데이터 분석을 통해 도출되었음 -따라서 시가표준액에 대한 데이터 기반 검증방식에 좀더 비중을 둘 필요가 있고, 아울러 국세청 임대자료 등 다양한 데이터의 추가 확보와 공유가 필요 ○ 건축물 시가표준액 개선방식으로 신축가격보다는 잔가율 개선에 초점을 둘 필요 -신축 건물의 현실화율은 60~80% 수준으로 결코 낮지 않음 -노후 건물을 포함한 전체 건물의 경우 현실화율 수준은 50~60% 수준으로 낮아짐 -따라서 건축물의 잔가율 개선에 보다

관심을 가질 필요가 있음 -즉 특정 구조 또는 용도의 건축물 시가표준액 수준이 낮다고 하여, 해당 구조 또는 용도 지수를 상향 조정하는 기존 접근은 재고할 필요가 있음(신축 건물의 현실화율을 더욱 높이는 결과 초래) ○ 중장기적으로 건축물 시가표준액 산정방식을 원가법에서 시장접근법으로 전환할 필요 -방대하고 다양한 부동산 거래 데이터의 개방과 공유, 기계학습(machine learning)과 딥러닝(deep learning)으로 대표되는 AI 기술의 보편화 등 유리한 사회적 변화를 기회로 삼아 시장접근법 도입을 적극 검토할 시점으로 판단됨