不動産仲介市場開放의 對應方案에 관한 硏究

부동산 중개시장 개방에 따른 대응 방안을 연구했다.

WTO체제 출범과 더불어 1996년 1월 1일을 기해 不動産仲介業分野가 외국에 개방되었다. 시장개방에 따른 利點은 소비자들의 편익의 증대를 꼽을 수 있다. 즉 외국의 부동산중개업자들로부터 다양한 서비스가 제공되기 때문에 소비자들의 選擇範圍가 확대되고, 국내외중개업자간의 경쟁이 확대되어 중개서비스수준이 전반적으로 향상될 것이 기대된다. 그러나 외국업체의 부동산중개시장의 잠식에 따른 국내 중개업자의 고전이 예상된다. 본 연구는 부동산중개분야의 市場開放에 따른 궁극적인 효과를 극대화하면서, 부정적인 문제점을 최소화하는 측면에서 對應方案을 검토하였다. 硏究內容을 살펴보면, 우선 이론적 고찰로서 부동산중개의 의의, 부동산중개계약의 類型과 仲介過程, 그리고 우리나라의 부동산중개업의 발전과정을 살펴보았으며, 다음으로 외국 즉, 미국, 일본, 유럽 각국의 중개제도를 분석하였다. 이어 우리나라의 부동산중개업의 統計現況 및 제도를 분석하였으며, 이를 외국제도와 비교하여 문제점을 도출하고 그 대응방안을 제시하고자 하였다. 본 연구의 큰 핵심은 현행 우리나라의 부동산중개업분야가 안고 있는 문제점 분석과 이의 개선을 통한 외국중개업체에 대한 대응방안이다. 우선 그 문제점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 중개업자의 非專門性을 꼽을 수 있다. 현재 중개업소의 56.5%가 공인중개사가 아닌 중개인사무소이기 때문에 전문적인 서비스제공에 한계가 있다.

둘째, 중개업자의 경영규모가 외국에 비해 매우 零細하다. 즉, 법인화율과, 사무소면적, 사무소설치비용, 종사자규모, 그리고 수입 등에서 열악하여 이의 개선이 절실히 요구된다. 셋째, 중개업은 타산업에 비해 專門性이 요구되는데도 불구하고 경력이 일천하며, 또한 舊習이 젖어 있어 販賣術이 저조한 실정이다. 넷째, 중개업의 허가기준이 객관적으로 입증하기 어려운 사항들을 포함하고 있어 經濟行爲를 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 다섯째, 현행법에서는 지사나 분사무소의 설치에 대해 엄격히 규제하고 있어 大型化의 저해요인으로 작용하고 있다. 여섯째, 인적구성요건을 공인중개사나 중개인에 한정시키고 있는데, 중개법인의 대형화를 위해서는 각 분야의 專門人力의 흡수가 타당하므로 이 규정의 완화가 요구된다. 일곱째, 일부관련업무 이외에 타업종과의 兼業을 제한하고 있어 대형화, 종합화의 방향으로 나가는 데 큰 장애요인으로 작용하고 있다. 여덟째, 專屬仲介契約制度가 정착되지 않고 있다. 아홉째, 去來情報網의 운영에 있어 중개업법에서는 사업자지정을 받도록 규정하고 있으나 실제로는 자율경쟁에 맡겨져 있기 때문에 프로그램의 양식이 서로 다르고, 정보조사가 중복되어 낭비가 심할 뿐만 아니라, 정보내용 또한 부실하다. 이상과 같이 우리나라 부동산중개분야가 안고 있는 문제점을 해결하고 나아가 외국중개업체에 대응하기 위한 방안을 살펴보면 다음과 같다.

(1) 외국의 선진적인 부동산중개서비스를 적극적으로 도입하도록 한다. 서비스의 개선은 궁극적으로 民間業者 스스로의 경쟁을 통해서 이루어지는 것이지만, 정책적으로도 선진적인 서비스 도입을 유도할 수 있도록 제도적 지원방안을 모색할 필요가 있다. (2) 현행제도는 공인중개사나 중개인 모두 權利․義務面에서 큰 차이가 없다. 二元化 상태는 정책의 일관성을 저해하고 공인중개사와 중개인간의 이질화를 심화시키기 때문에 중개업자의 一元化 방안을 강구하도록 한다. (3) 仲介補助員의 자격 및 역할에 대한 분명한 기준이 필요하다. 예컨대, 일정기간 동안 공인중개사의 지도․감독하에 중개업무의 경력을 쌓도록 한 후 공인중개사자격시험에 응시하도록 하거나 중개보조원제도를 폐지하도록 한다. (4) 현행 객관적으로 입증하기 어려운 허가기준을 폐지하는 것이 바람직하다. (5) 대형화를 통한 對外競爭力 확보측면에서 공인중개사사무소와 법인의 분사무소설치에 대한 제한을 폐지하도록 한다. 또한, 법인의 인적구성요건도 대폭 완화되어야 한다. 그리고, 임원 중에서 회사의 지정 공인중개사를 신고하도록 제도화할 경우 중개법인의 대표자자격을 공인중개사나 중개인으로 한정할 필요는 없다고 본다. 資本과 經營을 분리함으로써 중개업의 대형화를 유도할 수 있고, 이는 중개업의 경쟁력 강화와 직결되는 부분이라 할 수 있기 때문이다.

(6) 현재 중개업자는 몇몇 자유업종에 한하여 제한적인 범위내에서만 겸업이 가능하다. 그러나 부동산서비스산업이 종합화 추세에 있는 것을 감안할 때 兼業許容範圍를 인위적으로 제한하는 것은 타당하지 않으며, 각각 관련법령에서 요구하는 資格要件 및 設立基準을 갖추었을 경우 업무영역을 확대할 수 있도록 겸업금지조항을 폐지하여야 한다. (7) 현재의 제한적인 分讓代行業務를 폐지하여 부동산중개업자가 모든 분양대행업무를 할 수 있도록 하여야 하며, 또한 이 업무를 타 업자는 제외시키고 중개업자만이 할 수 있도록 하는 방안을 검토하여야 한다. (8) 부동산거래정보망의 정착을 위해서는 專屬仲介契約이 확대실시되어야 한다. 이를 위해 서면에 의한 중개대상물의 確認說明, 保證에 관한 설명 등 중개업법상의 중요규정들을 충실히 이행하고 다양한 부대서비스를 제공하는 등 획기적인 서비스의 개선을 위한 노력이 요구된다. 한편, 전속중개계약의 경우에는 手數料에 대한 규제를 보다 탄력적으로 적용함으로써 업체별 서비스경쟁을 촉진할 수 있도록 할 필요가 있다. (9) 현행법에 규정된 仲介對象物의 서면에 의한 확인․설명 및 보증에 관한 설명규정들이 제대로 시행될 수 있도록 업계전체의 노력 및 감독기관의 철저한 감독이 필요하다.

(10) 중개업자가 거래당사자에게 保證金額, 보증보험회사․공제사업을 행하는 자․공탁기관 및 그 소재지, 보증기간에 대해 설명하고 관계서류사본을 교부하도록 한 것을, 현행 仲介完了始點에서 계약성립이전으로 개정하여 소비자가 계약이전에 보증관계에 대해서 인지할 수 있도록 해야 한다. 또한, 현행법령에서 정하고 있는 보증금액의 定額制를 보증금액에 따라 중개범위에 차등을 두는 방안을 검토하도록 한다. 한편, 권리관계 등 기본적인 사항 이외에 주택의 주요설비 등에 대한 하자에 대해서도 책임소재를 분명히 할 수 있도록 去來契約書의 조항을 점차적으로 세분하여야 한다. (11) 거래의 안전을 위해 거래관계자 이외에 제3자의 입장에서 거래관련수속 및 대금지급 등을 일괄적으로 처리해주기 위해서, 또한 부동산금융을 포함한 모든 去來關聯手續을 일괄적으로 결재해 줄 수 있는 역할을 담당할 에스크로제도의 도입이 필요하다. (12) 부동산시장의 不透明性, 閉鎖性을 불식시키고 부동산거래시장의 투명성을 확보할 수 있도록 부동산거래정보망의 정비가 필요하다.