법정지상권의 입법에 관한 연구 = A Study on the Legislation of Statutory Superficies

토지와 건물 소유자가 다른 경우의 법정지상권 입법을 연구했다.

이 연구의 출발점은 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있다는 데서 시작한다. 그리고 이 연구의 종착점은 토지 소유자의 이익과 건물 소유자의 이익 및 공익을 조화시킬 수 있는 현실적인 대안을 제시하는 데 있다. 그 과정이 법정지상권의 입법에 관한 연구이다. 로마법을 계수한 서양법제는 토지의 소유자가 건물의 소유자가 되므로, 법정지상권의 문제가 발생하지 않는다. 그러나 건물과 토지의 소유자가 달라질 수 있도록 입법한 우리나라는 불가피한 상황으로 소유자가 달라질 경우에 건물의 철거를 방지할 필요성이 있다. 그에 따라, 저당권의 설정에 의한 경매로 소유자가 달라질 경우에는 민법 제366조에 의해 법정지상권을 인정하고, 그 이외의 사유로 소유자가 달라질 경우에는 관습법상 법정지상권을 인정하고 있다. 그러나 이러한 법정지상권은 그 성립이 모호한 경우가 있고 더욱이 관습법에 의해서도 인정되는데 반해, 일단 성립이 되면, 최단기간 30년의 법정지상권을 보장받고, 건물소유자가 갱신청구를 하면 또다시 30년의 법정지상권을 보장받으며, 만약 토지소유자가 갱신청구를 원하지 않으면 그 건물을 매수하도록 되어 있어, 건물소유자의 이익이 큰 반면에 토지소유자는 소유권의 제한이 크다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 법무부는 2004년과 2014년 두 번에 걸쳐 법정지상권의 개정작업결과를 내놓았으나, 아직 입법화되지는 못하였다.

그러나 개정작업 과정에서 많은 의미 있는 논의가 이루어졌고, 그 결과물이 2014년 법정지상권 개정시안이다. 2014년 개정시안은, 관습법상 법정지상권을 폐지하고, 경매 등 당사자의 의사 이외의 사유로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우는 법정지상권을, 당사자의 의사에 의해 달라지는 경우는 법정임대차를 인정하였다. 그 효과로, 법정지상권은 15년, 법정임대차는 10년의 존속기간을 인정하되, 갱신청구권과 매수청구권을 부정하였다. 이러한 개정시안이 시행되면, 건물소유자는 건물을 사용한 후, 갱신청구를 할 수 없고, 토지소유자가 계약을 하지 않는다면, 건물을 철거할 수밖에 없다. 건물 사용연한에 비하면, 15년 및 10년은 지나치게 짧다. 이번 개정시안은 토지소유자의 이익을 더욱 보호하여 주는 대신, 건물소유자의 이익을 지나치게 제한하고, 사용가능한 건물의 존치라는 공익에 대한 지나친 제한이 발생하는 것이다. 개정시안의 이러한 문제점을 해결하기 위하여, 법정지상권 및 법정임대차의 존속기간을 늘리거나, 또는 존속기간을 늘리지 않는다면, 건물소유자에게 갱신청구권과 매수청구권이 주어져야할 것이다. 이것이 토지소유자와 건물소유자의 이익 및 공익을 조화롭게 보장하는 현실적인 입법론이 될 것이다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 4 3. 선행연구와의 차별점 4 제2장 법정지상권의 이론적 고찰 6 제1절 법정지상권의 의의 6 제2절 법정지상권의 존재이유 7 제3절 토지와 건물의 관계에 관한 입법례 9 1. 로마법 9 2. 독일법 10 3. 프랑스법 11 4. 영국법 11 5. 일본법 12 6. 토지와 건물의 이원적 체계 13 제4절 법정지상권의 연혁 14 1. 민법 제366조 법정지상권 14 2. 관습법상 법정지상권 18 제3장 법정지상권의 현상 21 제1절 민법 제366조 법정지상권의 성립요건 21 1. 저당권 설정 당시에 토지 위에 건물이 존재할 것 21 2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것 26 3. 토지와 건물의 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정될 것 29 4. 저당권 실행으로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 30 제2절 관습법상 법정지상권의 성립요건 30 1. 토지와 지상건물이 동일인의 소유에 속할 것 30 2. 매매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것 33 3. 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것 36 제3절 법정지상권의 효력 37 1. 법정지상권의 성립시기와 내용 38 2. 갱신청구권 42 3. 지상물매수청구권 43 제4절 법정지상권의 처분과 소멸 43 1. 법정지상권의 처분 43 2. 법정지상권의 소멸 45 제5절 법정지상권의 문제점 47 1. 성립상의 문제점 47 2. 효과상의 문제점 49 3. 거래상의