연구 요약
연구 요지 (AI)
주택 경매에서 임차인 보호와 임차권등기 제도의 문제를 연구했다.
초록
주택 경매시에 임차인의 대항력과 존속기간의 보호라는 요건을 확보하기 위한 노력으로 이해되며 주택임대차보호법상의 임차권의 대항력에 ‘주민등록’ 요건의 필요성 여부, 확정일자효력문제, 안정된 주거생활의 지속을 위한 실질적인 임차기간지속의 문제 및 일정액 보증금의 최우선보호에 있어서 현대사회 실정에 맞는 현실적 금액의 규정, 임차권등기명령제도 등 대부분이 주택이 경매되는 경우에 주로 관련되는 내용이다. 첫째, 주택임대차보호법의 적용범위에 있어서 그 범위를 너무 좁게 규정하고 있다는 점이다. 주택임대차보호법의 제2조를 과감하게 수정하여 주거용 건물의 전부 또는 일부에 적용하고 임차주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에만 제한적으로 적용할 것이 아니라, 포괄적인 규정을 두어, 어느 부분이 주된 경우인가를 가릴 것 없이 획일적으로 주택임대차보호법을 적용시키는 것이 타당하다고 본다. 그 이유로 상가건물임차인보다 주택임차인으로 보호되는 범위가 넓기 때문이다. 둘째, 주택임대차보호법 제3조의 규정에 대항력의 취득요건을 취득하기 위해서는 공시방법을 확보하기 위한 보완장치와 가장인도에 대한 위험성이 방지된다면 ‘주민등록’의 여부에 관계없이 주택의 인도만으로 대항력을 취득해야 한다.
주민등록은 주택임대차보호법에서 요구하는 공시목적이 아니라 순수한 행정상 목적에 의한 주민의 이동상황을 파악하기 위한 것이기 때문에, 대항력의 요건으로 주민등록을 삭제하고 주택의 인도만으로 가능하도록 하여야 할 것이다. 셋째, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 우선변제권을 행사할 수 있으나, 선순위채권자 보호와 거래의 안전을 위하여 확정일자제도가 개선되어야 한다. 임대차등록부를 별도로 비치하여 주민등록의 전입신고시에 보증금액을 포함한 임대차에 관한 모든 사항을 기재하고 선의의 제3자를 보호하도록 이를 열람할 수 있게 하는 방법을 강구하여야 할 것이다. 넷째, 실제로 영세민보호를 위한 최우선변제 법조항을 악용하여 선의의 제3의 채권자의 권익을 침해하는 사례가 빈번 하게 발생하고 있기 때문에 삭제하거나, 현재 주택임대차보호법 시행령은 수도권 과밀억제권역·광역시(인천광역시제외)·기타 지역으로 3분화되어 있으나 현실을 감안한 세분화를 하여 지역특성에 맞게 조정 축소할 필요가 있다. 다섯째, 임차인의 사망으로 인한 임차권의 승계는 사실상의 혼인관계 및 사실상의 가족관계에 있는 자 등으로 확대하여, 임차권의 승계의 범위를 상속인 비상속인의 구분 없이 같이 주민등록이 되어 있는 가족공동생활자도 포함시켜야 한다.
여섯째, 임차권의 존속을 보호하기 위해서는 임대인의 일방적인 계약갱신 거절권을 영국이나 독일과 같이 제한하는 입법이 있어야 한다. 주거안정을 위해 주택임대차보호법에 재계약을 거절할 수 있는 정당한 사유를 임차인의 주거유지 상태불량, 임차인의 의무불이행, 임대료의 연체, 임대인 스스로 사용할 필요가 있는 경우의 대규모 수선 등 일정기간 거주를 할 수 없는 경우 등으로 임대인 마음대로 새로운 임차인과 재계약을 하지 못하도록 할 필요가 있다. 일곱째, 임차권등기명령제도는 기간 종료후 법원 촉탁으로 등기되는 것이 아니라, 보증금반환확보를 목적으로 임대차계약과 동시에 전세권이나 임차권을 단독신청주의에 의해 등기할 수 있도록 하여야 한다. 여덟째, 차임 또는 보증금 증액청구에 대하여 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이후에 5%이내의 인상은 현실적으로 실효성이 의문시되었으므로 임대인의 적정이윤 보장과 보증금액 고액화 부당인상을 방지하기 위해서는 전년도 물가변동율과 주택가격 변동율에 해당하는 비율을 초과 할 수 없도록 하는 방안을 제시한다.
그리고 이러한 증액청구의 실효성 제고와 임차인 보호를 위해서는 임차인이 임대인의 부당한 증액청구를 거절하더라도 임대인은 재계약을 거절할 수 없다고 하는 제한규정이 있어야 한다. 이상과 같은 개선사항은 동법의 입법취지에 맞는 사회복지성의 강조로 경제적 약자인 영세 임차인 보호가 언제나 우선적으로 고려되어야 함을 뜻하지만, 영세 임대인의 경우도 그들의 정당한 재산권이 침해되지 않도록 하는 입법의 형평성을 생각해 보아야 한다. 결국 이러한 구체적인 입법조치의 필요성이 강조되는 것은 주택임대차 문제가 단순한 개인과 개인의 문제 이전에 사회 전반의 해결해야할 과제로서 성격을 가지는 것을 이해하여야 한다는 생각이며, 이 법이 효과적으로 무주택 서민을 보호하기 위해서는 앞에서 언급한 국가정책적인 뒷받침이 있어야 할 것으로 본다. 법은 객관적인 제도로 존재하고 실제 법을 활용하는 것은 사람이다. 즉 법이 아무리 잘 정비되어 있어도 인간이 제대로 활용하지 않으면 법은 아무런 의미가 없다. 주택임대차보호법은 이기적인 인간들이 가장 직접적으로 맞부딪치는 현장이다. 직접적인 인간관계를 규율하고 있는 주택임대차보호법은 양자의 이익을 적절히 조정하는 것이 필수적 요건이다. 이는 결국 법의 문제가 아닌 인간의 문제, 곧 나만이 잘사는 세상이 아닌 더불어 잘사는 세상을 만들어 가려는 인간의식과 사회의식의 문제라고 할 수 있다.
목차
제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 6 제2장 주택임대차보호법의 주요내용 7 제1절 주택임대차보호법의 입법취지와 법적성질 7 1. 주택임대차보호법의 입법취지 7 2. 주택임대차보호법의 법적 성질 9 3. 주택임대차보호법의 적용범위 11 제2절 주택임대차권의 대항력 20 1. 내용 20 2. 대항력의 취득요건 20 3. 대항력의 발생시기 23 4. 대항력의 존속요건 23 5. 대항력의 내용 24 6. 대항력의 인적 범위 25 제3절 보증금의 회수 29 1. 내용 29 2. 선순위 가압류 등기가 있었을 경우 29 제4절 주택임대차보증금의 우선변제권 30 1. 우선변제권의 의의 30 2. 확정일자부 임차인의 우선변제권 30 3. 주택임차인 우선변제권의 요건 32 4. 우선변제권 내용 32 제5절 주택임차권등기명령 34 1. 의의 및 필요성 34 2. 임차권등기명령의 신청요건 36 3. 임차권등기명령 절차 36 4. 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력 38 5. 민법에 의한 임차권등기를 한 임차인 39 제6절 보증금중 일정액(소액보증금)에 대한 최우선변제 40 1. 소액보증금의 의의 및 내용 40 2. 최우선변제권의 요건 41 제7절 기 타 45 1. 경매에 의한 임차권의 소멸 45 2. 주택임대차계약기간의 보장 45 3. 임대인의 차임 등의 증감청구권 47 4. 주택임차권의 승계 48 5. 편면적 강행규정 등 49 제3장 부동산경매의 차 및 임차인의 지위 50 제1절 부동산경매의 의의와 종류 50 1. 부동산경매의 의의 50 2. 부동산경매의 종류 50 제2절 부동산경매의 절차 5
발행 정보
2010. 전북대학교 법무대학원 국내석사 학위논문