리츠제도의 운영현황 및 개선방안 : 자기관리리츠를 중심으로

자기관리리츠를 중심으로 리츠제도 운영현황과 개선방안을 연구했다.

‘부동산투자회사법’에 의하면 부동산투자회사(Reits:Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산과 관련한 대출 및 유가증권에 투자하여 운용성과에 따라 그 이익을 투자자들에게 돌려주는 것을 목적으로 하는 회사이다. 1997년 외환위기로 인해 기업의 구조조정을 원활히 하고 부동산투자에 따른 이익을 모든 투자자들이 균등하게 얻을 수 있도록 하는 등 국민경제발전에 이바지함을 목적으로 2001년 4월부동산투자회사법을 제정하게 되었다. 자기관리리츠는 자산운용 전문 인력을 포함한 임·직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 리츠로서 영속적인 주식회사의 성격을 가지고 있어 한시적인 존속기간을 갖는 기존의 리츠와 구별할 수 있다. 또한 위탁관리 리츠는 자산관리회사에 운용 대가로 수수료를 지급하는 반면, 자기관리 리츠는 인건비와 같은 일반 관리비가 발생한다. 위탁 수수료는 자산 규모에 따라 변동이 되지만, 자기관리 리츠의 관리비는 고정비 성격이 강하기 때문에 규모의 경제가 가능한 특징이 있다. 자기관리리츠는 회사운영상 신속한 업무처리, 영속적인 사업수행으로 업무 특화, 자금조달의 편의 및 투자자의 유동성 확보 측면에서 장점이 있음에도 불구하고 다음과 같은 문제점을 가지고 있다.

첫째, 일반 투자자의 자기개발 리츠에 대한 인식부족?30%이상의 공모제한 규정?주식 보유비율의 제한 및 설립 시 현물출자의 제한으로 인하여 초기 투자자금의 조달이 어렵다. 둘째, 전문 인력이 부족한 상황에서 자산운용 전문 인력 등 상근 임직원에 대한 인건비의 부담과 법인세 혜택을 받지 못하여 수익성이 위탁관리리츠나 CR리츠에 비해 낮다. 셋째, 영업인가 업무와 상장 업무의 심사기준이 달라 상장을 위한 이중의 업무처리가 불가피하고, 업무 관리감독기관에서 관리감독이 소홀해 짐으로써 자체 내부통제가 소홀한 경우 도덕적 해이로 이어져 자기관리리츠의 신뢰성을 떨어뜨리고 투자자의 투자손실로 연결될 수 있다. 이러한 여러 가지 문제점으로 인하여 성장 규모나 속도에 있어서 기대에 못 미친다는 평가가 일반적이다. 법 제정 후 11년이 지난 지금까지 전체 리츠시장의 절반이 기업구조조정리츠로 운영이 되고 있으며, 영속적인 회사인 자기관리리츠는 공모를 통하여 상장된 수가 소수에 불과하다. 본 연구에서는 이러한 자기관리리츠의 문제점과 관련하여 제도개선 및 활성화 방안을 마련하기위해 상장된 자기관리리츠를 중심으로 주가 흐름을 분석하여 여러 가지 문제점에 따른 자기관리리츠의 설립· 운영 측면과 관리· 감독 및 투자자 보호 측면의 활성화 방안을 도출하였다.

자기관리리츠의 설립·운영 측면의 활성화 방안으로는 첫째, 투자자금의 원활한 조달을 위해 협회 활성화를 통한 자기관리리츠 홍보강화, 공모의무의 탄력적 운영, 주식 보유비율의 제한, 현물출자 규정의 완화를 들 수 있는데 다양한 투자 상품을 개발해야 한다는 필요성을 고려하여 더욱 필요한 개선사항이라고 할 수 있겠다. 둘째, 법인세 면제를 통한 수익성 향상, 셋째, 전문인력 양성 및 내부통제 강화를 통해 도덕적 해이와 부실운영을 방지할 수 있다. 자기관리리츠의 관리·감독 및 투자자보호측면의 활성화 방안으로는 첫째, 영업인가 업무와 상장업무 간 상이한 심사기준을 제도적으로 통일해야 한다. 둘째, 리츠 상장 시 상장요건 심사 강화를 통해 리츠에 대한 지식이 부족한 일반인을 보호해야 한다. 셋째, 정보 공개를 통한 투자자 보호로 정확한 자료에 근거한 과학적인 투자를 할 수 있도록 해야 한다. 인식이 부족한 상황에서 정확한 정보도 없이 투기적인 수요가 몰리면 주가 변동폭이 커지면서 자기관리리츠에 대한 부정적인 인식이 생길 수 있다. 자기관리리츠는 기대수익률이 높고 기관 투자자들조차 위험성이 높다고 판단해 투자를 꺼리는 상황이기 때문에 신뢰할만한 정보를 제공하는 시스템이 정착되지 않는다면 일반 투자자들도 등을 돌리게 된다. 투자에 보수적인 기관 투자자가 자기관리 리츠에 참여하면 자기관리 리츠는 사업의 안정성에 더 많은 신경을 쓸 수밖에 없을 것이다.

본 연구는 다수의 투자자들이 소액으로도 투명하고 안정적인 투자를 할 수 있도록 자기관리리츠의 개선 및 활성화 방안을 연구하였다.