住宅後分讓制 活性化를 위한 住宅金融制度의 改善方案에 관한 硏究

주택 후분양제 활성화를 위한 주택금융제도 개선을 연구했다.

Pre-sale of housing construction has been allowed by law in Korea in order to facilitate the housing construction, but such a system has had the side effects like consumers'' limited choices of houses, active real estate speculations and high housing prices. Meanwhile, the Korean government suggested project financing and ''mortgage-backed securitization''(MBS) system in an effort to introduce and activate a post-sale of housing construction system. However, such financial systems have still to be effective due to their poor conditions.

Since smooth supplies of housing financing should be assumed for a successful establishment of the post-sale of housing construction system, activation of the housing financing system must be essential.

The purpose of this study was to review the conditions of project financing and MBS system and address their problems, and thereupon, suggest the reform measures to activate the post-sale of housing construction system focusing on project financing and MBS system.For this purpose, the researcher examined the needs to introduce the post-sale of housing construction system and its spreading effects on housing financing, while reviewing the theories about housing financing to make clear the concept of housing financing system and thereby, reviewed the foreign cases to explore the ways to develop our housing financing system.

Then, the researcher reviewed the current legal system for project financing and MBS system suggested by the government to address its problems and put forwards their solutions.Despite government''s efforts, project financing and MBS system show the following problems. The problems involving project financing are (1) there are no legal ground to activate it, (2) the relevant law has some limitations, (3) banks request constructors to offer a security or additional credit with no professional project appraisers and (4) the basic conditions for real estate capital markets are poor.

The problems involving the MBS system are (1) although the basic assets for securitization fall short, the basic conditions for expanding them are poor, and (2) the conditions for MBS are poor in the long-term bond markets.The following reform measures have been put forwards to promote the project financing. First, it is necessary to provide for a legal ground by having special law enacted taking advantage of the limited responsible partnership system. Second, it is also necessary to arrange Best-Practice for a sound operation of the project financing loans, while promoting a professional organization to appraise their feasibility.

Third, it is essential to expand the scope of the asset owners and enhance utility of the asset securitization. Fourth, it is also deemed necessary to deregulate various indirect real estate investments to promote investments in the real estate capital markets. In order to promote the MBS system, the following reform measures have been suggested. First, it is required to amend Korea Housing Finance Corporation Law to deregulate the MBS. Second, it is necessary to introduce mortgage company and mortgage broker system to expand the basic assets, while introducing a mortgage insurance system to support the homeless people to own their houses and standardizing the MBS to promote its liquidity.

Third, it is essential to rearrange the relevant codes to facilitate the MBS. Fourth, it is also essential to deregulate investments by the pension funds to enhance liquidity of MBS.In conclusion, in order to activate post-sale of housing construction, it is necessary to deregulate project financing and MBS by rewriting relevant codes and thereby, create a ground for their activation, while introducing a housing financing system supporting them. What is most important, however, is to activate project financing and MBS system simultaneously and strike a balance between housing demands and supplies, while continuing to reform the housing financing system.

그동안 우리나라는 주택건설을 촉진할 목적으로 주택의 선분양을 법으로 허용함으로써 소비자의 선택권을 제한하는 동시에 부동산투기 및 주택가격 상승이라는 부작용을 초래하였다. 이에 따라 정부는 주택후분양제의 도입을 추진하면서 활성화 방안으로 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도를 제시한 바 있다. 그러나 이러한 주택금융제도들은 제반여건의 부족으로 아직까지 그 역할이 미미한 실정이다. 하지만 주택후분양제의 성공적인 정착을 위해서는 주택금융의 원활한 공급이 전제되어야 하기 때문에 주택금융제도의 활성화는 필수불가결한 요소라 할 수 있다. 따라서 본 연구에서는 현행 법률체계 하에서 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도가 어떻게 운용되고 있는지 그 현황을 살펴보고 이를 통해 문제점을 분석하여 주택후분양제의 활성화를 위한 개선방안을 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도를 중심으로 고찰하였다.이를 위해 먼저 주택후분양제의 도입필요성과 이에 따른 주택금융의 파급효과를 분석하는 한편, 주택금융제도의 이론적 배경 등 일반론에 관하여 살펴봄으로써 주택금융제도의 개념을 명확히 하고, 주택금융이 발달해 있는 외국의 제도를 통해 우리나라 주택금융제도의 발전방향을 모색하였다.

그런 다음 정부가 주택후분양제의 활성화 방안으로 제시한 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도의 현행 법률체계와 이러한 체계 하에서 실제로 운용되고 있는 현황을 살펴봄으로써 문제점을 파악하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다.연구결과 우리나라의 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도는 정부의 활성화 노력에도 불구하고 다음과 같은 문제점이 발견되었다. 먼저 프로젝트 금융에 있어서는 ① 활성화를 위한 근거법이 없다는 점, ② 관련법상의 제약이 존재한다는 점, ③ 은행의 프로젝트금융대출시 시공회사의 신용보강 등 담보를 요구하고 있으며, 프로젝트의 사업성 평가를 위한 전문기관이 없다는 점, ④ 부동산자본시장의 활용을 위한 기반여건이 부족하다는 문제점이 발견되었고, 주택저당채권유동화제도에 있어서는 ① 유동화를 촉진할 기초자산이 부족하나 이를 확보할 기반여건이 부족하다는 점, ② 주택저당채권의 발행을 활성화하기 위한 장기채권시장의 여건이 부족하다는 점이다.따라서 프로젝트 금융에 있어서는 첫째, 유한책임파트너십제도를 활용한 특별법을 제정하여 법적기반을 마련하여야 한다. 둘째, 모범규준을 제정하여 프로젝트금융대출의 건전한 운영을 도모하고, 사업성 평가를 위한 전문기관을 육성하여야 한다. 셋째, 미분양에 대한 대안으로 자산보유자의 범위를 확대하는 등 자산유동화의 활용성을 증대하여야 한다.

넷째, 부동산자본시장의 투자촉진을 위해 부동산간접투자제도의 각종 제약을 완화하여야 한다. 또한 주택저당채권유동화제도에 있어서도 첫째, 한국주택금융공사법상의 주택저당채권에 대한 제약요인을 완화하여야 한다. 둘째, 모기지컴퍼니, 모기지브로커제도를 도입하여 기초자산의 확대를 도모하고, 모기지보험제도를 도입하여 서민에 대한 주택구입을 지원하는 한편, 주택저당채권의 표준화를 통해 유동화를 촉진시킬 필요가 있다. 셋째, 주택저당채권담보부채권의 발행을 촉진하기 위하여 관련법을 정비하여야 한다. 넷째, 연기금 등의 투자제약을 완화하여 주택저당증권의 유통성을 강화하여야 한다.결론적으로 주택후분양제의 활성화를 위해서는 먼저 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도의 관련법상의 제약을 완화하여 활성화기반을 조성하는 한편, 이를 뒷받침 할 수 있는 주택금융제도의 도입이 필요하다 할 것이다. 그러나 무엇보다 중요한 점은 주택금융이 원활하게 공급되기 위해서는 프로젝트 금융과 주택저당채권유동화제도가 동시에 활성화됨으로써 주택시장에서 수요와 공급이 균형을 이룰 수 있도록 주택금융제도의 지속적인 개선이 도모되어야 할 것이다.