도시정비사업의 신탁사 선정요인에 관한 연구

도시정비사업에서 신탁사 선정에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 공급된 주택들은 시간이 지나면서 노후·불량해졌고, 이런 노후·불량건축물을 체계적이고 효율적으로 재생시킬 필요성이 제기되었다. 이에 정부는 재개발·재건축사업 및 주거환경개선사업이 각각 개별법으로 규정되어 효율성이 떨어지고 상호 보완이 어렵다는 판단 하에 「도시재개발법」을 폐지하고 2002년에 「도시 및 주거환경정비법」을 제정하였다. 하지만 대부분의 정비사업이 조합방식 시행으로 업무수행 전문성과 자금조달 능력이 부족하였으며, 철거업체, 정비업체, 각종 용역업체, 그리고 시공자 등 관련 업체의 선정과정에서 유착 비리, 부당한 설계변경을 통한 공사비 증액, 사업관련자의 뇌물수수 등 부패행위가 지속적으로 발생하였다. 이에 따라 정비사업의 신속한 사업추진과 공정하고 투명한 운영을 위하여 「도시정비법」 제118조 정비사업 공공지원의 역할로 규정되어 있는 신탁사가 사업시행자 또는 사업대행자로 참여 할 수 있도록 2015년 9월 1일 법이 개정되었고, 2016년 3월 2일부터 본격적으로 시행되었다. 도시정비사업의 신탁사 참여는 기존 조합방식의 문제점을 보완하고, 절차 간소화 및 사업비 절감으로 소유자들의 이익을 극대화할 수 있다. 또한 신탁사로부터 합법적 사업비 대여를 통하여 자금조달 문제까지 해결할 수 있어 신탁방식 활성화 필요성은 점점 확산되고 있다.

그러나 기존 선행연구들은 도시정비사업의 신탁방식 사례분석을 중심으로 활성화 방안 연구에 치중하였다. 본 연구는 도시정비사업의 신탁사가 참여하는 정비사업(이하 “신탁방식”이라 한다)에서 신탁사 선정을 위한 중요 평가항목을 돌출하고 우선순위를 분석하여 신탁사 선정시 공정하고 투명한 절차 진행과 소유자 이익 극대화를 통한 신탁방식 활성화에 기여하고자 함을 목적으로 한다. 본 연구를 위해 도시정비사업에 참여하는 조합 및 위원회와 관련전문가, 시공자, 신탁사 등 전문 직군별로 AHP 통계기법을 통하여 신탁사 선정시 중요 평가항목과 우선순위를 분석하여 그 결과를 선정기준으로 도출하였다. 본 연구의 결과 도시정비사업의 신탁사 선정요인에 관한 결론은 다음과 같다. 첫째, 신탁사의 업무범위 및 역할의 중요성에 대한 토지등소유자의 인식 전환이 필요하다. 신탁사 선정요인 1위는 사업경쟁력 요소의 비용조건 중 신탁보수로 평가되었다. 하지만 신탁사는 정비사업의 전반적인 계획을 수립하고 운용하며, 토지등소유자의 선택을 위한 가이드라인을 제시한다. 이는 토지등소유자의 실질적인 개발이익 극대화와 부담금을 최소화 할 수 있는 역할을 한다. 그럼으로 신탁사 선정요인을 신탁보수로 평가하기에는 부족함이 많다. 따라서 신탁사의 업무범위 및 역할의 중요성에 대한 토지등소유자의 인식 전환 필요하며 신탁사 선정시 중요 평가항목과 우선순위에 대한 기준 정립이 필요하다.

둘째, 신탁방식 정비사업의 신뢰성 확보를 위한 노력이 필요하다. 신탁방식 정비사업의 신뢰도는 지속적인 실제사례를 통해 증명해야한다. 특히, 신탁사 선정요인 2위는 신탁방식 준공실적으로 평가되었다. 이는 신탁방식 정비사업의 최종 준공단계까지 검증을 중요하게 생각하는 것을 의미한다. 셋째, 신탁사의 임직원에 대한 교육 및 개별적 업무능력 배양으로 전문성을 강화해야 한다. 신탁방식 정비사업은 기업의 전체적인 이미지 보다 직원의 개별적인 업무수행 전문성이 더욱 중요하다. 직원의 업무수행 전문성은 도시정비사업 특성상 관련법령에 따른 절차진행 및 양질의 협력업체 선정을 위한 노력, 도급순위가 높은 시공자와의 공사계약과정, 설계 및 마감재 수준을 컨트롤 할 수 있다. 또한, 토지등소유자들의 민원과 갈등을 해결하고, 인허가 최적화, Risk Management능력으로 연결되어 사업기간 단축 등 사업성에 중요한 영향을 줄 수 있다. 따라서 신탁사의 임직원에 대한 교육 및 개별적 업무능력 배양으로 전문성을 강화해야 한다. 따라서 본 연구 실증분석을 통한 결과 일반적으로 정비사업에서 신탁사의 역할과 신뢰성 확보, 신탁사 임직원에 대한 전문성 강화가 향후 신탁사를 통한 정비사업 업무의 영역확대에 꼭 필요한 요인임을 알 수 있었다.

Since the 1970s, the houses supplied in the process of industrialization and urbanization have deteriorated and deteriorated over time, and the need to systematically and efficiently regenerate these old and defective buildings has been raised. Accordingly, the government abolished the 「Urban Redevelopment Act」 and enacted the 「Urban and Residential Environment Improvement Act」 in 2002, judging that the redevelopment/reconstruction project and the residential environment improvement project were stipulated by separate laws, which resulted in low efficiency and difficult to complement each other.

However, most of the maintenance projects lacked professionalism and ability to raise funds due to the implementation of the cooperative method, and the construction cost increased through collusion and corruption in the selection process of related companies such as demolition companies, maintenance companies, various service companies, and contractors through unreasonable design changes. Corruption practices such as bribery and bribery by business-related persons continued to occur.

Accordingly, for the prompt project promotion and fair and transparent operation of the rearrangement project, on September 1, 2015, the trust company, which is stipulated as the role of public support for the rearrangement project in Article 118 of the 「Urban Reorganization Act」, could participate as a project implementer or project agent. The law was amended, and it took effect in earnest on March 2, 2016. The participation of trust companies in the urban redevelopment project can complement the problems of the existing cooperative method and maximize the profits of owners by simplifying procedures and reducing project costs.

In addition, the need for activating the trust system is growing as it can solve the problem of financing through legal business expense loan from the trust company. However, the previous previous studies focused on the study of activation methods, centering on the trust method case analysis of the urban redevelopment project.

In this study, important evaluation items for the selection of a trust company in the reorganization project in which the trust company of the urban redevelopment project participates (hereinafter referred to as the “trust method”) and priorities are analyzed to proceed with a fair and transparent procedure and maximize the owner’s profit It aims to contribute to the activation of the trust method through For this study, important evaluation items and priorities were analyzed when selecting a trust company through AHP statistical techniques for each professional group such as unions and committees participating in the urban redevelopment project, related experts, contractors, and trust companies, and the results were derived as selection criteria.

As a result of this study, the conclusions regarding the trust company selection factors for the urban redevelopment project are as follows. First, it is necessary to change the perception of land owners on the importance of the scope and role of trust companies. The first place in the selection factor of a trust company was evaluated as trust fee among the cost conditions of business competitiveness factor. However, the trust company establishes and operates the overall plan of the maintenance project, and provides guidelines for the selection of owners of land, etc. This plays a role in maximizing the actual development profits of land owners and minimizing the burden.

Therefore, it is insufficient to evaluate the trust company selection factors as trust fees. Therefore, it is necessary to change the perception of land owners on the importance of the scope and role of the trust company, and it is necessary to establish criteria for important evaluation items and priorities when selecting a trust company. Second, efforts are needed to secure the reliability of the trust-type maintenance project. The reliability of the trust-type maintenance project must be proven throu