지구단위계획구역내 사업시행 지연요인에 관한 연구

지구단위계획구역 내 사업 지연요인과 토지소유자 피해 문제를 분석했다.

택지개발사업이나 산업단지조성, 주택법에 의한 주택사업 등으로 인한 지구단위계획은 사업시행시 지구단위계획을 결정하여 관리한다. 그러나 사업시행계획 없이 수립되는 지구단위계획은 장기간에 걸쳐 시행되지 않으므로 주민들의 재산상의 손실, 토지소유자의 개발의지와의 불일치 등 다양한 문제가 유발되고 있다. 본 연구는 지구단위계획만 수립되어 있고 사업이 시행되지 않은 지역에 대한 분석을 통해 사업시행 지연요인을 도출하여 해소될 수 있는 방안을 모색하여 효율적인 도시관리와 주민들에게 도움이 될 수 있는 제도로 변모할 수 있는 방향을 제시하는데 목적이 있다. 지구단위계획은 현행 제도하에서 사업의 시행을 위한 관련제도가 개별법에 의한 추진이 가능하므로 각 지구의 특성을 고려하여 적합한 시행방법의 제시가 필요하다. 사업시행방식 선정시에는 보상비, 토지가격의 변화, 토지이외의 권리, 지장물건 보상, 사업성 등이 고려되어야 한다. 사례지역으로 선정된 지역은 도시공간을 조성할 수 있는 여러 가지 제도 중 지구단위계획으로 실현하고자 계획수립이 완료되어 있지만 사회적인 여건변화와 적정 개발이익의 확보 등이 어려워 사업시행이 되지 않고 있으며 대상지역 주변의 현지 여건 및 주변상황, 계획현황 등을 알아보고 사업시행이 지연되는 요인을 분석하였다

사업시행 지연요인 분석 결과 계획수립시 사업시행방안 부재, 지구별 사업성, 기반시설부담 비율, 지가, 지장물의 영향 등의 결과가 도출되었다. 문제점 및 개선방안으로 계획변경의 탄력성 확보, 개발사업제도와 연계강화, 인센티브 제도의 현실화, 기반시설 설치 의무의 명확화 등이 필요한 것으로 나타났다. 본 연구는 기성시가지의 계획적 관리를 도모하기 위해 지정한 지구단위계획 중 일부사업 시행된 지구와 시행되지 않은 지구에 대한 사례분석을 통해 사업시행에 영향을 미치는 요인을 분석하여 지구단위계획의 문제점과 향후 개선방안을 제시하고자 하였다. When implementing a project, district unit plans are determined and managed by housing lot development, industrial lot development and housing projects according to the Housing Act. When they are carried out without a project implementation plan, however, district unit plans do not get to be implemented for a long period of time.

As a result, a variety of problems will emerge including property loss on residents and disagreement with the land owner's development purposes. This study set out to analyze areas which only had district unit plans without implementation in progress, identify the causes behind the delay, search for ways to solve them, and suggest directions to help with efficient urban management and residents. Under the current system, district unit plans can be forwarded according to individual acts regarding project implementation, which means there should be proper implementation methods proposed by considering each district's characteristics.

It is also important to take into compensation costs, changes to land prices, rights other than land, compensation for obstacles, and profitability when choosing project implementation methods. The area chosen for case study had its district unit plans set up to create an urban space, but its implementation had not started due to changes to the social conditions and difficulties with securing proper development profits. The investigator analyzed factors for its delay based on the state of its surroundings, situations around it, and current plans.

The analysis results identified absence of project implementation plans when planning, profitability of each district, percentage of burden with the infrastructure, land prices, and influences of obstacles. The study then proposed such improvement measures for the problems as elasticity with plan changes, reinforcement of connections with the development project system, introduction of a realistic incentive system, and clear statement of infrastructure duties.

The study analyzed the cases of the districts whose partial projects had begun and those which had not yet begun among the district unit plans appointed to manage the old built-up area according to a plan, identified the factors to affect project implementation and problems with district unit plans, and proposed future improvement measures.