미등기 건물의 법정지상권에 관한 연구

미등기 건물의 법정지상권 성립과 권리분석을 연구했다.

숨어 있는 권리가 존재할 수 있는 미등기 건물이나 무허가 건물에 대한 권리분석은 상당히 난해한 편이다. 건축 중에 있는 미등기건물에 얽혀 있는 권리들 중에서 유치권이 가장 대표적이지만 특히 법정지상권에 대한 권리분석이 어렵고도 중요한 문제이다. 즉 건축 중에 있는 건물의 소유를 위한 법정지상권 자체가 성립하는지, 어느 정도의 건축이 진행되어야 법정지상권이 성립하는 독립한 건물로 인정될 수 있는지, 부동산의 일종인 건물로 인정받을 수 있기 위한 최소한의 요건은 무엇인지, 토지와 일체적으로 처분되는 토지의 부합물이나 종물로 인정하는 기준은 무엇인지, 부합물, 종물이 아닌 독립한 건물을 되는 기준은 무엇인지에 관한 이론과 판례를 정리하고 문제되고 있는 사례들을 분석하였다. 그리고 부동산 실무에서는 미등기 건물이나 미준공건물 자체에 대한 거래나 미등기 건물이 소재하는 토지에 대한 거래에서 예측하지 못한 법정지상권이 성립하는 관계로 이해관계인들이 피해를 보는 경우가 많다. 그래서 본 연구에서는 부동산의 매매, 증여, 교환 등의 법률행위나 부동산 강제경매, 공매 등의 법률의 규정에 의한 물권변동을 통해서 인정되는 관습법상의 법정지상권과 저당권실행경매를 통해 인정되는 민법 제366조의 법정지상권에 관한 내용을 중심으로 그 이론과 판례를 정리하였다.

나아가 미공시권리가 될 수 있는 관습법상의 법정지상권을 인정하기 보다는 법률행위에 의한 물권변동의 경우에는 민법상 토지 임대차규정을 확장 적용하자는 입법론을 제기하였다. 그리하여 본 연구는 다음과 같은 순서로 진행하였다. 첫째 토지와 건물이 분리된 연혁적인 과정을 살펴보았다. 로마법 이래로 토지와 건물을 일체적으로 보는 유럽의 대륙법계와 달리 우리나라에서는 어떠한 계기로 토지와 건물을 독자적인 부동산으로 취급하게 되었는지를 연혁적인 과정을 들어 설명하였다. 토지와 건물을 별개의 물건으로 보는 관계로 법정지상권이 문제되었고 그 결과 건물과 토지와 관계된 법률관계의 당사자들의 이익을 해하게 되어 입법론적으로 법정지상권의 적용범위를 최대한 축소하자는 방법론을 제시하였다. 둘째 기존의 선행논문에서 언급 하였던 민법 제366조의 법정지상권, 관습법상의 법정지상권과 관련된 대법원 판례와 이론을 제2장 법정지상권의 이론적 고찰에서 서술하였다. 다만 기존의 논문들과의 차이점은 실제 경매상 문제되었거나 현재 문제되고 있는 사건들을 분석하여 난해한 판례이론들에 대입시켜 정리하였고 나아가 보다 용이한 권리분석을 할 수 있는 방법론을 제시하였다.

셋째, 미등기 건물에 대한 법정지상권을 논하기 위한 전제인 미등기건물의 개념, 미등기건물의 발생원인, 미등기건물의 종류, 경매에서 문제되는 제시외 건물, 독자성이 인정되는 미준공건물의 성립요건을 정리하였고 특히 컨테이너구조물이나 비닐하우스, 공사현장의 설치물들을 위한 법정지상권이 인정되는지 여부를 서술하였다. 넷째, 법정지상권의 분석 수단으로의 건물의 신축연도를 항공사진이나 등기부, 폐쇄등기부를 활용하여 판단하는 방법이나 건물의 존재여부를 판단하는 실무적인 방법으로 기존건물의 멸실등기 일자, 착공신고 일자 등을 분석하는 법을 설명하였다. 이상과 같이 본 연구는 대표적인 미공시권리가 될 수 있고 권리분석이 까다로운 법정지상권에 관한 이론적 설명과 더불어 특히 실무상 권리분석이 어려운 미등기 건물, 미준공 건물에 인정되는 법정지상권에 대한 이론과 대법원 판례를 구체적인 경매사례를 들어서 분석정리 하였다. 그리고 법률행위를 통한 법정지상권이 성립하는 경우를 폐지하고 대안으로 민법상 토지임차권의 성립을 인정해야 하는 필요성과 논거를 제시하고 기존의 지상권 규정의 수정된 조문의 내용과 추가해야 할 임차권등기청구권에 대한 조문의 예시를 들어 입법론을 제안하였다.