북한의 부동산 사용료에 관한 연구

북한의 부동산 소유·이용 제도와 부동산 사용료를 연구했다.

All real estate in North Korea, which has advocated a socialist planned economy, is owned by the state, and the cooperative organizations, and law prohibits private ownership or transfer of property. In particular, land is regarded as a base of life and a valuable asset of the country to be handed down to the next generation; therefore, it has been tightly controlled under the socialist planned economy system. However, the economic crisis in North Korea prompted a change in this situation, resulting in its residents viewing real estate from a new perspective in a changed economic paradigm.

This paper intends to identify and examine the standards used to assess real estate; this in turn determines the basis of collection of real estate fees in North Korea and how these fees are calculated. Hence, this study focused on the July 1 Economic Measures of 2002, the introduction of real estate fees in 2006, and the promulgation of the Real Estate Management Act in 2009. It also involved examining articles pertaining to each period, published in Economic Studies and Journal of Kim Il Sung University (two state-owned economic journals in North Korea), and analyzed laws related to real estate management.

The introduction of real estate usage fees in North Korea began with land usage fees introduced for the first time after the 2002 “7·1 Economic Measures”. In July 2002 the North Korea presidential cabinet began started to collect land use fees for taxation according to a cabinet decision, and its real estate management system began to change in the following ways. First, the country was exploring a new method to recover from a serious economic downturn and to improve the condition of its finances. Second, the economic crisis allowed the country to introduce and justify real estate fees, and since then, the country has attempted to rationalize them.

Third, it further consolidated its control mechanism with regard to real estate, created the Real Estate Management Act (2009) to establish a legal basis to collect real estate fees, and is also pursuing other practical measures in the same vein. The real estate price quoted in North Korea has a limited purpose—it is “the price not to sell and buy real estate but to be used as the basis to determine real estate fees.” In other words, real estate prices are not used for trade but as a way to evaluate the status of real estate. Real estate prices are determined in two ways. Firstly, real estate is assessed according to its utility, which is determined by the fees.

Second, real estate is assessed differently according to its use—specific use, purpose, and location. For example, it is assessed differently from other types of real estate according to its characteristics, economic effectiveness, usefulness, and demand, and then its price is determined. The law stipulates that real estate fees be calculated based on the price determined at a “fixed rate.” Finally, the perception of the real estate sector in North Korea is gradually deviating from that of a traditional socialist economic system to a market economy system.

In short, while private ownership of real estate (except houses) is rejected, an effort is being made to resolve disparities between the changed reality and the current demand-related conditions with regard to real estate ownership. This is because of the structural characteristics of North Korea’s socialist system, with its deeply-rooted socialist philosophy, which prohibits private ownership. However, a shift in perception would mark the beginning of the gradual introduction of real estate privatization policies and real estate reforms. 사회주의 계획경제를 표방하여온 북한의 모든 부동산은 국가와 협동단체의 소유로서 개인의 사적소유를 법률적으로 금지하고 있다. 특히 토지는 삶의 터전이자 다음 세대에 물려주어야 할 나라의 소중한 재부로 규정하고 사회주의 계획경제 체제하에서 철저히 관리되어왔다.

그러나 북한의 경제위기는 이러한 부동산에 대한 관리에서의 변화를 가져오게 되고, 주민들 또한 변화된 경제적환경에서 부동산을 새로운 관점에서 바라보게 되었다. 본 논문에서는 북한에서 현재 부동산 사용료 징수에서 가장 기초가 되는 부동산을 어떤 기준에서 평가하고, 사용료는 어떻게 산정하고 있는지에 대하여 연구하고자 한다. 이를 위하여 2002년 ‘7·1 경제 조치’와 2006년 ‘부동산 사용료’ 도입, 2009년 「부동산관리법」 제정에 중점을 두고 북한의 경제 분야 기관지인 『경제연구』와 『김일성종합대학학보』에 실린 논문들을 시기별로 구분하여 살펴보고, 이에 기초하여 부동산관리에 관한 법령들을 분석하였다. 북한의 부동산 사용료 도입은 2002년 7·1 경제 조치 이후 처음으로 도입된 토지사용료가 그 시작이다. 북한은 2002년 7월 내각 결정에 따라 처음으로 세금의 성격을 지닌 토지사용료를 징수하게 되고, 이를 시작으로 북한의 부동산관리제도는 변화하였다. 첫째, 재원확보를 위한 새로운 제도를 모색하는 단계로써 심각한 경제난을 회복하기 위한 새로운 방법을 모색하였다. 둘째, 부동산 사용료를 신설하고 이를 정당화하면서 합리화하기 위해 노력했다. 셋째, 부동산에 대한 통제기제를 더욱 강화하고, 부동산 사용료징수에 관한 법 제도적 기반을 조성하기 위하여 부동산관리법을 제정하는 것은 물론 현실적인 대안들과 제도들을 추진하고 있다.

북한에서 부동산 가격은 ‘그것을 팔고 사기 위한 가격이 아니라 부동산 사용료를 제정하기 위한 기초로 이용’한다는 한정된 목적을 지니고 있으며, 매매를 위한 것이 아니라 부동산의 현실적 규모와 운영 실태를 평가하기 위한 통제기제로 사용한다고 이해할 수 있다. 첫째, ‘효용’에 따라 부동산을 평가한다. 둘째, 부동산의 용도, 세부용도, 이용목적 및 위치에 따라 다르게 평가한다. 즉 부동산 특히 토지의 경우 그 특성과 경제적 효과성, 유용성, 수요에 따라 다르게 평가하고 가격을 제정하며, 이에 기초하여 ‘일정 요율’로서 부동산 사용료를 산정하도록 법률적으로 규정하였다. 끝으로 북한 부동산 분야는 전통적인 사회주의 계획경제 체제에서 점차 벗어나 시장경제 체제로 그 인식이 변화하고 있다고 평가할 수 있다. 즉 지금까지 부동산 특히 토지에 대한 사적소유를 부정하면서도, 한편으로는 변화된 현실과 부동산 소유에 대한 실질적인 ‘수요’들 사이에서 문제 해결을 위한 다양한 논의를 진행하고 있다는 점이다. 이처럼 혼선된 구조는 북한 사회주의제도의 구조적 특성과 이에 따라 뿌리 깊이 자리 잡은 사고방식, 그리고 사적소유를 인정하지 않는 사회적 시스템이 존재하기 때문이라고 볼 수 있다. 그러나 이러한 인식의 변화는 부동산에 대한 사유화 정책의 점진적 도입과 부동산 개혁의 시초가 될 수 있을 것이다.