韓國의 土地利用規制에 關한 硏究 : 用途地域地區制를 中心으로

토지이용 규제의 주요 수단인 용도지역지구제의 실태와 개선책을 분석했다.

本 論文은 韓國의 土地利用規制에 있어서 그 주된 手段인 用途地域地區制에 관한 實相을 分析하고 그 問題點을 抽出하여 그 改善方案을 摸索하는데 그 目的이 있다. 이와같은 目的을 달성하기 위하여 本 硏究는 다음과 같은 範圍와 方法을 채택하고 있다. 最廣義의 土地利用規制는 土地의 所有, 利用, 收益등의 規制를 包括하는 槪念으로 土地政策과 同一 槪念이나, 그 중 「利用」規制만을 內容으로 하는 廣義의 槪念 가운데, 그 주된 手段인 用途地域地區制만을 限定하여 狹義의 土地利用規制로 定義하고 이를 本 硏究의 對象으로 하였다. 또한 法測上 範圍로는 非都市地域의 土地利用計劃과 用途地域地區制에 대하여는 國土利用管理法을, 都市地域의 土地利用計劃과 用途地域地區別에 대하여는 都市計劃法 및 建築法만을 限定하여 分析 考察하였다. 그리고 서울市 江南地域 282個 標準地를 事例對象 地域으로 선정하여 用途地域 變更과 地價와의 相關關係를 콤퓨터를 사용 多重回歸分析方法으로 用途地域地區制의 目標인 效率性과 衡平性을 計量的으로 實證分析함으로써 本 硏究의 妥當度를 높이고자 하였다. 이와같은 節次에 따라 分析한 結果 그 問題點에 따른 改善方案을 강구한다면 用途地域地區制의 效率性이 提高되고 衡平性이 確保될 것이라 생각된다.

첫째, 70餘個의 過多한 土地利用規制法令의 構造的 再整備가 이루어져야 하고, 또한 土地利用計劃間의 目的體系가 複雜多岐하므로 各級計劃間의 體系化를 위한 構造 調整이 先行되어야 할 것이다. 둘째, 國土利用計劃上 用途地域의 管理體系가 複雜하여 綜合調整機能이 徵弱하므로 「國土廳」(가칭)과 같은 國土利用管理를 綜合的으로 總括 專擔하는 機構를 設置하는 것이 바람직할 것이고, 또한 傳統的 用途地域地區制의 硬直性을 補完하고 時間的 狀況에 부응하는 時差的地域制등 새로운 用途地域制의 導入이 硏究 檢討되어야 할 것이다. 세째, 現行 우리나라 用途地域地區制는 都市의 一部 또는 集團으로서의 建築物規制의 手段이 없고, 立體的 都市環境 造成에 대한 실질적 調整이 不可龍하므로 이를 補完하기 위하여 地區計劃制度의 導入이 檢討되어야 할 것이고, 또한 都市計劃을 長期的 合理的 方向으로 유도하기 위하여 街區分割統制手法을 都市計劃의 一部로 導入 實施함이 요구된다 할 것이다. 네째, 單位用途地域을 細分化하고 不適格用途를 誘導行政에 의하여 適格用途로 유도하고, 用途地域 變更의 愼重性을 提高하여야 할 것이며,또한 基本建築親制와 用途地域別 建築規制의 內容이 區分될 수 있도록 建築法 體系의 改編이 檢討되어야 할 것이다. 마지막으로 現行 用途地域地區制의 基本的 證展方向은 이제까지의 中央集權的 劃一規制로 부터 計劃發想과 執行方式에 일대 轉換이 요청된다 할 것이다.

따라서 그 地方 내지 地域의 現地性과 自律性이 提高되고 住民參與와 公開行政 등이 確保될 때 合理的이고 效率的인 土地資源의 利用 管理가 이루어지고, 全國의 모든 地方住民들에게 土地利用에서 발생하는 所得과 富가 보다 골고루 配分될 것으로 생각된다. The primary purpose of the present study is three-fold: (i) to analyze the intricate nature of legal as well as institutional background of land use control system in Korea, (ii) to articulate both structural and operational problems pertinent to the system, and (iii) to propose a set of alternatives streamlining the current land use control machanism enhancing the efficiency and equity aspects of the system.

The land use control, in a broadly specified terms, is generally implied to publicly intervene possession, use, as well as transacion of private property for the sake of public intrest. The present study places special emphasis upon the manner in which the use of private property is controlled by zoning system which is a major type of land use control in Korea. Land use ordinances manifested in National Land Use and Management Law, Urban Planning Law, and Construction Law are comparatively reviewed. The nature of problems, legal and administrative, associated with zoning system are discussed in efficiency and equity context.

An empirical analysis exploring the impact of zoning change upon land price is also attempted utilizing 282 sample parcels in the study area. Several recommendations are proposed. First, to simplify the complex legal structure associated with land use control and its administration is strongly called for. Government bodies responsible for controlling specific types of land use tend to compete each other. A strong organizational effort and even an establishment of a new government organization seem to be needed to better orchestrate an efficient administration of land use control.

A new concept of zoning should be developed and accomodated in the present system to minimize the intrinsic problems of inflexibe nature of current zoning structure. Zoning scheme similar to subdivision control in the United States is recommended. Strategies effectively policing land use violations should also be developed. Finally, the procedure of land use control and administrative decision making power should be further decentralized. And a formal channel to reflect local intrests and to facilitate citizen participation in the process should be institutionalized corresponding to the new wave of local antonomy movement currently witnessed in Korea.