정비사업에 의한 주택전세가격 변동에 대한 연구 : 서울시 주택시장을 중심으로

서울시 정비사업이 주택 전세가격에 미치는 영향을 분석했다.

정비사업은 개발이 완료된 기성시가지에서 아파트의 대량공급을 가능하게 하는 유일한 수단이기에, 수급논리에 의해 주택시장 가격안정에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 방안이라 볼 수 있다. 그러나 정비사업의 특성상 사업의 진행 중 발생하는 대량 멸실은 일시적으로 주변의 임차수요를 증가시켜 인근지역의 전세가를 상승시킨다. 이러한 현상에 대해 여러 연구자들은 선행연구에서 특별한 이견을 보이지 않으며, 이와 관련하여 2천세대 이상 정비사업의 대량 멸실 발생시 이주시기를 조절하는 제도가 시행되고 있기도 하다. 그러나 전세가격상승에 대한 우려로 정비사업의 진행을 늦추는 것은 결국 장기적으로 신규공급속도를 늦춤으로서 주택 매매 및 전세가격상승에 영향을 미치게 되므로, 정비사업 진행의 속도를 어떻게 조절해야 할지에 대한 고민과 이를 위한 연구의 필요성은 크다고 볼 수 있다. 또한 이러한 연구는 정비사업으로 인한 멸실 뿐 아니라 그 외 정비사업 과정에서 주변 전세가격에 영향을 미치는 다른 요인들도 종합적으로 반영할 필요가 있다. 정비사업으로 인한 멸실이 인근지역의 전세가를 상승시킨다면, 이후 정비사업이 준공되어 신규공급이 발생할 때에는 임대차 시장에도 물량이 증가함에 따라 인근지역의 전세가격이 하락하는 현상이 발생하기 때문이다.

이에 본 연구는 정비사업의 멸실 및 공급이라는 두 이벤트로 인해 전세가격이 변동하게 되는 시점과 기간, 영향력의 정도를 분석함으로서 정비사업의 진행속도 결정시 근거가 될 수 있는 결과를 도출하였다. 분석은 2011년부터 2020년까지 서울시 내에서 정비사업으로 인해 발생한 아파트의 멸실 및 공급을 대상으로 하였으며, 각 정비사업에 따른 국지적인 효과를 측정하기 위해 상대전세지수를 사용함으로서 상위 주택전세시장의 공통적인 가격상승요인을 배제하였다. 분석결과는 정비사업으로 인한 멸실과 신규공급 발생시, 해당 자치구에서 각각 일시적인 전세가격의 상승 및 하락이 발생하며, 그 가격변동은 일정기간 후 이벤트 발생 전의 수준으로 돌아간다는 것을 보여주었다. 이는 두 이벤트로 인해 발생한 충격이 결국 서울시 전체로 파급되었음을 의미한다. 두 이벤트로 인한 가격변동기간은 멸실과 공급 둘 다 약 12개월 정도의 수준으로 유사하였으나, 가격변동효과는 공급이 발생할 때보다 멸실이 발생할 때 더 큰 것으로 나타났다. 이 결과를 통해 공급으로 인한 가격하락효과보다 멸실로 인한 가격상승효과가 더 크므로 정비사업 진행시 전세가 상승에 대한 이슈를 중요하게 다뤄야 할 것이라 생각할 수 있으나, 이 분석은 아파트재고변동률에 따른 전세가격의 변동을 살펴본 것이기에 멸실되는 주택의 양과 공급되는 주택의 양을 고려하여 결과를 해석할 필요가 있다.

일반적으로 정비사업 진행시 멸실세대수보다 공급세대수가 많다는 점을 감안한다면 멸실로 인한 가격상승효과와 신규 공급으로 인한 가격하락효과의 차이는 그리 크지 않다고 볼 수 있다. 따라서 이러한 연구결과는 대량 멸실로 인해 일시적으로 전세가격이 상승하는 것을 우려하여 정비사업 추진을 연기하는 것은 현명한 선택이 아니라는 주장을 뒷받침하는 근거로서 사용될 수 있을 것으로 보인다. Since the housing redevelopment project is the only means of the mass- supply of the apartment houses in the built-up areas of the city, it may positively help to stabilize the housing market in terms of the supply & demand theory. However, in consideration of its attributes, due to the mass-loss of the houses in its process, the housing redevelopment project would well increase the demands for the housing rental (Chonsei) around its area only to increase the Chonsei prices.

Various researchers seem to show any special disagreement on this phenomenon. In relation with this, when 2 thousand or more houses are mass-lost, the system of adjusting the timing of moving out is operated. However, the delay of the housing redevelopment project would well delay the supply of new houses in a longer term and therefore, it would result in higher housing and Chonsei prices. Hence, it is deemed necessary to agonize over how to adjust the pace of the housing redevelopment projects and there is a great need for research for this.

In addition, such research like this need to comprehensively reflect not only the loss due to the redevelopment project, but also other factors that affect the surrounding Chonsei prices that occur within the redevelopment project process. Just as the loss of houses caused by the redevelopment project serves to increase the Chonsei prices in the neighboring areas, after the construction of houses due to the redevelopment project, Chonsei prices will fall because new housing supplies will be added not only in the housing transaction market but also in the housing rental market.

This study analyzed the timing, period and effects of Chonsei price changes caused by the events or loss and supply of the houses due to the redevelopment project to provide for the ground useful to decide on the speed of the housing redevelopment project. To be more specific, the object of researcher's review were the apartment housing complexes that would be lost and supplied in Seoul according to the redevelopment projects for the period from 2011 to 2020, and in order to measure the local effects of each redevelopment project, the researcher used a relative Chonsei index, excluding the common factor increasing the Chonsei prices in the Chonsei markets across Seoul.

As a result of the analysis, it has been found that when houses were lost due to the redevelopment projects, the Chonsei prices rose temporarily and after a certain period of time then stabilized to the level before the loss of houses caused by the redevelopment projects, and that when new houses were supplied due to the redevelopment projects, Chonsei prices fell temporarily and after a certain period of time stabilized to the level before the supply of houses caused by the redevelopment project. Such finding means that the impact of the two events spilled over the entire Seoul city.

And ‘The period of price fluctuation’ due to the two events was similar to that of 12 months for both loss and supply but the effect of price fluctuations was higher in loss than in supply.

Based on such results, it may be concluded that since the price rising effect due to the loss is larger than the price falling effect due to the supply, it may be conceived to treat the issue of the rise of the Chonsei prices more importantly for the housing redevelopment projects, however, this study analyzed the relationship between housing stock fluctuation rate and Chonsei prices, and therefore, considering the fact that the number of the houses supplied after the housing redevelopment project is larger than that of the houses lost due to the project, it may well be perceived that the difference between the price rising effect due to the loss and the price falling effect due to the increase of supply is not much wide.

Such a result would well support the argument that it would not be a wise choice to delay the housing redevelopment projects in fear of the temporarily rising Chonsei prices due to the mass-loss of houses due to the redevelopment projects. Keywords: Residential Redevelopment Project, Increase in Rental Price, Housing Loss, Housing Supply, Stock Variation