보금자리주택지구의 사업지연 요인에 관한 연구

보금자리주택지구 사업 지연의 요인을 분석했다.

우리나라는 6.25 전쟁 후 급격한 인구 증가와 농촌인구의 도시유입 등으로 1970년대 이후 수도권을 비롯한 대도시권에 대규모 주택공급이 필요한 상황이었다. 이에따라 정부는 사회적 약자인 저소득층의 주거안정을 도모하고 무주택 서민의 주택마련을 촉진하기 위하여 공공주택정책을 발표하며 주택시장에 개입하여 왔다. 특히, 1990년대 말(국민의 정부) 국민임대 100만호 건설계획 및 2기 신도시 건설 추진으로 주택정책이 복지정책으로서의 공공성을 강하게 가지기 시작하였다. 2000년대 들어서부터는 공공이 직접 주택재고를 확대시키는 생산자 지원방식뿐만 아니라 저소득층에게 임대료 보조, 정기적 수당을 제공하는 수요자에게도 지원하는 정책을 병행 추진하여 주택 보급률이 100%를 상회하고 있으며 다양한 임대주택정책을 제시하는 등 높은 공공성을 가지고 역할을 하여 왔다. 2008년 9월 19일 새로 들어선 정부는 「국민주거안정을 위한 도심공급활성화 및 보금자리주택 건설방안」을 발표하면서 2018년까지 150만호의 보금자리주택을 공급하기로 하였다. 인위적 수요억제 및 공급규제 개선을 통한 시장기능, 민간공급을 활성화시키고, 외곽보다는 수요가 많은 도심과 도시 근교에 대량으로 공급하여 주택시장 안정을 달성하고자 하는 시장기능 정상화와 도심공급 확대에 초점을 맞추고 있었다.

보금자리주택 정책은 정책의 근본적인 취지에도 불구하고 대다수 언론이나 사회단체들은 과거 역대정부의 주택정책이 일관되게 추진되지 못했다고 평가하고 있다, 주택가격 및 전월세가격의 폭등으로 인해 주거비가 지속적으로 상승하고 자가율이 지속적으로 하락하는 등 대부분 정책의 성공여부에 대해 많은 의구심이 제기되고 있다. 이는 보금자리주택이 주변시세 대비 저렴한 주택가격으로 인하여 민간주택시장의 침체를 가속화하여 주택공급 부족을 초래하였고, 또한 주택시장에서 대기수요의 양산으로 서민 전세난을 야기했다는 주장과 함께 목표 달성보다는 주택시장 및 공간구조 왜곡과 주거복지를 저해한다는 부정적 논란이 확산되었기 때문이다. 뿐만 아니라 GB를 이미 해제한 광명시흥 보금자리주택의 경우에서와 같이 사업성이 미흡하고 지역주민의 갈등으로 인해 사업이 어려운 지역의 경우 개발제한구역이 해제된 상태에서 사업이 취소되는 상황에 이르게 되는 문제가 유발되었다. 즉, 우리의 소중하고 한정된 국토자원을 효율적으로 이용하지 못하는 상황으로 치닫게 되어 정책의 역효과가 나타나고 있는 것이다. 본 연구는 수도권 개발제한구역 중 조정가능한 지역인 78.8㎢를 활용한 보금자리주택 32만호 공급계획을 대상으로 사업추진 현황과 실적, 사업추진 일정 분석을 바탕으로 보금자리주택 정책이 최초로 시작된 시점의 상황과 현 시점에서의 추진상황을 비교·평가하고자 하였다.

특히 동일권역에 3곳의 보금자리주택사업지구(하남미사, 하남감일, 하남감북)가 차수별로 지정되어 추진중인 하남권을 연구대상으로 선정하여 분석을 시도하였다. 이를 위하여 하남권 사업지구의 주요 이슈에 대해 사례분석 대상으로 선정하여 지연요인별 사례를 실증적으로 분석하고 나타나는 문제점을 살펴보았다. 분석 결과 사업지연의 주된 요인과 대응방안을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 사업 준비기간의 부족에 따라 계획적 요소를 제대로 반영하지 못하였다. 특히 다양한 사회적 갈등 유발 및 보상지연 등 전반적으로 사업이 지연되고 있다는 점을 알 수 있었다. 이는 인허가 절차 간소화를 통하여 서민이 원하는 곳에 저렴한 주택을 신속하게 공급한다는 보금자리주택의 취지는 좋으나, 유관기관과의 사전협의가 불충분했고 문제점 발생이 예상되는 사안에 대해 충분한 검토가 부족하는 등 사업계획수립을 위한 준비단계의 기간이 절대적으로 부족하였기 때문이다. 둘째로는 정부의 주택정책 수립시 충분한 여건 고려, 면밀한 제도 검토가 필요하며 특히 정책의 무리한 추진을 지양하여야 한다. 특히 보금자리주택은 정부의 무리한 공급확대정책 추진이 오히려 사업을 지연시키는 요인으로 작용하고 있다.

이는 불과 1-2년 사이에 21개 지구가 지정되었지만 일부지역은 차수별 공급중복이 발생하고 또한 주민이나 지자체의 반대, 사업시행자의 재무능력을 벗어난 목표설정 등으로 인하여 대부분 사업이 2-4년 정도 지연되고 있었다. 따라서 주택정책 수립시 충분한 여건을 고려하고 제도에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 특히 정책의 무리한 추진을 지양하여야 함을 알 수 있었다. 셋째, 제도의 실효성을 강화하기 위한 검토가 필요하다. 보금자리주택은 사전청약제도, 전매제한, 거주의무기간 등 다양한 투기방지대책을 수립하였음에도 불구하고 실제로 시간이 흐르면서 제도의 실효성이 떨어지는 것으로 나타나고 있다. 따라서 이러한 제도가 실효성을 갖추기 위한 방안마련이 시급히다. 넷째, 보금자리주택 정책 취소로 인하여 발생되는 문제점의 면밀한 대응방안 모색이 필요하다. 매몰비용의 관리와 기반시설의 합리적인 조정방안, 주민 불편 해소 등을 종합적으로 고려하여 지원할 수 있