주택임대사업자의 조세부담에 관한 연구 : 개인사업자와 법인사업자의 사례분석을 중심으로

주택임대사업자의 조세부담을 개인·법인 사례로 비교 분석했다.

주택은 인간이 살아가는데 없어서는 안되는 가장 필수적인 요소 중 하나로서 우 리의 삶에서 주택의 중요성은 누구도 부인하지 못한다. 현대에서는 이러한 주택이 하나의 투자 수단이 되었으며 정부에서는 이러한 투자 수요로 인하여 주택가격이 상승하고 실제 주택이 필요한 실거주자들이 주택을 취득하는데 어려움이 있다고 판 단하여 여러 가지 주택관련 정책을 발표하고 있다. 문재인 정부에서는 조정대상지역의 다주택자에 대한 양도세 중과부터 시작하여 1 세대 1주택 비과세 요건 강화, 분양권에 대한 50%의 양도소득세율 적용, 일시적 2주 택의 중복보유기간의 단축 및 1세대의 고가 1주택에 대한 장기보유특별공제 요건 강화 등의 조세정책부터 대출관련 금융정책 등까지 다양한 정책을 발표하여 주택 가격을 안정화시키기 위해서 부단한 노력을 하고 있다. 또한 다주택자들을 주택임대사업자로 전환시키기 위하여 주택임대사업자가 임대 주택을 등록하여 법에서 정한 규정을 준수할 경우 여러 가지 조세 혜택을 제공하고 있으며, 이러한 혜택으로 인하여 최근 주택임대사업자로 등록한 사업자수 및 임대주 택수가 크게 증가하였다.

본 연구는 이렇게 사회적인 이슈가 되고 있는 주택임대사업자의 조세부담에 대하 여 선행연구와 문헌자료를 통해 살펴보고, 주택임대사업자로 등록하는 경우와 그렇지 않은 경우 및 개인사업자와 법인사업자로 임대사업을 영위하는 경우를 사례분석 을 통해 알아보았고, 이를 바탕으로 주택임대사업자의 조세부담에 관한 연구 결과를 다음과 같이 정리하였다. 첫째, 주택임대사업자로 등록하는 경우 취득시부터 보유시까지의 조세부담을 개인 사업자와 법인사업자를 비교한 결과 임대소득에 대한 세액감면 영향으로 인하여 법 인사업자가 임대수익의 50%를 대표자 급여로 처리하는 경우를 제외하고는 개인사업 자의 조세부담이 작았다. 둘째, 주택임대사업자로 등록하는 경우 양도시의 조세부담을 포함하면 높은 장기보 유특별공제율의 적용으로 인하여 개인사업자가 법인사업자에 비하여 조세부담이 작 았고, 증여시의 조세부담을 포함하면 평가방법의 차이 및 취득세의 영향으로 인하여 개인사업자에 비하여 법인사업자의 조세부담이 작았다. 셋째, 주택임대사업자로 등록하지 않는 경우 취득시부터 보유시까지의 조세부담을 개인사업자와 법인사업자를 비교한 결과 법인사업자의 낮은 법인세율과 대표자에게 소득을 귀속시키면서 근로소득공제 등이 적용되어 개인사업자에 비하여 법인사업자 의 조세부담이 작았다.

넷째, 주택임대사업자로 등록하지 않는 경우 양도시의 조세부담을 포함하면 법인사 업자가 임대수익의 50%를 대표자 급여로 처리하는 경우를 제외하고는 장기보유특별 공제의 적용으로 인하여 개인사업자의 조세부담이 작았고, 증여시의 조세부담을 포함 하면 평가방법의 차이 및 취득세의 영향으로 인하여 개인사업자에 비하여 법인사업 자의 조세부담이 작았다. 본 연구의 시사점으로 주택임대사업자로 등록하는 경우 취득시부터 보유시까지의 조세부담을 고려하면 법인사업자가 임대소득의 50%를 대표자 급여로 처리해야 조세 부담이 최소화될 수 있을 것으로 판단되며, 취득시부터 양도시까지의 조세부담을 포 함하면 개인사업자, 증여시까지의 조세부담을 포함하면 법인사업자로 사업을 영위해 야 조세부담이 최소화될 수 있을 것으로 판단된다. 그리고 주택임대사업자로 등록하지 않는 경우 취득시부터 보유시까지의 조세부담 을 고려하면 법인사업자로 사업을 영위해야 조세부담이 최소화될 수 있을 것으로 판단되며, 취득시부터 양도시까지의 조세부담을 포함하면 법인사업자로 사업을 영위 하면서 임대소득의 50%를 대표자 급여로 처리, 증여시까지의 조세부담을 포함하면 법인사업자로 사업을 영위해야 조세부담이 최소화될 수 있을 것으로 판단된다.

Housing is one of the most essential elements of human life and no one denies the importance of housing in our lives. In modern times, housing has become an investment and the government has announced a variety of housing-related policies because it is judged that housing prices rises due to such investment demand and subsequent difficulties are made to real residents who need a house for real residence.

The Moon Jae-in government has been making constant efforts to stabilize housing prices by announcing various policies such as strengthening the tax exemption requirement for one household, applying 50% of the transfer income tax rate for the right to sell, shortening the period of duplication of two temporary houses, and strengthening the special deduction requirement for long-term holding of one household. Besides, as a way of converting multi-homeowners into housing rental business owners, the government is providing various tax benefits if housing owners register as a rental business and observe the regulations prescribed by t he Act.

Due to these benefits, the number of business operators and rental housing companies registered as housing rental business operators has increased significantly. This study not only examined housing rental business operators' tax burden, which has become a social issue, through previous studies and literature research, but also examined cases where they are registered as housing rental business operators, and where they are registered as individual business operators and corporate business operators. Based on this, the results of the stud y on the tax burden of housing rental business operators were summarized as follows.

First, in case an operator is registered as a housing rental business, as a result of comparing the tax burden from the time of acquisition to that of retention, individual business operator take relatively smaller tax burden except for the case where the corporate business operator treated 50% of the rental income as salary for the registered representative due to the tax reduction effect on the rental income.

Second, when they are registered as housing rental operators, the individual business operator has less tax burden compared to corporate business operator due to the application of higher long-term holding special deduction rate including the tax burden in time of alienation of propriety. When including the tax burden in time of gift, the tax burden of the corporate business operator was smaller than that of the individual business operator due to the difference in the evaluation method and the influence of the acquisition tax.

Third, as they are not registered as housing rental operators, as a result of comparing the tax burden from the time of acquisition to that of retention, the corporate business operators has less tax burden because higher rate of d eduction like the income deduction is applied while the low tax rate of legal entity is attributed to the representative.

Fourth, as they are not registered as housing rental operators, including th e tax burden in time of alienation of propriety, the individual business operators take less burden due to the application of long-term holding special deduction except for the case where the corporate business operator treated 50% of the rental income as salary for the registered representative. When including the tax burden in time of gift, the tax burden of the corporate business operator was smaller than that of the individual business operator due to the difference in the evaluation method and the influence of the acquisition tax.

This study shows that it is judged that, given the tax burden from the tim e of acquisition to that of retention, corporate business operator can minimize its burden if it treats 50% of the rental income into the salary for the representative when registered as a housing rental business operator, individual business operator can minimize its burden if he or she includes the tax burden from the time of acquisition to that of transfer, and corporate business operator can minimize its burden if it includes the tax burden until the time o f gift. And if the housing rental business is