공동택지개발사업과 공사의 참여 전략 (Land development for housing in partnership with local government and privare developer: A strategy for KNHC)

공동택지개발사업의 문제점을 분석하고 공사의 참여 전략을 제시한다.

본 연구는 공동택지개발사업 지구의 현안 문제를 해결하기 위해 시도된 것으로 향후 공동개발에서의 주공의 참여 전략을 수립하는 것이다. 구체적인 연구의 목적은 첫째, 주공이 참여가능한 공동택지개발사업의 유형과 방식을 제시하며, 둘째, 공동택지개발사업의 당면과제를 사례분석을 통하여 도출하며, 이러한 분석결과를 토대로 하여 향후 공동사업 협약시 검토해야 할 고려사항을 제시한다. 세째, 공동택지개발의 사업 유형별로 공사의 참여 전략을 실행가능성 측면에서 수립하며, 네째, 공동개발사업의 개선 방안을 주공 내부의 업무개선 부분과 외부적으로 제도 개선 부분으로 구분하여 제시한다. 사례 분석을 통해 밝혀진 공동 개발에 대한 문제점은 사업방식에 따라 조금씩 차이가 있지만 공통적으로 도출된 문제점을 보면 다음과 같다. 첫째, 공동사업의 추진시 공동개발사업을 지원할 전문인력의 확보가 요구되며, 둘째, 사업 취득용지의 소유권 귀속 문제로 토지소유권을 누구로 하느냐에 따라 각종 조세 납부 및 감면 혜택이 달라지게 되는데, 이에 대한 기준이 없다는 점이다. 따라서 공동 지구의 공동소유는 등기비용 및 각종 조세부담(취등록세, 재산세, 종합토지세등), 부담금(농지조성비, 대체조림비, 농지전용부담금, 산지전용부담금 등) 납부 사항이 해당 지구의 사업주체에 따라 다르게 되어 이는 결국 조성원가에 까지 영향을 미치게 된다.

셋째, 소요 사업비 부담시 선투입 자금에 대한 이자율 적용 문제가 있다. 사업비 부담이 공동사업 협약시 50:50으로 되어 있으나 실제 사업 진행시 주변의 여건 변화로 이행이 안될 경우가 있다. 이럴 경우 어느 한쪽의 선투입 자금에 대한 이자율 적용에 대한 사업주체간의 이견이 야기될 수 있다. 넷째, 사후 정산에 대한 문제로 개발이익 산정과 납부는 사업비 부담비율 원칙에 의하면 되지만 사업비 부담의 시기적인 차이와 회계처리상의 불일치로 어려움이 있다. 또한 가장 중요한 것은 이익이 날 경우에는 사업 종료후 큰 문제가 없으나 손실 및 미분양이 발생할 경우 이에 대한 대비가 없는 실정이다. 특히 주공의 경우 지자체와 같이 개발지구에 특화된 특별회계기준이 사용되고 있지 않고 있기 때문에 간접비 배부등에서 많은 갈등이 야기될 가능성이 높다. 따라서 공동개발 사업 추진에 있어 개선되어야 할 사항은 첫째, 세제 및 각종 부담금 납부는 사업추진시 유리한 입지에 있는 사업주체를 기준으로 하며, 세율 인하 등의 조치가 바람직하며, 둘째, 기반시설 설치 비용 문제로 이는 기존에 제시된 연구결과들의 적용 시점에 따라 단계적으로 완화되도록 해야 한다. 셋째, 공동개발에 대한 경영 마인드의 전환과 회계처리 및 자금조달 방법의 다양화가 선결되어야 한다.

넷째, 법적ㆍ제도적 개선사항으로 (1)공동개발의 종류과 사업자 규정을 기존 법규내에 신설하며, 현행 민간합동법인 설립 근거에 대하여도 민간사업자의 자격, 출자 범위의 상한과 하한, 민간개발업자의 우선 순위 결정 기준, 그리고 사업면적에 대한 구체적 조건의 제시가 필요하다. (2)공동개발 지구에 대한 조세 및 금융지원 방안이 마련되어야 하며, (3)개인간의 협약이 제대로 이행되지 않거나 분쟁이 발생할 경우 이를 조정할 수 있는 기구(가칭 ‘공동개발 조정위원회’)가 필요하다. (4)지방조례로 지방세 감면조례 사항에 공동사업에 대한 내용을 신설해야 한다. 지자체는 공동사업의 중요한 참여주체이다.따라서 해당 지자체의 공동개발사업은 결국 지자체에게 많은 긍정적 파급효과를 가져다 줄 것이다. 따라서 이러한 사업의 효과로 미루어 볼 때 공동사업에 대한 규정을 지방조례로 신설하는 것은 타당하다고 본다. 마지막으로 주택 및 택지개발에서의 민간자본의 유치는 아직 국내 여건상 활발하지 않으며, 인식 수준도 낮다. 개발사업에서의 민간 참여는 결국 현재 침체되어 있는 국내 부동산 경기 활성화에도 기여할 것이며, 최근 그 움직임이 활발한 리츠 제도의 도입에도 크게 기여할 것으로 보이며, 공동개발에 대한 본 연구의 검토는 이러한 여건 변화를 예측한 하나의 결과물이라고 할 수 있다.

따라서 향후 민간과의 컨소시움 구성, 제3섹터 설립, 지역주민과의 공동개발 방식인 제4섹터 추진, 그리고 지주 공동사업 등 보다 다양한 공동개발의 유형 제시와 국내 도입 및 세부 추진에 대한 검토가 이루어져 할 것이며, 개발지의 위치, 사업규모, 지가 변화 등의 시뮬레이션을 통한 연구가 필요하다.

제1장 서 론 1.1 연구의 배경과 필요성 1.2 연구의 목적 1.3 연구의 내용과 방법 제2장 주택택지개발사업의 여건 변화와 전망 2.1 택지개발사업의 현황 2.2 주택 및 택지개발환경의 변화 제3장 공동택지개발사업의 방식과 사례 3.1 공동택지개발의 의의와 필요성 3.2 공동택지개발사업의 개념 정의와 유형 3.3 공동택지개발사업의 방식 3.4 공동택지개발의 사례지구와 당면 과제 제4장 공동택지개발사업에서의 주공의 참여 전략 4.1 기본 방향 4.2 주공의 참여방안 4.3 업무개선 및 제도개선 안 제5장 결 론 참고문헌