나주 혁신도시 조성이 주변 농지 거래량 및 지가 변화에 미친 영향에 관한 연구

나주 혁신도시 조성이 주변 농지 거래량과 지가에 미친 영향을 분석했다.

지가는 특정 지역의 사상을 표현하는 주요한 사회적 지표로서 지가를 통한 지역구조의 변화나 지역공간구조분석은 다양하게 이루어지고 있으며, 유연한 자료 관리와 질의, 분석 및 시각화 기능을 가진 지리정보시스템(Geographic Information System; 이하 GIS)의 효율적 활용은 지가의 시공간적 경향 분석에 효과적으로 사용될 수 있다. 일반적으로 지가는 도시적・비도시적 토지의 이용을 불문하고 실제의 이용가치를 반영한 가격이라고 할 수 있다. 이러한 이용가치는 그 자체로서의 생산성이나 수익성에 따라 달라지기도 하지만 주변 토지의 이용상황이나 정책, 사회・경제적 환경과의 상호작용에 따라서도 자주 변화한다. 특히 우리나라에서는 국토의 균형발전이라는 공간 계획하에 행정중심복합도시 및 혁신도시 조성이 추진되고 이에 편입된 지역이나 그 주변 토지에서의 부동산가치 상승과 거래 활성화 등 급격한 변화가 예상되고 있다. 한편, 대규모 개발사업으로 인한 지가와 거래량의 변화는 대상 사업구역뿐 아니라 주변 토지의 소유구조에도 영향을 미치게 되며 특히 인근 지역의 농지 소유와 이용측면에서도 많은 변화를 초래한다. 우리나라의 경우 경자유전의 원칙과 자작농주의를 기본이념으로 하고 있는 농지제도를 시행하고 있다.

그럼에도 불구하고 현실적으로 외부 자본 유입에 의한 소유구조의 변화는 ① 일정한 영농규모를 갖춘 자작농업의 붕괴, ② 농지 임대차 증가로 인한 개별 농가의 농지개량과 고정자산 투자 감소, ③ 농업경영 기반의 안정적 소득확충과 경쟁력을 저해하는 불안정성이 지속적으로 발생한다. 이외에도 다양한 부정적인 효과가 가중될 수 있다. 그러나 그동안의 토지 거래와 지가를 통한 지역구조의 변화 또는 지역공간분석은 대도시 위주로 진행되어 왔으며 특히, 혁신도시 조성과 같은 대규모 개발사업의 영향에 따른 주변 농지의 소유자 분포, 지가 패턴 등의 변화와 특징에 대한 연구는 미흡한 편이다. 이에 본 연구에서는 혁신도시가 조성되어 공공기관 이전이 완료된 나주시를 대상으로 GIS 기법을 활용하여 시간적 변화에 따른 농지의 거래량과 지가에 대한 변화와 분포 특성의 상관관계를 분석하고 개발사업 단계별로 농지 취득자의 거주현황을 살펴보고 국지적인 관점에서 도시지역과 농촌지역을 분리하여 그 변화 모습과 원인을 종합적으로 파악하고자 하였다.

이번 연구를 위하여 2000년부터 2015년까지 5년 간격으로 지번이 포함된 개별공시지가와 농지취득자격증명발급 자료를 기반으로 혁신도시가 조성된 빛가람동 주변 지역 농지의 거래변동과 가격 추이를 시계열적으로 분석하였으며, 지가변동과 토지거래량의 공간적 자기상관 분석을 통해 나주시 지가 변화의 공간적 동질성과 이질성을 파악하고자 한다. 또한 대규모 개발사업 단계에서 농지 취득자의 거주지를 기준으로 지역적 소유 분포와 지가 변동에 어떠한 영향을 보였는지를 조사하여 대규모 신도시 개발 등에 따른 주변지역의 관리에 활용할 수 있는 연구로 제시하고자 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 혁신도시(빛가람동) 주변의 지목별 농지 거래 수요는 개발계획 이전 2000년도에는 전남도내의 다른 지역과 비슷한 양상을 보이다가 공공기관지방이전추진단이 설치된 2005년에는 나주 혁신도시가 들어설 금천면을 중심으로 노안면부터 봉황면 일대까지 활발하게 농지거래가 발생하여 약 362.18%가 증가하게 되었으며 개발사업이 진행되는 2010년에는 절반 가까이 하락 하였으나 여전히 혁신도시 주변 지역에 집중되는 경향이 있었다. 2015년으로 가면서 혁신도시 주변의 수요는 감소하였으나 나주시 전지역으로 확산되어 전반적인 거래 수요는 재상승하고 있는 것으로 분석되었다.

또한 거래 지역의 인접한 값들의 공간적 자기상관 관계는 전역적 관점에서 Average Nearest Neighbor(최근린분석)와 Moran’s I 분석 결과 유의미한 군집이 있음을 확인하였으며 국지적으로 지역적 군집이 존재함을 실증하였다. 둘째, 개별공시지가를 이용하여 나주시 농지의 가격변화를 살펴보면 계획수립 이전인 2000년 대비 2015년의 지가는 밭은 약 104.72%, 논은 약 96.25%, 과수는 약 78.79%가 상승하였으나 전라남도 내의 다른 지역에 비해 크게 오른 것은 아니었다. 다만, 2005년 대비 2010년의 변동폭은 다른 시・군을 크게 상회한 것으로 조사되었고 구도심인 동(洞)지역보다는 상대적으로 지가가 낮은 농촌(읍・면)지역 특히 혁신도시와 연접한 산포면의 가격이 크게 오른 것으로 나타났다. 개발사업 주기별로 큰 폭의 상승 → 하락 후 보합(안정) → 재상승의 형태로 농지의 거래량 변동에 따른 시계열 변화 패턴과 유사한 형태를 보여줌을 확인하였다. 셋째, 상대적으로 일정 규모 이상의 농지가 분포하고 있고 지가 변동률이 큰 읍・면 지역을 대상으로 지가와 거래 수요량 변동의 공간적 자기상관 분석을 통해 지가와 거래 수요의 변화는 유의미하게 공간적 자기상관을 가지고 있는 것을 확인하였다.

먼저 5년 단위의 전년도 지목별 지가변동률을 종속변수로 하여 99%의 신뢰도로 전역적 모란지수를 측정한 결과 지가 변동률이 높은 지역끼리 군집(Cluster)이 존재하는 것으로 분석되었으며 국지적으로 HH(High-High) 군집이 있는 것으로 조사되었다. 다음은 거래 수요 변동의 공간적 자기상관 분석결과 전역적으로 군집이 존재하였으며 국지적으로 HH 군집 지역을 도출한 결과 산포면, 다도면 등 일부 지역의 지가 변동률과 수요량은 인접지역들의 영향력에 양(+)의 관계가 있는 것으로 도출되었다. 선행연구들에 따르면 사업지구와 주변지역의 지가변동률이 해당 지역의 지가변동률에 비해 매우 큰 것으로 나타났는데, 이번 분석에서도 주변지역의 지가 변동률이 매우 높았다. 또한 이번 연구의 경우 각 필지별 공시지가의 단순 증감률뿐만 아니라 공간적인 분포양상까지 살펴봄으로써 향후 개발사업의 공간적 범위, 가격변동 폭, 토지의 지목을 고려해야 하는지에 대한 시사점을 제시한다. 넷째, 읍・면 지역 농지의 수요자별 거주지역과 수요량과의 관계를 통해 수요량이 증가하는 시점과 시간의 경과에 따라 타 지역 거주자의 수요가 증가하는 것을 확인하였다.

농지거래의 특성상 일정 규모의 자본이 투입되어야 하는데 초기 개발단계에서는 사업지구에서 가까운 지역에 거주하는 수요자의 자본이 유입되나 자본 투입 여력의 한계로 인해 근거리 수요는 줄어들게 되고 점차 원거리의 외부자본이 유입되는 현상이 발생하는 것이 원인이 될 수 있다. 혁신도시 조성과 같은 대규모 개발사업은 비교적 장기간 단계별로 사업이 추진됨에 따라 주변지역 농지의 취득으로 인한 거래량과 지가에 커다란 영향을 끼치게 되어 임차농가의 증가로 인한 농가 소득 불안정, 적정 영농규모 확충 저해로 인한 농업 경쟁력 약화 및 개발 압력 증가에 따른 농지 전용 가속화로 농업 생산기반시설의 활용을 저해하는 등 농업환경의 부정적 효과와 더불어 지가 상승에 따른 보상금의 증가로 인한 정부 및 지자체의 재정부담 증가로 인한 개발여력 감소, 부동산 투기 및 난개발이 발생할 수 있으므로 단계별로 토지거래계약 허가구역 지정 및 개발행위허가를 엄격히 제한하거나 농지이용실태조사를 통해 본인이 경작하지 않는 토지는 처분토록 하는 등의 제한적 정책시행 이외에도 개발사업을 시행하기 전 계획단계에서 주변지역을 대상으로 용도별 지가 영향권 분석을 실시하여 합리적인 정책수립을 추진할 필요가 있다.