부동산경매절차에서 법정지상권의 개선방안에 관한 연구 : 민법 제366조 저당권의 실행에 의한 법정지상권을 중심으로 = A Study on Improvement Plan of Statutory Superficies in Real Estate Auction Process : Focusing on Statutory Superficies by Execution of Hypothec in Civil Code Article 366

부동산 경매에서 법정지상권의 성립과 개선 방안을 연구한다.

현행 우리 부동산 법제는 토지와 건물을 각각 독립된 객체로 취급하고 있다. 이에 따라 민법 제366조 저당권실행에 의한 부동산경매에 있어 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우 건물 소유자에게 토지 이용권으로 법정지상권을 인정하여 건물의 철거를 막고 사회경제적 손실을 방지하기 위하여 만든 것이 법정지상권 제도이다. 그러나 법정지상권은 부동산등기부등본에 공시되지 않고 일정 요건만 갖추면 성립하는 법정 용익물권이다. 그런데 본조는 “저당물의 경매로 인하여 토지와 지상건물이 다른 소유자에게 속한 경우”라고만 규정하고 있어 성립요건의 불명확성하고 건물개념의 불명확성으로 인하여 학설과 판례의 견해가 대립하고, 법정지상권의 성립 여부에 따라 경매 절차에서 이해관계인들 사이에 이해관계가 첨예하게 달라 문제점들이 발생하고 있다. 이에 따라 본 연구에서는 법정지상권은 보호대상인 건물의 개념과 법정지상권의 본래 목적에 부합하는 성립요건 등을 명백히 밝혀 부동산 시장에서 상충한 이해관계를 조절하며 바람직하게 운영될 방안을 모색하였다. 그러나 법정지상권은 일정한 요건만 갖추면 등기가 없어도 당연히 인정되는 법정 용익물권이고, 토지와 건물을 별개로 취급하는 현행 법체계하에서는 법정지상권이 발생할 수밖에 없는 실정이다.

이에 따라 본 연구에서는 오늘날에는 법정지상권의 보호대상인 건물에 관하여 건물의 존립을 보호하려는 공익적 가치뿐만 아니라 토지의 효율적 가치도 중요하다는 전제하에, 법정지상권의 보호대상인 건물요건의 불확실성 및 그 성립요건이 구체적 규정이 없어, 이로 인하여 법정지상권 성립 여지 있는 부동산물건을 입찰하고자 하는 사람들이 그 건물에 관한 판단에 어려움이 많아 입찰을 꺼리고 또한, 부동산 거래에서도 법정지상권의 성립이 불분명하므로 거래의 왜곡을 가져오게 된다. 따라서 이 문제점을 개선하기 위해서는 첫째, 법정지상권의 성립 요건상 건물의 개념 명확화하여야 하고, 둘째. 부동산 물권변동은 민법 제186조에 의해 공시되나, 법정지상권은 법률의 규정에따라 그 요건만 만족하면 등기가 없어도 당연히 취득하므로, 이를 제3자가 알 수 있도록 공시기능을 강화하려는 방법으로 ‘법정지상권 등기명령제도’의 도입을 해야 한다는 것이다. 셋째, 건물과 토지의 소유자가 각각 다른 상황에 법정지상권이 성립되지 않더라도 건물은 무조건으로 철거하는 것 보다는 건물의 철거로 인한 경제적인 손실을 최소화하여 토지 이용권과 저당권자의 가치권 조화시켜야 한데 그 방법의 하나로 민법 제365조에 의한 일괄경매청구권을 적극 활용하여, 토지 이용권과 저당권자의 가치권 조화시켜야 한다.

넷째, 집행관의 현황조사 시 기존의 형식적 조사에 그칠 것이 아니라, 구체적 사실관계를 위한 실질적 조사를 하도록 권한과 임무를 부여하여 집행관이 현황조사를 보다 충실을 기할 수 있도록 불확실성을 줄여 예측 가능성을 높여야 할 것이다. 토지와 건물을 이원화하는 현행 법제도하에서는 법정지상권 제도는 필연적으로 유지될 것 이고 이로 인한 문제점들이 발생하므로 학설과 판례의 입장을 고려하여 명확하고, 좀 더 구체적인 기준을 제시하여 경매입찰 시 법정지상권 성립여지 있는 물건에 대한 불안감을 조금이나마 해소하고자 노력하였다.

제1장 서론 제1절 연구의 목적 제2절 연구의 범위 및 방법 1. 연구의 방법 2. 연구의 범위 제3절 선행연구와의 차별성 1. 법정지상권에 관한 선행연구 2. 선행연구와의 본 연구의 차별성 제2장 부동산경매제도 및 법정지상권의 이론적 고찰 제1절 부동산경매제도의 이론적 고찰 1. 부동산경매의 의의 1) 부동산경매의 개념 2) 부동산경매의 대상 2. 부동산경매의 종류 1) 강제경매 2) 임의경매 3) 강제강매와 임의경매의 차이점 4) 강제강매와 임의경매의 공통점 3. 부동산경매의 절차 1) 경매신청 및 경매개시결정 2) 배당요구의 종기결정 및 공고 3) 매각의 준비 4) 매각방법 등의 지정 ․ 공고 ․ 통지 5) 매각의 실시 6) 매각허부결정절차와 결정에 대한 즉시항고 7) 매각대금의 납부 8) 소유권이전등기 등의 촉탁 및 부동산인도명령 9) 배당절차 10) 매수인의 소유권 취득시기 및 부동산의 인도명령 4. 부동산경매의 권리분석 1) 권리분석의 개념 및 필요성 2) 권리분석의 단계 3) 말소기준권리 제2절 법정지상권의 이론적 고찰 1. 법정지상권의 제도의 의의 및 취지 1) 법정지상권의 의의 2) 법정지상권의 제도의 취지 2. 법정지상권의 성질 1) 학설 (1) 다수설 (2) 소수설 2) 판례 3. 법정지상권에 관한 연혁 및 외국입법례 1) 독일 2) 일본 3) 우리나라 4) 검토 제3장 민법 제366조 법정지상권의 성립요건과 효과 제1절 법정지상권 성립요건 1. 저당권설정 당시 토지 위에 건물의 존재할 것 1) 건물의 개념 2) 건물의 이전 등에 따른 동일성 문제 3) 저당권 설정 시 있던 구건물을 철거하