정비사업조합 청산금의 취득세 과세제도에 대한 연구

정비사업 조합 청산금의 취득세 과세 기준과 제도 개선을 검토했다.

정비사업 중 재개발사업의 경우, 원조합원이 사업 완료 단계에서 취득하는 신규주택에 대한 취득세 과세표준은 조합원 분양가액이 아닌 청산금을 적용하도록 규정되어 있다. 이 규정은 2023년 3월 14일 법률 제19232호로 「지방세특례제한법」이 개정되면서 삭제되었지만, 개정 당시 부칙의 경과조치를 통해 2023년 1월 1일 전에 관리처분계획 인가를 받은 사업의 조합원은 종전의 규정에 따라 취득세를 부과하도록 하였다. 따라서 현재 진행 중인 전국 대부분의 재개발사업이 종료되기까지는 청산금 과세 규정이 유효할 것으로 보인다. 청산금은 신규주택의 분양가액에서 종전자산의 권리가액을 차감하여 산출하는 것으로, 각 조합원이 최종 분담하는 분담금이다. 그러나 청산금을 취득세의 과세표준으로 사용하는 과정에서 이를 건물(건축비)로 보아야 할지, 부속토지(대지비)로 보아야 할지에 대한 명확한 기준이 없어 혼란이 발생하고 있다. 청산금을 신규주택 중 건물로 볼 경우 원시취득세율 2.8%가 적용되고, 부속토지로 볼 경우 승계취득세율 4%가 적용된다. 즉, 청산금을 건물로 볼 것이냐 토지로 볼 것이냐에 따라 납세자의 세부담이 달라진다.

그러나 청산금 과세에 대한 입법 보완이나 과세 기준의 제시 없이 舊「지방세특례제한법」(2023년 3월 14일 법률 제19232호로 개정되기 전의 것) 제74조 제1항을 삭제함에 따라 앞으로 상당한 시간 동안 입법 공백으로 인한 혼란이 지속될 것으로 보인다. 따라서 이러한 입법 공백에 따른 혼란을 최소화하기 위해 청산금 과세에 대한 명확하고 합리적인 기준 제시가 필요하다. 본 논문은 청산금을 “토지”, “건물” 또는 “토지 및 건물”로 각각 의제하여 네 가지 개선 방안을 제시하였다. 첫 번째 안은 청산금을 토지로 과세하는 방안이며, 두 번째 안은 청산금을 건축비로 과세하는 방안이다. 세 번째 안은 청산금을 신규주택의 분양가 구성 비율인 건축비 대 대지비로 안분하여 과세하는 방안이며, 네 번째 안은 청산금을 조합원이 보유한 종전자산의 종류에 따라 신규주택 중 실제 과세해야 할 자산을 구분하고, 청산금을 과세해야 할 자산의 과세표준 비율에 따라 안분하여 과세하는 방안이다. 이 네 가지 방안의 과세 논리와 한계점 및 산출세액을 비교 분석한 결과, 네 번째 안인 ‘청산금을 실제 과세 대상 건축비와 대지비 비율대로 안분하여 과세하는 방안’이 가장 합리적이라고 판단되어 이를 재개발조합원의 청산금에 대한 취득세 과세 방안으로 제시하고자 한다.