주택저당대출채권 유동화 제도에 관한 연구 : 해외 현황 및 최근 국내 발행 사례를 통한 활성화 방안 연구

주택저당대출채권 유동화 제도의 해외 동향과 국내 활성화 방안을 연구했다.

2004년 3월 한국주택금융공사 설립과장기 MBS의 발행은 금리기간구조의 발달과 함께 장기채권시장의 선진화에 기여할 것으로 기대되고 있다. 또한 돈을 일정기간마다 대출 받고 만기에 원금과 이자를 한꺼번에 갚는 방식의 역모기지론 등 다양한 MBS상품이 출현으로 MBS는 더욱 활성화되리라고 여겨진다. 주택저당채권유동화제도(MBS: Mortgage Backed Securities)란 금융기관이 보유한 주택대출채권이나 저당권을 직접 혹은 증권화하여 투자자에게 매각함으로써 만기이전에 유동성을 확보하는 선진 금융기법이다. 부동산의 증권화는 부동산과 같은 특정한 자산에 유동성을 부여하는 금융혁신의 한 방식으로 금융외국제화, 자유화와 더불어 1980년대 이후 금융분야의 메가 트렌드(Mega Trend)중 하나를 차지하는 추세로 자리매김을 하고 있다. 1997년 IMF금융위기 이후 우리나라의 기업들은 외환위기에 의한 유동성부족의 대처방안으로 부동산의 증권화의 필요성이 대두 되었고, 1998년 9월 자산유동화에 관한 법률이 제정되었으며, 1999년 1월 주택저당채권유동화회사법이 통과되었다. 이에 따라, 자산담보부증권(Asset Backed Securities)과 주택저당증권(Mortgage Backed Securities)발행 이 가능하게 되었다.

본 연구는 자산유동화 제도와 주택저당채권 유동화제도에 관해 연구되어 온기존의 관련 문헌, 해당 전문기관의 보고서 및 신문기사들을 참조하였으며, 미국, 영국, 일본의 운용구조와 제도 및 최근동향을 중심으로 조사하고, 국내의 경우 2002년의 뉴스테이트 캐피탈의 9차 모기지 유동화 발행사례, 2003년의 한국 주택저당채권 유동화 주식회사(KoMoCo)의 <KoMoCo MBS 2003-1>사례 및 <KoMoCo MBS 2003-2>발행사례를 주된 모델로 삼아 과거 발행된 사례들과 연계하여 국내 MBS 활성화 방안을 연구하였다. 이러한 자료 분석들을 통하여 MBS 제도는 유동화로 조성된 재원이 전액 주택 구입자금 대출, 전세자금 대출, 중도금 대출, 임대아파트 건설 등에 다시 사용됨으로써 MBS, MBB에 투자한 사람은 물론 일반 국민들의 주거안정과 재산형성에 크게 기여할 수 있고, 금리기간구조의 발달을 도모하며, 장기채 공급부족과 수요기반의 구조적인 문제를 해소하는 역할을 한다는 것을 알 수 있었고, MBS도입은 부동자금의 흡수를 통해 시장금리 교란요인이 완화되며 10년 이상 장기, 안정적인 MBS의 다량 발행으로 장기채권시장의 형성에 기여할 것으로 예측할 수 있었다.

유동화제도를 시행중인 나라들의 주택금융, 주택산업 등의 유동화 관련제반제도를 살펴본 결과 성공적으로 정착된 경우는 미국이라고 볼 수 있으며 우리나라의 MBS제도도 미국의 사례와 유사하게 진행됨을 알 수 있었다·활성화된 각국의 MBS제도를 응용하여 우리나라의 실정에 맞추어 무조건적인 상품의 모방이 아닌 우리나라의 여건에 맞게 상품을 발전시킬 필요가 있음을 인지하였다. 지금까지 국내 Mortgage 시장은 은행 등의 금융기관들의 유동성이 풍부로 인해 재원 조달을 위한 MBS발행 유인이 없고, 역마진 발생의 우려마저 있을 뿐 아니라, 소득수준에 비해 높은 주택가격, 국민은행 의의 시중은행들의 주택 금융상품의 미약, 국내장기채권을 거래시장의미성숙, 체계화 되지 못한 국내부동산 관련 정보, KoMoCo나 한국주택금융공사와 같은 다양한 MBS지급보증 기관의 미확보 등으로 인해 활성화 되지 못하고 있다. 그러나, 정교한 위험관리기술을 기반으로 MBS시장은 성공적으로 운용될 수 있다고 보여 진다. 이를 위해서는 금융, 법등 다양한 분야의 사회간접기반이 축적되어야 하머 주택저당채권 유동화시장의 활성화를 위해서는 정책적인 노력과 함께 유동화 대상 자산에서의 주택의 개념의 확대, 주택대출의장기화, 단기 소비자 Loan에서 장기 주택담보대출로의 전환을 위해 소득공제확대 및 세액공제방법이 도입, 시장금리수준보다

낮은 주택자금 대출금리로 전환을 유도하기 위해서는 역마진에 대한 보전 방안강구, 내재된 위험의 적극적 관리, 정부와 민간 금융기관의 역할 분담 재정립, 담보평가시스템, 신용평가 및 위험산출 시스템 등 인프라 구축, 주택금융의 온라인화, 전문인력 양성이 선행되어야 할 것이다. 본 연구의 한계점으로는 2004년 3월의 한국주택금융공사에 의해 시행된 모기지론이 아직 시행 초기이므로 이 제도의 향후 결과에 대해서는 아직까지 정확하게 논의 할 수 없고, 다만 에 측을 했다는 점이며 이에 대한 자세한 결과는 향후 추가의 연구대상이 될 것이다. Recently, many people are interested in Mortgage-Backed Securities (MBS) including long-tenn mortgage loan products issued by KHFC (Korea Housing Finance Corporation) in March, 2004. From asset deflation happened by IMF economic crisis, assets value of enterprise got declination and financial structure became weakened.

In order to cope with IMF economic crisis, Korea has started to utilize MBS system. The liquidation of the MBS serves to enhance financial institutions' liquidity in a longer term, while encouraging them to expand the mortgage-backed financing. On the other hand, the borrowers can have more opportunities to borrow money from the bank at lower interest rates in the longer term. Furthermore, with this system, individuals’ cashes can be absorbed into the mortgage-backed bond market only to expand the financial markets.

The housing purchasers can get rid of heavy housing purchasing expense through MBS that could provide the low cost-housing loan, that is, longer loan period and lower interest rate than those of banks. Increasing use of MBS might provide investors with more stable investment opportunities Also, it improves financial techniques such as the credit assessment system, risk-pricing model and so on. The purpose of this study is to review the contents and conditions of MBS, and analyze the effects of MBS and investigate the system of MBS in advanced countries and the recently issued products in Korea, and thereby, suggest the method of activation of MBS.

After investigating the system of MBS in U.S., England, and Japan, The system of U.S.is the most developed one, and the MBS system of our country is also modeled after the pattern ofU.S .. However, we need to develop our MBS system reflecting our actual condition and situation in Korea in the future. Based on the discussion of this study, the method for facilitating the Mortgage Backed Securities system is as follows: First of all, the government should support the MBS system so as to be more liberalized with less policies and intervention. Currently, the issuance results of MBS in Korea is getting lower. It is from complicated control from the Government.

The Government should help the MBS system even more considering the tax deduction, and the benefit for the investors and housing customers. Also, short-tenn housing finance should convert into the long-tenn housing finance. And, on the Laws, the concept of the House should be broadened to that including officetel, condominium, etc. Moreover, the government should assist the risk of margin in Banks considering interest insecurity and various risks and expected cash flows need to be properly assessed to be reflected in bond prices and profit ratios. To this end, appraisal of the borrowers' ability of repayment should be closely examined with the details of the income and debt.

Particularly hidden debts which is not mentioned in the loan application should be looked for. In addition, in Korea, LTV (Loan to Value ratio) should be adjusted higher to be the international level. For the safety of MBS publication product, selecting the external credit reinforcement system like U.S., using credit reinforcement of expect credit reinforcement organization and guarantee insurance. And, the institution of the MBS should be enlarged in the scale. In particular, the capital of the institute should be increased. Therefore, the institute can guarantee the amortization of the MBS.

Also, the more number of institutions of the MBS should be increased for the diversity and development of MBS like U.S., For activation and stable fixing of real estate securitization, we need to develop a software side for value decision, risk analysis, and internet banking system. Furthermore, we need to improve education syst