지구단위계획구역內 공동개발실태에 관한 연구 : 중랑구 지구단위계획구역을 중심으로

중랑구 지구단위계획구역의 공동개발 실태와 계획 운영을 살펴본다.

우리나라 도시계획은 시행 초기에는 토지이용 부문은 도시계획법으로, 건축물의 규모 및 형태 등은 건축법으로 이원화되어 관리되어 왔다. 그러나 도시화가 급속히 진행되면서 조닝제 만으로는 건축행위를 효과적으로 조정하는데 한계에 드러냈고, 이에 대한 대안으로 도시계획법에는 ‘상세계획’이, 건축법에는 ‘도시설계’제도가 도입되어 이원화된 체계로 시가지를 관리하게 되었다. 그러나 유사제도 중복에 따른 문제점이 드러나면서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제정과 함께 지구단위계획이 도입되었고 도입이후 10년 이상 경과되었다. 대부분의 지구단위계획이 한번씩의 재정비를 통해서 변경되었고, 이 과정에서 지구단위계획의 주요 계획요소인 획지 및 용적률 계획에 대한 꾸준한 검토·보완이 이루어졌다. 이 가운데 획지 및 공동개발(지정) 계획은 계획의 대표적인 제어요소로서 도시의 물리적 형태를 결정짓는데 중요한 역할을 담당하고 있으나, 사용권제한으로 인해 민원을 야기하는 주요 이유이기도 하다. 지구단위계획의 목적 달성을 위해 획지 및 공동개발계획은 필요하나, 계획대로 공동개발이 실현되지 않을 경우에 따르는 사용권제한에 대한 뚜렷한 방법은 찾고 있지 못하는 실정이다.

본 연구는 동일 계획下에서도 공동개발이 실현된 곳과 10년 이상 개발이 이뤄지지 않은 곳과의 비교·검토를 통해서 공동개발계획의 문제점 및 개선방안에 대한 시사점을 도출해 볼 수 있을 것이라는 판단에서 시작되었다. 본 연구는 중랑구에 위치한 6개의 지구단위계획구역내 획지 및 공동개발(지정)로 계획된 대상지의 다양한 현황 검토분석을 통해 다음과 같은 결과를 도출하였다. 첫째 공동개발이 대부분 분양사업을 위한 주상복합건물로 시행되고 있으나, 그동안 상업무비율에 대한 명확한 기준이 없어 중심기능성 강화 및 기성시가지 활성화에 기여하지 못하고 주거중심의 토지이용이 되는 결과를 초래하였다. 둘째 공동개발시행사례의 대부분이 부동산개발자(시행사)에 의한 부지매입후 단독개발로 이뤄졌다는 것을 알 수 있었다. 즉 소유주들의 경제적 여력이 없을 경우 자체적으로 공동개발이 이뤄지기는 힘들며 외부의 개발업자의 사업참여가 이뤄져야 시행이 됨을 알 수 있었다. 셋째 용적률 인센티브계획이 제대로 작동하지 못하고 있다는 점을 알 수 있었다. 즉 공동개발 및 타 요소로 받을 수 있는 인센티브량이 큰 곳에서 오히려 시행이 이뤄지지 않고 있음이 나타났다. 지구단위계획은 토지이용의 합리화, 도시기능의 증진 등을 목적으로 하여 민간개발을 유도하는 계획이다.

이와 같은 이유로 다양한 제어요소를 포함하여 계획이 수립되고 있으나, 실제 사례는 계획이 유도하는 방향으로 실현되고 있지 않아 보인다. 따라서 앞으로 수립되는 지구단위계획은 적극적으로 민간개발을 유도할 수 있는 방안이 제시되어야 하고, 이를 뒷받침하기위한 관련 법령의 개정도 필요하다고 본다.