宅地開發方式의 改善方案에 관한 硏究

택지개발지구 상업용지 규모의 적정성을 분석한다.

人口와 産業의 급격한 都市集中은 宅地難, 住宅難, 交通混雜, 環境汚染 등과 같은 이른바 都市問題를 야기시켰고 특히, 좁은 國土에 높은 人口密度를 갖는 우리나라에서는 좀더 效率的으로 土地를 개발하고 이용해야 한다는 當爲性이 제기되었다. 이에 따라 土地를 效率的으로 개발 및 이용하기 위하여 1970년대 말까지는 주로 土地區劃整理事業이 실시되었고, 1980년대에 와서 宅地開發促進法의 제정 이후 公營開發方式이 적극적으로 도입되었다. 그러나 당초의 취지와는 달리 시행과정상 여러 가지 문제점들이 제기되었다. 이러한 맥락에서 本 論文에서는 宅地開發方式의 주류를 이루고 있는 公營開發方式과 土地區劃整理方式의 비교를 통하여 양 방식의 단점을 보완하고 장점을 살릴 수 있는 改善方案의 제시 및 새로운 개발방식의 도입 등을 통하여 바람직한 土地開發政策의 수립에 기여함을 목적으로 한다. 第2章에서는 宅地開發의 의의, 택지개발 관련법제의 변천과정 및 宅地開發方式의 유형을 분석함으로서 이론적 틀을 설정하였다. 第3章에서는 公營開發方式과 土地區劃整理方式에 대한 定義, 개발유형, 사업시행절차, 사업의 특성과 효과 및 각각의 개발방식의 비교·분석을 통하여 양 방식의 長短點을 도출하였다. 第4章에서는 公營開發方式과 土地區劃整理方式에 대하여 직접 실무에 종사하고 있는 公務員을 대상으로 設問調査를 실시하여 문제점에 대한 實證的인 분석을 하였다.

第5章에서는 이상에서 분석한 결과를 토대로 그 改善方案을 제시하였는바 그 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 損失補償에 따른 보상금액의 현실화 및 합리화가 될 수 있도록 제도적 보완 및 生活保護對策이 우선적으로 마련되어야 한다. 둘째, 施行主體의 자금부담을 완화할 수 있는 政府出資金의 增額 및 先手金制度가 활성화되어야 한다. 셋째, 택지공급기준 및 土地還買權 제도를 신축적으로 운영하여야 한다. 특히 土地還買權 제도에 대하여는 시행 지역의 여건 등에 따라 融通性 있게 운용할 수 있도록 地方自治團體의 條例로 제정하는 것이 바람직하다. 넷째, 參與組合員방식, 第3者 共同施行方式, 土地先賣에 의한 共同參與方式 등을 적극적으로 도입하여 土地區劃整理事業을 활성화해야 한다. 다섯째, 공영개발방식과 토지구획정리방식의 長點을 살린 "先賣後換地方式"의 도입을 적극적으로 검토해야 한다. 여섯째, 택지개발사업에 대하여 民間部門이 참여할 수 있는 合同開發방식을 확대하여야 한다. 마지막으로 체계적이고 합리적인 새로운 宅地開發方式을 모색하고 이를 제도화하는 방안이 요구된다. The convergence of population and industries into urban areas became the major part of city problems giving rise to housing and building site issues.

In our situation of small land with high population density, there was a necessity to develop and use land more effectively. For the effective development and utility of land, public development enterprise became actively introduce, after land adjustment had been done mainly until the end of the 1970s and the building lot development promotion law had been enacted in the 1980s. However, a number of problems were risen in its enforcement process, differently from its first objects.

The purpose of this study is to compare public development enterprise with land adjustment, which have been the two major methods of building lot development, so as to after an improvement measure over the two methods with supplementing their weak point and making the most of their merits and to contribute to establishing a desirable land development policy by introducing a new method. Chapter 2 set up the theoretical frame of building lot development by examining its meaning, the history of its concerned laws and the types of development methods.

Chapter 3 investigated the definition and the concept of public development enterprise and land adjustment, including its type, enforcement procedures, characteristics, effects and problems to draw out an improvement measure over the two methods. Chapter 4 made a positive analysis of the two methods problems by conducting a questionnaire survey over the working-level public officials. Chapter 5 recommended the improvement measure based upon the findings of the study, which were summarized as follows; First above all, the institutional supplementing system and the public assistance policy should be prepared to readjust the compensation for a loss to a realistic and rational level.

Second, the increase of government investment and the advance collection of bill must be activated to relieve the financial burden of the operator. Third, the criterion of building lot supply and the land repurchase system needed to be flexibly operated. Particularly, it would be advisable to enact the land repurchase system as an ordinance of local autonomous bodies so that it could be flexibly operated in accordance with the conditions of each region. Fourth, land adjustment business needed to be activated by introducing a method of association member's participation or a third man's joint enforcement or a joint participation through an advance land sale.

Fifth land return after advance buying effectively employed the merits of public development enterprise and land adjustment. Sixth, a joint development should be extended for private sector to take part building lot development business. Finally, there was a need to seek for and institutionalize a new way of building lot development that could be systematic and rational.