공익사업 보상평가시 개발이익 배제방안에 대한 연구 = A Study on the Exclusion of Development Gains

공익사업 토지보상 평가에서 개발이익을 배제하는 방안을 연구했다.

헌법 제23조제1항은 재산권을 보장하며, 동조 제3항은 공공필요에 의한 재산권의 수용은 법률로써 하되, 정당한 보상을 보장하고 있다. 보상액의 평가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 시점수정과 지역 및 개별요인을 비교하고, 인근 보상선례를 이용하여 기타요인을 보정하여 산정한다. 따라서 개발이익의 배제는 보상액 평가의 기준이 되는 공시지가의 적용시점, 시점수정 및 기타요인의 산정방법에 따라 달라질 수 있다. 먼저 "공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률"은 보상액 산정 시 적용 공시지가는 사업인정일 이전에 고시된 공시지가로 하도록 규정되어 있으며, 보상평가 시 이를 근거로 적용 공시지가를 선정한다. 지구지정일을 사업인정일로 하는 것이 형식적으로는 개발이익의 배제가 적극적으로 이루어지는 것으로 볼 수 있다. 그러나 지구지정일전부터 개발계획이 알려져 수용지구의 지가가 앙등하고, 투기가 기승을 부려 토지보상에 부담으로 작용하며, 공시지가 산정 시 개발이익이 포함되고 있는 것이 현실이다. 따라서 보다 적극적인 개발이익 배제를 위해선 지구지정일 1년 전에 고시된 공시지가를 적용하는 것이 필요하다. 다음으로 시점수정은 지가변동률을 적용하는 방법, 생산자물가상승률을 적용하는 방법이 있다.

지가변동률에 의한 시점수정은 당해 사업과 관계없는 인근 시·군의 것으로 하는 방법, 광역시·도의 지가변동률을 적용하는 방법이 있으나, 당해 공익사업으로 인한 개발이익을 배제하기 위해서는 광역시·도의 지가변동률을 적용하는 방법이 타당하다. 그리고 인근 보상선례를 이용하여 기타요인 보정률을 산출할 때 적용하는 시점수정을 광역시·도의 지가변동률을 적용하고, 부동산거래신고제도에 따른 실거래가를 활용하여 개발이익배제 및 보상평가액의 적정성을 제고하여야 할 것이다. 보상평가 시 개발이익은 배제되어야 하지만 현실적으로 피수용자의 보상불만은 매우 높다. 그 이유는 개발사업 주변의 지가상승이 크게 나타나고, 주변지역 토지소유자는 불로소득인 개발이익을 사유화하기 때문이다. 피수용자와 주변지역 토지 소유자간 형평을 도모하고 지가안정을 통한 과다보상의 문제를 해결하기 위해서는 개발사업 주변지역의 개발이익을 환수하는 방안을 모색하여야 할 것이다.

목 차 제 1 장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 제 2 장 보상평가와 개발이익 6 제1절 보상평가의 개요 6 제2절 개발이익의 의의 10 제3절 개발이익 배제의 근거와 제도 15 제4절 외국의 보상제도와 시사점 22 제5절 선행연구의 고찰과 분석의 틀 29 제 3 장 공익사업 보상평가의 실태분석 37 제1절 사례지역의 개요 37 제2절 적용공시지가의 실태분석 39 제3절 지가변동률의 분석 44 제4절 보상선례의 분석 48 제5절 개발이익의 포함실태 55 제 4 장 보상평가 시 개발이익 배제 방안 60 제1절 공시지가의 산정방식 개선 60 제2절 적용공시지가의 시점 개선 67 제3절 지가변동률의 적용방법 개선 69 제4절 보상선례의 적용방법 개선 71 제5절 주변지역의 개발이익 환수 72 제 5 장 결 론 79 ◈ 참고 문헌 83