超高層 住居計劃의 制度的 問題點 및 改選方案에 관한 硏究 = (A) study on institutional problem of high-rise resident plan and its improvement scheme

초고층 주거계획의 제도적 문제와 재건축 개선 방안을 연구했다.

우리나라는 1970년 급속한 도시화로 인하여 도시의 인구집중 현상은 주택공급의 부족의 초래와 계속되는 핵가족화와 소득증대는 주택수요를 더욱 가중시켰다. 이로 인하여 토지의 고도이용이라는 측면에서 아파트가 나타나기 시작하였다.그러나 재건축 사업은 경제적 요인에 의해 사업의 가능여부가 결정되기 때문에 주거환경 개선이라는 본래의 목적에 위배되는 고층·고밀위주로 개발이 진행되어왔고 그 결과 도시경관 파괴, 단지 내 녹지 공간 부족 등 주거환경이 오히려 더 악화되는 문제점이 나타났다.또한 1990년 후반부터 우리나라는 대도시를 중심으로 고층 타워형 주거 건축물이 급증하고 있으나 주거건축의 역사가 짧은 이유로 법적·제도적 장치가 미흡한 실정이다.따라서 공동주택을 초고층 주거 건축물로 재건축함에 있어서 나타나는 문제점을 파악하고, 외국사례를 살펴보고 보완되어져야 할 내용들이 지침으로 제시되어야 한다.이러한 연구의 목적을 중심으로 조사 분석한 내용을 크게 정리하면 “용적률과 층수규제”, “주거지역 종세분화와 높이규제”, “입면차폐도와 층수제한”, “외국의 완화제도 도입”등으로 구분 할 수 있으며, 이를 요약하면 다음과 같다.첫째 : 용적률과 층수규제를 보면 층수의 증가와 용적률의 증가가 절대 비례를 형성하지 않는다. 즉 동일 용적률 내에서 층수가 증가하면 비건폐 면적을 증가시키며 슬림형 건축물의 형태를 나타내게 된다.

본 논문 4장의 사례지역의 예시 통하여 알 수 있듯이 용적률을 동일하게 하고 건폐율과 층수를 비교하면 현행법의 경우 건축면적이 34,319.47㎡이고, 층수는 34층이나 제도개선후는 건축면적이 26,300.37㎡이고, 층수는 60층이다. 이와 같이 건축면적은 감소하고, 층수는 증가하였다. 동일 용적률의 범주 내에서 층수의 증가는 다양한 도시경관의 연출과 일조 환경 및 경관의 향상 등 다양한 스카이라인을 기대할 수 있다고 사료된다.둘째 : 주거지역 종세분화와 높이규제를 보면 서울시는 2000년 7월 도시계획조례 개정을 2003년 6월말까지 일반주거지역을 1종, 2종, 3종으로 세분하였다. 이러한 종세분화는 도시환경측면에서 스카이라인을 비롯한 조망권과 일조권개선 이라는 긍정적인 효과를 기대하고 시작되었다. 그러나 이것은 층수 규제와 용적률 규제를 동시에 적용하고 있으며, 지역의 특성을 고려한 층수규제가 이루어져야 하나 일률적인 층수를 규제하고 있기 때문이다. 따라서 용적률 규제 내에서 층수의 증가는 사례지역 예시에서 보면 건축면적은 34,319.47㎡에서 26,300.37㎡가 감소한 반면 조경면적은 99,192.05㎡에서 112,806.55㎡로 13,614.05㎡가 증가하였음을 알 수 있었다.

이것은 건축면적의 감소를 통한 녹지와 외부공간의 증대와 함께 단지의 시각적 개방감 향상 등 도시와 주거환경의 향상을 기대할 수 있다고 판단된다.셋째 : 입면 차폐도와 층수 제한을 보면 입면 차폐도는 서울시내 16층 이상의 공동주택을 그 대상으로 하고 있다. 그러나 면을 수평 방향의 길이로 나눔으로써 높이에 대한 규제를 담고 있다. 이것은 수직적 규제에 의한 수평적 확산의 한계를 극복하지 못함으로써 시각 통로를 형성할 수 있는 타워형 아파트의 개발이 불가능하게 하는 원인이 된다. 이러한 차폐도 기준에 의해서 조성된 한강변에서 나타나듯 입면 차폐기준의 한계를 읽을 수 있다.그리고 입면차폐도의 경우 사업이 시행되는 단지에서만 규정을 적용하다보니 사례지역예시에서 보듯 타워팰리스의 경우는 1차, 2차, 3차가 3년 동안 건축되면서 거대한 장벽을 세워놓은 것처럼 입면차폐도의 기본 목적에 위배되게 되었다.따라서 입면차폐도의 경우 현재 높이 제한 방식의 차폐기준을 탈피하여 입체적 관리방식으로 면에 대한 기준이 필요하며, 입면차폐도의 대한 규제를 사업시행단지에서만 할 것이 아니라 주변상황을 고려해서 규제하는 것아 바람직하다고 사료된다.마지막으로 외국의 특별용도지역제와 환경종합설계제도와 같은 완화제도의 도입이 필요하다.

특별용도지역제는 용도지역제가 가지고 있는 경직성에 대응하여, 현재 진행되고 있는 사이버국토, u-City 등의 공간 개념 변동과 도시 내 용도의 급격한 유동화 등 도시의 변화에 능동적으로 대처할 수 있는 수단을 만들어 도시의 건전한 발전을 도모하기 위한 제도로서, 성능지역제(Performance (Standard) Zoning), 특별용도지역제(Special Zoning District)를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 도시관리계획의 일환으로 위상을 부여한 이후 지역 실정에 맞게 운용할 수 있도록 하는 것이 가능할 것이다. 이와 함께 중장기적으로는 공중권 개념의 정립, 개발권이양제도와 도시계획의 입체결정을 적극적으로 활용함으로서 평면적으로 활용되고 있는 용도지역제를 보완할 수 있으리라 생각되며, 나아가서 도시 내에서 이루어지는 각종 개발사업과 연계함으로서 개발과 관련한 일률적 규제, 기반시설의 확보, 사유재산권과 공익의 접점 도출 등 도시개발과 관련하여 직면하고 있는 다양한 문제의 해법으로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.또한, 일본의 환경종합설계제도는 양호한 시가지환경형성을 목표로 하며 건축활동을 통해 시가지 환경의 향상에 해당하는 건축계획을 유도하는 것을 기본 목표로 하고 있다.

시가지의 환경 정비를 비롯해서 양호한 건축, 주택스톡의 형성 및 공공시설 기능의 보완뿐만 아니라 방재강화, 주택과 산업의 완화, 직장과 주택의 밸런스, 고도 도시경관 창조 등에 목표를 두고 있다. 또한 마찌쯔꾸리와 같은 주민협정제도를 병행함으로서 주민자치제에 의한 계획 뿐만 아니라 공개공지 등의 계획 설계에 따라 용적률, 높이 등의 인센티브 제도가 활발히 이루어지고 있는 실정이다.이에 우리나라도 보다 현실적이고 적용 가능하도록 완화기준을 설정하여 도로와 인접대지의 사선제한 완화, 일조건에 대한 완화, 높이에 대한 완화, 용적률에 대한 완화 등 주거의 형태가 저건폐율, 고층화 할 수 있는 여건을 마련하여야 한다.