거시경제변수가 리츠수익률에 미치는 영향에 관한 연구

거시경제변수가 위탁관리리츠 수익률에 미치는 영향을 분석했다.

국문초록 거시경제변수가 리츠수익률에 미치는 영향에 관한 연구 김 민 지 창신대학교 부동산경영대학원 위탁관리리츠는 전문가를 통해 수익용 부동산을 관리하기 때문에 자기관리리츠보다는 더 많은 수익률을 얻을 수 있다는 것으로 보인다. 또한 위탁관리리츠의 회사는 페이퍼 컴퍼니로서 상근할 필요가 없는데 반해, 자기관리리츠의 회사는 실체적 회사이므로 상근해야 하는 차이가 있다. 최저 자본금도 50억 원으로 자기관리리츠 70억 원보다 적기 때문에 최근에는 위탁관리리츠를 중심으로 진행되고 있다. 본 연구의 목적은 위탁관리리츠를 통해 자금조달하여 수익용 부동산에 투자하여 얻은 소득이익과 자본이익을 수익률로 산정한 리츠수익률에 거시경제변수가 어떠한 영향을 미쳤는지를 알아보는 데 있다. 본 연구의 범위는 공간적 범위와 시간적 범위, 그리고 내용적 범위로 구분되어진다. 공간적 범위는 위탁관리리츠를 자산운용하기 위한 수익용 부동산 또는 상업용부동산이 존재하는 도심권역을 의미한다. 시간적 범위는 2017년 6월 문재인 정부부터 2022년 7월까지 시계열 자료 62개를 구축하였다. 내용적 범위는 문재인 정부의 위탁관리리츠를 통해 산정한 리츠수익률에 영향을 미치는 거시경제변수를 파악하고자 하는데 있다.

본 연구는 거시경제변수가 리츠수익률에 미치는 영향에 관한 연구로서, 2017년 6월 문재인 정부부터 시작하여 2022년 7월까지 시계열 자료를 바탕으로 하여 VAR(1) 모형의 추정 결과와 충격반응함수, 분산분해분석을 하였다. 연구결과의 요약으로 리츠수익률 VAR(1) 모형의 충격반응분석 결과를 살펴보면, 자체변수인 리츠수익률(GKRXINDEX, 정(+)의 효과)의 영향이 가장 큰 것으로 파악되었고, 부동산심리지수 변화율(GCSI, 정(+)의 효과), 기준금리 변화율(GBR, 부(-)의 효과), 소비자물가상승률(GCPI, 부(-)의 효과), 통화량 변화율(GM2, 정(+)의 효과)의 순서대로 리츠수익률(GKRXINDEX)에 영향력이 있는 것으로 파악되었다. 리츠수익률 결정모형의 VAR(1) 모형의 분산분해분석 결과에 따르면, 우선 자체변수에 의해 가장 많은 부분을 설명하는 것으로 나타난 것으로 파악되었다. 하지만, 소비자물가상승률(GCPI)과 부동산심리지수 변화율(GCSI)의 영향력도 적지 않은 것으로 파악되었다.

자체변수인 리츠수익률(GKRXINDEX)은 1개월 후부터 12개월까지 78.712%∼90.171%를 설명하고 있고, 소비자물가상승률(GCPI)은 1개월 후부터 12개월까지 0.254%∼9.134%를 설명하고 있으며, 부동산심리지수 변화율(GCSI)은 1개월 후부터 12개월까지 6.719%∼7.524%를 설명하고 있는 것으로 파악된다.