부동산 경매절차상 유치권의 적정화 방안에 관한 연구

부동산경매 유치권의 문제를 분석하고 등기제도 등 개선안을 제시했다.

우리 민법상 유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 갖춰지면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권으로서 동산뿐만 아니라 부동산에도 인정되며, 부동산경매에서 그 폐해가 심각하다. 본 연구는 부동산경매절차를 압류, 경매 진행(압류 이후 경낙까지), 배당 및 명도의 3단계로 나누어 부동산 유치권의 문제점을 분석하여 합리적인 개선방안을 검토하고 새로운 입법방안을 제시하였다. 1) 부동산 유치권은 등기가 아닌 불완전한 공시방법인 점유에 의하여 성립하기 때문에 많은 문제가 발생하고 있다. 따라서 점유라는 공시방법의 불완전성을 해결하기 위해서는 부동산 유치권 등기제도를 도입하여야 한다. 또한 미등기 부동산에 대해서는 표시등기부제도를 신설할 필요가 있다. 2) 부동산 유치권의 성립요건인 피담보채권의 범위를 명확하게 ‘목적물에 대한 비용지출로 인한 채권’과 ‘목적물로 인하여 입게 된 손해배상채권’으로 규정하면 유치권으로 인한 폐해는 상당 부분 해소될 것이다. 3) 유치권에는 사실상 우선변제권이 부여되어 폐해가 발생하고 있는데, 유치권이 법정담보물권으로서 제대로 기능할 수 있도록 민법상 유치권에 우선변제권을 인정하는 규정을 신설할 필요가 있다. 아울러 유치권자에게 배당청구권을 인정하여 배당권자로서의 지위를 인정할 필요가 있다. 4) 민사집행법상 인수주의 원칙을 폐지하고 소멸주의 원칙으로 전환하여야 한다.

부동산경매시장에서 혼란을 가중시키고, 매수인의 법적 지위를 불안정하게 하는 인수주의를 폐지하면 부동산경매의 안정성이 확보되고 부동산경매제도가 활성화될 것이다. 5) 부동산 유치권 신고를 의무화하고 강제집행절차를 개선하여야 한다. 아울러 허위ㆍ과장유치권을 근절하기 위하여 그 처벌을 강화할 필요가 있다. 현행법의 합리적 해석만으로 유치권제도의 개선은 한계가 있다. 유치권제도의 불완전성이 해소되고 유치권이 법정담보물권으로서 제대로 기능하기 위해서는 새로운 입법이 불가피하다. 유치권자를 보호하기 위해 공평의 원리에 기초하여 마련된 유치권제도가 유치권자를 보호할 뿐만 아니라 경매 참가자들의 이해를 공평하게 조정할 수 있도록 개선될 필요가 있다. 본 논문이 유치권제도의 개선에 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바라며, 조속히 입법이 추진되기를 기대한다. According to the Korean Civil Code, the right of retention recognizes movable property that is, regardless of the parties’ consent, lawfully recognized when certain requirements are met and real estate. It is reported that the damage is worse in a real estate auction.

This study analyzes problems in real estate liens by dividing the real estate auction process into three steps: attachment, auction in progress, and allocation. Finally, it suggests practical improvement and new legislative measures. First, the real estate liens cause considerable issues because it was established not through registration but as possession, which is an incomplete method of publication. Therefore, the new registration in real estate liens needs to be introduced to resolve the incompleteness of the current method of publication with possession. Also, the demonstrative registry system needs to be established for unregistered real estate.

Second, the damage by liens will be significantly resolved if the scope of the secured claim, which is a requirement for the establishment of real estate liens, is specified as a claim due to expenditure on an object and a claim for damages incurred due to the object. Third, the damage in liens is primarily caused because of the given right to preferential payment. Therefore, new rules that acknowledge the right to preferential payment must be established to allow liens to function as mortgage bonds. Also, a lien holder needs to be recognized as a dividend holder to acknowledge their claim for the dividend.

Fourth, under the Civil Execution Act, the principle of takeover needs to be abolished and switched to the principle of extinction. By terminating the principle of the takeover, real estate auction can secure stability and revitalize the real estate auction system. Fifth, the declaration of the real estate liens should be obligated and the process of compulsory execution needs improvement.Moreover, penalties should be addressed to exterminate faulty and exaggerated liens. To conclude, there will be a limitation in improving lien policies only with the sole analysis of current laws. Therefore, new legislation is imperative: 1.

to achieve a complete resolution for the imperfection of liens policies and 2. to allow liens to function as mortgage bonds. Furthermore, new lien legislation needs to address fairness to protect lien holders and adjust different interests for different auction participants. This paper will help envision the improvement of lien policies and drive the prompt establishment of new legislation.