연구 요약
연구 요지 (AI)
재건축·재개발 조합원에게 부과되는 세금의 이중과세 문제와 개선책을 분석한다.
초록
현대 도시 행정에서 「도시 및 주거환경정비법」（이하에서 “도시정비법”이라 한다.）에 따른 정비사업은 노후 주거지의 기능을 회복하고 도심 내 주택 공급을 활성화하는 핵심적 수단이다. 그러나 정비사업은 공익적 목적과 함께 조합원 개인의 사유 재산권이 변환되는 복잡한 과정을 수반하며, 이 과정에서 발생하는 조세 부담은 납세자인 조합원과 국가 간의 끊임없는 갈등 원인이 되고 있다. 특히 재건축·재개발 사업은 ‘헌 집’이 ‘새 집’으로 변하는 권리변환 과정을 거친다. 우리 세법은 이를 단순한 자산의 연속성으로 보지 않고 단계별로 새로운 취득과 양도로 해석하여 중복 과세하는 경향이 있다. 본 연구는 정비사업 단계별 조세 체계를 면밀히 분석하여 미실현 소득에 대한 과세 및 이중과세의 법리적 모순을 규명하고, 조세 정의에 부합하는 정책적·법률적 개선안을 제시하는 데 그 목적이 있다. Ⅰ. 정비사업의 법적 성격과 권리변환의 특수성 정비사업 조합은 행정법상 공권력을 행사하는 ‘공법인’의 지위를 가지며, 조합원이 출자한 종전자산은 관리처분계획을 통해 신축 주택을 분양받을 권리로 변환된다.
이는 민법상의 일반적인 매매나 교환과는 궤를 달리하는 ‘공용환권’적 성격을 띤다. 조세법상 ‘실질과세의 원칙’에 따르면, 자산의 형태만 변했을 뿐 실질적인 소유주가 동일하다면 이를 새로운 자산의 취득으로 보아 과도한 세율을 적용하는 것은 무리가 있다. 그러나 현행 지방세법 및 소득세법은 정비사업의 특수성을 충분히 고려하지 않은 채, 사업 단계별로 과세권을 행사함으로써 납세자의 담세력을 초과하는 부담을 지우고 있다. Ⅱ.현행 조세 체계의 이중과세 문제점 분석 본 연구에서는 정비사업 과정에서 발생하는 이중과세의 핵심 문제를 세 가지 측면에서 고찰하였다. 첫째, 재건축부담금과 양도소득세의 중복성이다. 재건축초과이익 환수제는 준공 시점에 발생한 ‘미실현 이득’을 대상으로 부담금을 징수한다. 이후 조합원이 주택을 매도할 때 다시 양도소득세가 부과되는데, 부담금을 필요경비로 일부 공제해준다 하더라도 실질적으로는 동일한 가치 상승분에 대해 조세와 부담금이라는 명목으로 두 번 과세하는 결과를 초래한다. 이는 헌법상 재산권 침해와 이중과세 금지 원칙에 대한 논란을 지속시키는 주된 요인이다. 둘째, 조합단계에서의 법인세와 조합원이 부담하는 배당소득세의 이중과세 문제이다.
조합을 하나의 독립된 법인으로 보아, 일반분양 수익 등 사업 이익에 대해 법인세를 부과하고, 법인세를 차감한 후 남은 이익을 조합원에게 배분할 때, 이를 의제배당으로 간주하여 소득세를 다시 부과한다. 이는 동일한 과세소득에 대해 이중과세되는 문제점이 발생한다. 셋째, 조합원이 부담하는 배당소득세는 추후에 신축주택의 양도시에 과세되는 양도소득세와 중복과세 되는 문제가 발생한다. 이 문제는 하나의 경제적 이익을 두고 소득이 발생하는 조합원 단계에서의 의제배당 시점과 자산의 처분인 양도시점에 각각 과세권이 행사되는 구조적 모순에 기인한다. Ⅲ.
과세이연의 효과 고찰 및 개정된 취득세의 문제점 연구 이중과세 문제를 해결하기위한 방안으로 과세이연의 효과를 고찰해보고, 이를 바탕으로 본 연구는 다음과 같은 개선안을 제안한다. 첫째, 재건축부담금을 양도소득세에 대한 자본적 지출로 보아 필요경비로 산입하는 현행 방식을 넘어, 기납부한 부담금 전액을 양도소득세에서 차감하는 ‘세액공제’ 방식으로 전환하여 실질적 이중과세를 해소해야 한다. 둘째, 조합의 법인세를 과세이연하고, 미실현 소득에 대한 사전 과세보다는, 자산의 처분 시점에 통합 과세하는 방향으로 법령을 정비하여 조세의 예측 가능성을 높여야 한다. 마지막으로, 개정된 취득세법에서 재건축과 재개발 사업으로 인해 취득한 토지중 증가된 면적에 대해 승계취득으로 보아 취득세를 과세하는 부분에 대해 면적을 기준으로 과세하는 것은 경제적 실질을 반영하지 못할 수 있다. 따라서 증가한 면적이 아닌, 증가한 자산 가액을 기준으로 취득세를 부과해야 한다. 다만, 가액 기준으로 과세하되, 투입된 분담금을 비용으로 전액 공제해 준다면, 실질적으로 늘어난 순이익에 대해서만 과세하게 되므로 합리적인 세부담이 될 것이라 판단된다. Ⅳ.결론 도시정비사업은 도시의 미래를 결정하는 공공사업인 동시에 시민의 가장 소중한 재산권이 걸린 사안이다.
따라서 조세 행정은 행정 편의주의적 해석에서 벗어나 정비사업의 권리변환 특성을 존중하는 방향으로 나아가야 한다. 본 연구에서 제안한 법령 개정 및 제도적 보완이 이루어진다면, 불합리한 조세 저항을 줄이고 원활한 주택 공급과 주거 안정을 달성하는 데 기여할 수 있을 것이다. 징벌적 과세가 아닌 정의로운 과세 체계의 확립이야말로 정비사업의 성공을 위해 필수적인 전제조건이 될 수 있다고 판단된다. 주제어: 도시 및 주거환경정비법, 재건축부담금, 이중과세, 관리처분계획, 조세원칙, 취득세
목차
제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구방법 및 범위 4 제2장 정비사업과 조세체계의 이론적 고찰 5 제1절 주택재개발재건축 사업의 개요 5 1. 주택 재개발재건축 사업의 정의 5 2. 주택재개발재건축 사업의 유용성 6 3. 주택재개발 사업의 개요 7 가. 개념 및 사업의 종류 7 나. 사업시행자 10 다. 관리처분계획 12 라. 준공인가 14 마. 이전고시 15 4. 주택정비사업의 개발이익 산정 16 가. 사업의 전체 개발이익 17 나. 조합원의 개발이익 18 다. 일반분양자의 개발이익 18 라. 공공부문의 개발이익 19 제2절 정비사업의 법적 성격 19 1. 정비사업의 이중적 성격 19 2. 관리처분계획과 권리변환 20 3. 소유권의 변모에 따른 취득의 신규성 논란 23 제3절 사업단계별 과세 체계 및 법적 근거 25 1. 사업준비 및 시행인가단계 25 2. 관리처분계획 인가일부터 이주 및 철거단계 28 가. 재산권 침해의 여부 31 나. 미실현 이득의 과세문제 34 다. 평등원칙의 위배 문제 35 라. 이중과세로 인한 과잉금지원칙 위배 여부 36 3. 조합원에 대한 현행과세제도 38 가. 청산금 수령분에 대한 양도소득세 과세내용 38 （1） 정비사업조합 참여 없는 현금청산자 38 （2） 정비사업조합참여자 중 부분 청산자 39 （3） 청산금 납부로 부수토지의 증가 취득 발생 40 나. 배당소득세 과세내용 40 （1） 배당소득 금액 40 （2） 배당가산금액 41 다. 조합원 입주권에 대한 양도소득세 과세내용 41 （1） 조합원 입주권의 의의 41 （2） 권리의 변환시기 42 ㈀ 부동산이 조합원
발행 정보
2026. 동국대학교 일반대학원 국내석사 학위논문