부동산증권화와 리츠(REITs)에 관한 연구

부동산 증권화와 리츠를 통한 자금 조달 제도를 연구했다.

IMF관리체제는 우리나라의 경제 뿐만아니라 사회, 문화 등 각 부분에 막대한 영향을 주었다. 특히 경제분야에 대한 영향은 기업의 구조조정을 가속화시켰으며 이에 따라 큰 변화를 겪어야 했다. 특히 상대적으로 낙후되었던 금융부문에 대해 일대 개혁이 진행되었으며, 외국인 자본의 유입이 시작되면서 선진 금융기법도 함께 도입되어 금융부문의 효율성을 제고시킬 수 있는 계기가 되었다. 이러한 변화 중에서 부동산 시장에 지대한 영향을 줄 수 있는 제도가 도입되었다. 그동안 단절되었던 금융시장과 부동산시장을 연결하는 부동산 증권화를 통한 자금 조달방안이 바로 그것이다. 부동산증권화의 도입은 당시 기업의 부실채권을 떠맡은 성업공사(현 한국자산관리공사)의 현금흐름을 원활하게 해야 할 필요성으로부터 출발하게 되었으며 이를 위해 1998년 9월 「자산유동화에 관한 법률」이 제정되었다. 따라서 자산보유자가 가지고 있는 채권을 담보로 자산담보부증권 (ABS: Asset Backed Security)의 발행이 가능해짐에 따라 유동성 부족에 따른 문제점을 해결할 수 있게 되었다. 이와 더불어 주택저당채권을 담보로 발행되는 주택저당증권 (MBS : Mortgage Backed Security)도 동법과 1998년 12월에 제정된「주택저당채권유동화회사법」에 의해서 주택저당채권 유동화 제도를 운용하기 위한 제도적인 기반이 구축되었다.

주택저당채권 유동화제도의 도입은 주택수요자에게 자본시장을 통해서 자금조달을 원활히 함으로써 주택수요를 진작시켜 주택시장을 활성화하는데 그 목적이 있다. 은행 등 대출기관이 일반소비자에게 주택대출을 해주면서 확보해둔 등기 등을 담보로 은행에 돈을 빌려주는 대신 담보채권을 증권(MBS) 형태로 만들어 일반투자자나 기관투자가 등에게 판매하는 한국 주택저당채권 유동화(주)(KoMoCo)가 1999년 9월 21일 발족되었으며, 급기야 "한국주택저당채권유동화(주)"는 국민주택기금의 저당채권을 담보로 하여 2000년 4월 7일 4천억원 규모의 MBS를 처음으로 발행하면서 시작되었지만 우리나라의 주택저당채권 유동화제도는 아직도 정상적인 운용에 필요한 여건은 미흡한 수준이다. 부동산투자신탁회사(REITs)는 부동산을 증권화하는 것이다. 주식발행을 통하여 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익(임대소득, 개발이익, 매매차익 등)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 주식회사를 말한다. 기업구조조정 부동산 투자회사(CR-REITs)는 기업의 부동산을 매입하고 이를 신속히 처리함으로써 기업의 구조조정을 지원하는데 중점을 두고 있다는 것이 일반 리츠회사와 다소 차이점을 갖고 있다.

일반REITs 나 CR-REITs는 모두 설립시 건설교통부 장관의 인가를 받아야 하고, 두 회사의 발기인은 모두 충분한 주식인수 능력과 일정한 자격을 요구하고 있다. 또한 회사 설립시 두 회사 모두 현물출자를 30%이내에서 인정하고 있고 주식 상장요건이나 등록요건을 갖추게 될 때에는 즉시 상장하거나 등록하도록 규정하고, 개발사업을 자기 자본의 30%이내에서 하도록 되어 있으며, 유가증권투자 제한, 차입에 관한 제한, 거래 제한에 관한 규정도 동일하게 두고 있다. 그러나 이들 두 회사 중 일반 REITs는 실질회사로서 자산운용 전문인력을 3인 이상 확보해야 하지만, CR-REITs는 상근 임·직원을 둘 수 없으며, 본점외에 영업소를 설치할 수 없는 명목회사이다. 1인당 주식소유제한규정에서 일반REITs는 총발행주식의 10%이내로 제한하며, 자산의 구성도 총자산의 70%이상을 반드시 부동산이어야 하지만, 부동산 종류에는 제한을 두지 않고 있다. CR-REITs는 주식소유 제한을 두지 않고, 총자산의 70%이상을 기업의 구조조정과 관련된 부동산으로 구성하여야 한다. 자산운용의 위탁문제도 서로 다르다. 일반REITs는 임의사항이며 업무전부의 위탁은 할 수 없고, 다만 자산운용의 자문 및 평가에 대한 업무를 부동산 투자자문회사에 위탁할 수 있다. 그러나 CR-REITs는 자산운용업무를 반드시 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

일반REITs는 이익배당한도의 90%이상을 배당하여야 하나, CR-REITs는 배당에 제한규정이 적용되지 않는다. 실질회사인 일반REITs는 내·외부조직의 원활한 관계 형성의 구성이 중요하다고 보아진다. 부동산 관련 투자를 통해 투자수익을 극대화하려면 이들의 비용의 최소화와 도덕적 해이를 막기 위한 대리인 비용의 최소화도 중요하다. 내부조직으로 주주총회, 이사회, 감사 및 자산운용전문인력이 있고, 외부조직으로는 취득 및 매각시 자문, 자금조달대행 등 자산의 투자운용에 관한 자문 및 평가 업무를 수행하도록 하는 부동산 투자자문회사와 보유자산을 공신력있는 기관에 위탁하여 경영진의 유용 및 부정을 방지키 위한 자산보관기관이 있다. CR-REITs는 상근임원이 없으므로 필연적으로 그 자산운용을 외부기관에 위탁해야 하는데 자산관리회사라는 외부조직이 있다. 부동산 투자회사의 업무의 영역을 6가지- ① 부동산의 취득·관리·개량 및 처분 ② 부동산의 임대차 ③ 부동산의 개발 ④ 부동산 사용 ⑤ 유가증권의 매매 ⑥ 금융기관의 예치-로 나누고, 각 업무방법을 찾았으며, 부동산 관련세제를 간략히 살피면서 일반REITs 와 CR-REITs의 세제의 차이점을 알아보았다. 이러한 과정을 통하여 리츠 제도 도입에 따른 일반적 문제점 및 개선방안으로 부동산투자 인식의 개선, 유동화자산 가치평가기관 개정, 가치평가기준변화, 전문인력의 양성에 관하여 지적하였다.

회사 설립·운영상의 절차·방법·내용을 살피면서, 설립상의 문제점으로 인가의 절차, 주식공모계획의 적정여부, 현물출자를 하는 경우 평가의 문제점, 유가증권 발행인 등록과 신고서 제출 중복 문제점 및 운용성과 배당회수에 대하여 지적하였고, 운영상 문제점 및 개선방안으로 이사회의 견제장치 구성원 강화와 지나친 단기 처분제한 수정, 운영자금 차입제한 및 조세문제 등에 대한 문제점을 도출하여 개선방안을 제시하였다. Since 1980s, there have been the talks of securitization of real estate, at that time, that was limited to the securitization of only mortgage loan in relation with the strategy to increase in the housing loan. After IMF(International Monetary Fund) in Korea occurred in1997, We have experienced severe Assets Deflation, as structural reform of economic main groups is continued.

After IMF crisis, in the beginning structural reform of companies and enterprise concerning to finance, for the purpose of buying real estate which they have possessed, assets of companies came into the market at a time. For that reason the prices of real estate was sag and assets deflation happened. In this reason the Government introduced the ABS(Asset Backed Securities)system in our country for dealing with untrust-worthy credits as soon as possible and loosening asset deflation. In addition, the Government introduced the MBS(Mortgage Backed Securities)system.

In Korea "Low of Assets Liquidation" and "The establishment of liquidating company of real estate " was made and enacted since 1998. But, we knew their limitations of liquidation about ABS, MBS. These system have not successfully been established as financing means, and therefore, the argument for REIT(Real Estate Investment Trust)gains strength. REITs is a kind of mutual fund engaged specially in real estate investments. It is raised with the sums of money trusted to it. The fund will be loaned real estate business, and divide the profits of loan to investors. REITs is different from the conventional real estate trust which manages, dispose or develops the real estate trusted with it.

"Real Estate Investment Company Law" imitating the US REITs system, which is scheduled to be implemented beginning from late 2001. The Koren real estate markets are still being toughly controlled because they are seen as problematic or speculative markets. Such a backwardness of our real estate markets maybe attributed to their dependency on non-professional direct investments only. The REITs system has been distributed. The REITs system has been profits to general investors by popularizing securities of it. This system will have prevented speculation by a few and guaranteed the transparency of the market by opening the relative information.

Also this system has been contributed to the investment pattern conceptualized to the cash flow and specialized the real estate industries combining the real estate market with the financial market. Under these background that the REITs system has been induced and try to be operated as the financial system, the system will have a possibility of unexpected difficulties In this study, I tried a theoretical investigation of liquidation and REITs system. Moreover, I tried to guide ordering, method, contents of establishment and operating about REITs. In these trial, I pointed out several problems of approval, the number of allotment, taxation on juridical person.

and limit of disposal and development in real estate. And I tried seeking after a reform measure. I hope sincerely that the