複合用途開發 特性의 地域間 差異에 관한 연구 : 서울시 개발사례를 중심으로

서울시 복합용도개발의 지역 간 특성과 차이를 분석하였다.

80년대 이후, 관심의 대상이 되고 있는 복합용도개발은 경제성의 확보와 이용자의 편익 측면이 중시되어 왔다. 하지만, 건물의 복합화가 요구된 배경과 지역적 특성에 맞는 개발의 추구에는 무관심한 경우가 많았다. 이에 본 연구에서는 복합용도개발의 위계간 차이를 고찰하여 향후 지역적 특성에 맞는 개발추진의 배경을 제시하고자 한다. 본 연구의 내용을 요약하면 다음과 같다. 위계별 복합용도개발의 특성을 요약하면, 요인분석에 의해 복합용도개발의 특성은 개발규모, 개발용적, 주거/업무기능, 상업기능의 4가지 특성으로 구분되며, 서울시 도시공간 위계에 따른 분산분석의 결과 개발규모, 개발용적, 주거/업무기능 특성은 위계지역간에 차이가 있으나, 상업기능 특성은 위계지역간에 차이가 없음을 알 수 있다. 또한 위계별 복합용도개발 특성의 영향요인에 차이가 있는가를 밝히기 위해서 도심권과 비도심권으로 구분하여 회귀분석을 통한 복합용도개발 특성의 영향요인을 도출하여 보았다. 개발규모특성은 도심권역의 빈도수 부족과 결측치에 의해 분석이 불가능하였지만, 개발용적특성과 주거/업무기능특성은 위계별로 영향요인에 차이가 있게 나타났다. 하지만 상업기능특성은 위계간 영향요인에 차이가 있으나 주 영향요인은 주거비와 업무비로 동일하게 나타나고 있다. 따라서 상업기능특성의 위계간 영향요인의 차이는 복합용도개발의 다른 특성에 비하여는 상대적으로 낮다고 말할 수 있다.

이러한 결과는 위계간 특성의 차이가 작게 나타난 상업기능특성은 위계간 영향요인의 차이 또한 작다는 것이다. 즉 복합용도개발특성의 지역별 차이의 원인을 지역별 영향요인의 차이로 볼 수 있다는 것을 시사한다. 국내의 복합용도개발은 도심공동화라는 목적을 가진 단일 기준의 잣대를 지금까지 가져왔다. 하지만 이는 도심권역에 해당되는 사항으로 오늘날 급속도로 확산되고 있는 복합용도개발의 외곽지역 활성화 현상을 설명하지 못하고 있으며, 이에 대한 기준의 제시 또한 이루어지지 못하고 있다. 그러므로 본 연구에서 파악된 지역간 차별성은 도심공동화 방지를 목적으로 하는 도심권 중심의 정책으로는 오늘날 급속도로 확산되고 있는 외곽지역의 개발 활성화 현상을 설명하지 못하는 한계를 가지고 있음을 시사하며, 향후 효율적인 토지이용을 위한 복합용도개발의 지역별 입지결정과 정책수립의 기초자료로 활용하여, 지역별 복합용도개발의 활성화에 기여하고자 한다. 복합용도 개발특성의 영향요인을 분석함에 있어서 그 영향요인으로는 본 연구에서 사용한 요인들 외에도 개발자의 수익성 확보측면, 정부의 공익성 측면, 사회 경제적 여건 변화의 측면 등 광역적 차원의 많은 영향 요인들이 있을 것이다.

본 연구에서는 이러한 포괄적인 영향요인을 포함하여 분석하지 못하였으며, 위계지역의 설정에 있어서 사례 빈도수의 부족으로 인하여 도심권과 비도심권으로 대 분류하여 회귀분석을 하는 한계점을 가진다. Entering 1980s, Mixed-use-developement(MXD below) which has become a primary focus, has been considered an important thing in aspects of economic efficiency and customer's benefits. but too often, people didn't care about the reasons for the requirement of mixtured buildings and the development appropriate for a (specific) region. therefore, considering the differences in hierarchies of MXD, this study aims at proposing the backgrounds of development correspond to regional characteristics later on.

the summary of this study is follwing the characteristics of MXD are classified into 4 factors by the results of factor analysis. that is, Factor1(development scale), Factor2(development capacity), Factor3(function of office and residence) and Factor4(function of commerce). the result of ONE-WAY-ANOVA of MXD in hierarchies of urban space of Seoul leads to the conclusions that regionally, there are no hierarchical differences among Factor1, Factor2 and Factor3, but not Factor4. To find out the differences of affecting factors according to regional hierarchies.

I divided Seoul into CBD and non-CBD and then, tried to take out affecting factors of MXD by regression analysis The results showed that at first, it was impossible to analyze the characteristics of development scale on account of non-data cases and lack of cases and secondly, there were no hierarchical differences between the characteristics of development capacity and the characteristics of the function of office and residence in affecting factors. the characteristics of the function of commerce had hierarchical differences in affecting factors, but the primary affecting factors were official ratio and residential ratio (about the same).

therefore, it implies that hierarchical differences in affecting factors of the characteristics of function of commerce is relatively low compared with other characteristics of MXD Following the statement above, the conclusion of this study on the hierarchical differences of the characteristics of MXD is totally different from the governmental policies on MXD toward prevention of inner-city decline, namely, the existing studies and policies can not both explain the phenomena that MXD is rapidly spreading in suburban areas and suggest the criteria for MXD.

consequently this study on the hierarchical characteristics of MXD could be proposed as basic data in deciding hierarchical locations of MXD and the background in establishing development plans suitable for a specific region. Except for the factors analyzed in this study, the factors in analysing the affecting factors of the characteristics of MXD, include a number of factors in regional dimension, such as developer's benefits, the governmental publicity, the change of socio-economic circumstances and so forth.

but this study could not take all the other factors into consideration and also, has the limitation of regression analysis in deciding the hierarchical area that was divided into only two parts, CBD and non-CBD for lack of cases