중국 선전(深圳)의 도시 젠트리피케이션 연구: 원주민 주거보장대책을 중심으로

선전 도시 젠트리피케이션에 따른 원주민 전치와 주거보장대책을 연구했다.

신사화(绅士化)란 젠트리피케이션의 중국어 번역표현이다. 하지만 신사화운동(绅士化运动)은 대개 도시재생사업 또는 전략이라는 의미로 이해된다. 그리고 이와 별개로 대부분 공식 문건에서는 도시재생(城市更新)이라는 용어를 사용한다. 도시재생과 젠트리피케이션은 동의어라 할 수 없음에도 신사화라는 교차점에서 활용될 때, 왜곡이 발생한다는 현상에 주목하며 본 연구를 착수했다. 선행연구에서 밝힌 의미의 왜곡여부를 넘어 그 배경과 의도를 천착하는 이유는 젠트리피케이션에 내재된 ‘폭력성’떄문이다. 공간이용계층의 변화라는 젠트리피케이션의 결과가 드러나기까지 진행되는‘비자발적 이주’는 말 그대로 ‘강압적(비자발적)’인 ‘내쫓김(비인간성)’이다. 신사화라는 용어에서 젠트리피케이션의 핵심적 의미인‘원주민 전치’가 희석된 정황은 이러한 폭력의 은폐가 진행되는 과정중 단편일 수 있다. 본 연구를 통해 그 은폐과정의 증거들을 찾고자 한다. 중국내에서 젠트리피케이션에 대한 연구가 진행되면서 ‘신사화는 서구에서 유래한 도시환경 개선전략’으로 이해될 때, 세 가지 의문점을 제기할 수 있다. 첫째, 신사화가 도시재생전략으로 왜곡된 배경과 이유이다. 둘째, 구도심 환경개선 또는 도시재생 추진 과정에서 원주민 전치문제는 과연 사회문제로 인식되고 있는가?

셋째, 도시재생관련 원주민 주거보장에 대한 제도적 장치의 현실적 상황을 살펴보고자 한다. 원주민 주거보장을 중심으로 도시재생의 제도적 장치와 사례를 고찰하는 수행하는 단계는 다음과 같다. (1단계) 선행연구 고찰을 통해 젠트리피케이션이 신사화로 바뀌면서 ‘원주민 전치’의 핵심적 의미가 축소되고, 도시재생 전략으로 왜곡되는 배경과 과정을 구체적으로 확인한다. (2단계) 도시재생사업에서 발생하는 젠트리피케이션에 대응하는 정책을 확인하며, 특히 제도의 재개정 사항에 주목하여 공공부문이 중시하는 사업목적을 도출한다. (3단계) 구체적인 도시재생사업유형으로써 성중촌 개조사업을 정하고, 원주민 주거보장에 대한 제도와 사례 등을 종합적으로 분석한다. 연구의 대부분은 대상도시 선전(深圳)의 정책을 해설, 평가한 문헌자료 고찰 및 온라인에 게재된 도시재생정책의 제․개정 전후를 비교분석함으로써 진행한다. 그리고 대상도시의 최초 관련 제도 수립부터 현재까지의 제․개정 분석과 더불어 매체 기사, 온라인 임대료 조사 등을 통한 현지 상황을 반영한 분석결과를 도출하고자 한다. 자본과 기업은 사업성을, 정부는 공익성과 세수확보를 목적으로 젠트리피케이션에 동조할 수 있다. 하지만 이 자체만으로 ‘도시 개발 전략’으로 젠트리피케이션을 동의어로 인식하는 것은 왜곡이다.

게다가 중국 특유의 호구제도로 인해 젠트리피케이션으로 전치된 원주민은 점차 재산을 늘리기에 불리해지는 반면 경제적 우위를 갖추고 주택을 구입한 시민은 제도적 우위까지 공고해진다. 요컨대 젠트리피케이션이 호구제도와 결합할 때, 일시적, 잠정적이 아닌 불가역적인 결과, 즉 고착화로 이어진다. 도시재생 제도를 고찰할 때는 수립목적이나 세부 내용뿐만 아니라, 개정 전후에 대한 비교도 유용하다. 개정된 주요내용은 공공부문에서 정책적 목표의 방향성을 가늠할 수 있게 한다. 선전 도시재생정책의 다양한 목표 중 최우선 순위 또는 시급현안이 원주민 주거 보장과 연관성이 있는지 확인한 본문의 사례 중 하나를 간단히 보고자 한다. 선전 도시재생정책의 기본틀이 되는 제도로서 2009년 《深圳市 城市更新办法》은 2016년 개정되었다. 이 개정과정에서 삭제된 세 개 조문은 모두 지가(地價)관련 사항이다. 개발이후 토지의 용적률 연동방식으로 납부해야 할 지가를 삭제했다. 이 경우 부동산 경기 변동 등에 따른 납부 지가 상승 부담이라는 리스크와 용적률 상향 변경요청에 대한 사업자와 허가권자의 제약도 해소할 수 있는 개정효과를 기대 할 수 있다. 그러나 원주민 보상, 전치, 주거보장에 대한 정책적 의지는 2009년과 2016년 모두 ‘사회공평’이라는 한 단어에 포함되어 있다고 ‘간주’할 수밖에 없다.

공공관리 영역을 벗어난 성중촌의‘너저분하고 더럽고 나쁜(脏乱差)’환경은 선전(深圳)시의 보유토지 개발(存量发展)의 핵심적 대상지로 주목받는 이유로 작용한다. 그리고 2004년 처음으로 미개발 성중촌 도시재생사업에 대한 실행규정《城中村（旧村）改造暂行规定》실행당시부터 철거 보상에 대한 합의나 계약은 철저하게 사인(私人)간 계약으로 다뤄진다. 게다가 2017년 국가정부차원에서 공공임대주택은 화폐화(货币化) 정책 방향성은 공간적 주거보장을 더욱 기대하기 어려워지는 상황으로 만든다. 深圳 도시 젠트리피케이션으로 내몰린 원주민들의 미래주거 모습을 예측하기 위해 최근 임대금지 주택 유형과 홍콩(선전과 홍콩은 동일한 광역경제권역임)의 최하 주거수준을 확인했다. 본 논문은 도시재생사업과 젠트리피케이션에 대한 바람직한 제도적 수준을 도출하려는 규범적 연구(normative approach)를 지향하며 진행되었다. 시작점은‘绅士化运动’을 중국식 도시재생사업의 표현방식으로 이해하거나 젠트리피케이션을 도시발전을 위한 불가피한(또는 효율적인) 수단으로 간주하는 것에 대한 이의제기였다. 대부분 도시재생사업은 유용한 기반시설을 확충하는 ‘공익적 목적’을 표방한다. 그리고 도시재생을 둘러싼 ‘공익’담론은 경제적 능력이 있는 개인만이 인간답게 살 수 있는 주거공간을 확보할 수 있다는 현실을 차폐한다.

수많은 임차가구가 거주지를 떠나고 지역공동체가 해체되는 것을 불가피한 현실로 당연하게 받아들이는 ‘인식’과 원주민 주거보장에 대한 소극적인 공공개입과 제도적 ‘현실’은 순환되면서 점차 강화되고 있다.

I. 서 론 1 1.1. 연구의 필요성 및 목적 1 1.1.1. 연구 동기 : 신사화 운동이란 도대체 무엇인가? 1 1.1.2. 연구의 필요성 2 1.1.3. 연구의 목적과 의미 : 개념의 왜곡과 제도적 현실 확인 3 1.2. 문제제기와 용어의 정의 4 1.2.1. 문제제기와 연구방법 4 1.2.2. 용어의 정의 6 1.3. 대상지 선정 이유와 특징: 선전(深圳) 8 II. 선행연구 고찰 11 2.1. 젠트리피케이션 이론 수립의 의미와 파급력 11 2.2. 젠트리피케이션에서 신사화까지: 개념의 변화 또는 왜곡 13 2.3. 신사화(绅士化): 중국식 젠트리피케이션의 특징 17 2.4. 신사화운동(绅士化运动): 개념의 발명 19 Ⅲ. 도시재생정책과 젠트리피케이션 22 3.1. 도시재생사업의 배경과 맥락 22 3.1.1. 도시재생정책과 젠트리피케이션의 상관관계 22 3.1.2. 중국 국가정책으로 본 젠트리피케이션 최소화 : 보장성주택 28 3.2. 중국 선전(深圳) 도시재생과 젠트리피케이션의 관계 31 3.2.1. 도시재생 수요압력 : 소득 격차, 경계 제한, 제도 실험장 31 3.2.2. 보유토지 개발방식(存量发展)과 자본의 집중화 33 3.3. 중국 선전(深圳) 도시재생정책 제개정 분석 35 3.3.1. 제도 개정의 주요 목적(1): 사업성 향상 35 3.3.2. 제도 개정의 주요 목적(2) : 최소한의 행정부담과 책임 38 3.3.3. 제도 개정의 결과: 도시재생에서 원주민의 현실 40 3.4. 원주민 눈높이: 정책에 대한 문제제기 44 3.4.1. 종합관리형(综合整治) 도입의 효과 44 3.4.2. 전치의