주택정비사업의 공공성강화를 위한 정책사례 분석과 개선방안 연구 : 서울시의 사례를 중심으로

서울 주택정비사업의 공공성을 높이기 위한 정책사례와 개선방안을 분석했다.

Remarkable industrial development and economic growth of Korea during the past half-century have led to the continuous growth of cities and concentration of population in urban centers. Consequently, the urban housing problem has been the core policy challenge of the government during the past decades. A major government policy to solve the housing problem has been the supply of a large number of houses through a large-scale housing land development and clearing of bad houses, and it has served as an effective means to solve chronic problem of insufficient houses.

However, a new problem emerges in which, as housing areas built in the past have got old, and they need to be repaired and cleared, proper measures are not taken. Such housing problems were derived from the harmful influences of housing improvement projects and long-term deterioration of the real estate market, which have caused a big change in laws and institutions related with housing improvement projects. The Urban and Residential Environment Improvement Law revised in December 2011 adopted the possibility of canceling improvement project district, and new type alternative improvement project.

Before the revision of the law in 2011, the Seoul city government adopted the small houses supply expansion policy by establishing public management system and improvement plans in 2010 seems to be a typical means of strengthening public service to solve housing problems in recent years. This study suggests problems we can expect from policy cases for strengthening public service aspect of the housing improvement projects, and remedial methods for them.

About the situation of the Soul government policies to strengthen public service aspects of the housing improvement projects, this study differentiated existing methods and alternative methods and analyzed each of the two groups of methods to find remedial methods for them. And, by selecting case districts per a specific type policy, and calculating and comparing proportion rates before and after the specific policy is applied, this study analyzed profitabilities of the projects and suggested the implications.

Through such analytical process, the research could recognize that, while active intervening policies of the public can have positive effects on housing problems corresponding to the purposes of changed legal system, it can have unintended negative effects depending on the situation where various housing improvement projects are implemented. Typical negative effects we can predict are unplanned development of individual sites, disputes among residents caused by burdens of sunk costs, shrinkage of project promotion by decrease of business profitability and the burden of initial financing, etc. This study suggested ways to remedy such policy problems.

As remedial methods, this study suggested active adoption of public membership system; provision of rental residences for poor house owners; adjustment of agreement rates for dissolution of improvement districts; link to alternative project method when an improvement district is dissolved. This study also suggested expansion of project implementation by public players to enhance driving force of housing improvement projects.

The advantages of project implementation by the public players are reduction of financial costs due to their high credits; possibility of securing credibility; larger-scale and continuous management of housing environment by responsible implementation; the possiblity of securing infrastructure only with small fluidity by using state-owned and public-owned lands within housing improvement districts; the possibility of upgrading driving force of the project by using rental residences. If those remedial ways can be realized by revision of related system, we can expect that it can be an effective solution to housing problems.

우리나라는 지난 반세기동안 괄목할 만한 경제성장을 이루었으나 산업발전에 따른 도시의 성장과 인구의 집중으로 지난 수십 년간 도시의 주택문제는 정부의 핵심적인 정책과제로 자리하여 왔다. 주택문제의 해결을 위한 정부의 정책은 대규모의 택지개발과 불량주거지의 정비를 통한 주택의 대량공급이었으며 이러한 정책은 만성적인 주택부족문제의 해결을 위한 유효한 수단이 되어왔다. 그러나 과거에 조성되었던 주거지가 노후화됨에 따라 정비사업의 필요성이 요구됨에도 불구하고 필요한 주거지의 정비가 적절히 이루어지지 못하는 새로운 주택문제가 발생하고 있다. 이러한 주택문제의 원인은 기존 주택정비사업의 폐해와 장기적인 부동산경기의 악화로 요약될 수 있으며 이로 인해 주택정비사업과 관련한 법제도의 큰 변화를 가져오게 되었다. 2011년 12월 개정된 「도시 및 주거환경정비법」에서는 정비사업구역의 해제가능성과 새로운 방식의 대안적 정비사업을 도입하였으며, 그보다 앞선 2010년 서울시의 주도로 도입된 공공관리제도와 정비계획의 수립을 통한 소형주택의 공급확대 정책은 이러한 최근의 주택문제를 해결하기 위한 대표적인 공공성 강화의 수단이라고 판단된다. 본 연구에서는 주택정비사업의 공공성 강화를 위한 공공의 적극적인 정책사례들의 현황에 대해 예측되어지는 문제점과 사업성의 분석을 통한 개선방안을 제시하고 있다.

서울시 주택정비사업의 공공성 강화정책 현황을 기존 사업방식에 대한 부분과 대안적 사업방식에 대한 부분으로 구분하여 각각의 사례를 분석함으로서 개선과제를 도출하였으며, 각 유형별 정책에 대한 사례구역을 선정하여 정책적용 전후의 비례율을 산출하여 비교함으로서 사업성을 분석하고 그 시사점을 도출하였다. 이러한 과정을 통해 공공의 적극적인 개입정책이 주택문제의 해결에 대해 변화된 법제도의 취지에 부합하는 긍정적인 효과를 가져올 수 있으나 다양한 주택정비사업의 시행여건에 따라 의도되지 않은 부정적인 효과를 가져올 가능성도 가지고 있음을 알 수 있었다. 예측되어지는 대표적인 부정적 효과는 주택정비사업구역 해제에 따른 무계획적인 단독필지 개발, 매몰비용 부담으로 인한 주민간의 분쟁, 사업성 저하와 초기자금조달 부담으로 인한 사업추진의 위축 등이 있으며 이러한 정책의 미비점을 보완하기 위한 개선방안을 제시하였다. 개선방안으로서 공공조합원제도의 적극적인 도입과 영세가옥주에 대한 임대주택 공급, 정비구역 해제를 위한 동의율 조정과 정비구역 해제시 대안적 사업방식과의 연계를 제시하였고, 주택정비사업의 공공성과 추진력 제고를 위해 공공주체에 의한 사업시행 확대를 제시하였다.

공공주체에 의한 사업시행의 이점은 높은 신용도의 공여를 통한 금융비용의 축소와 신뢰성의 확보가 가능하다는 점과 책임감 있는 시행으로 광역적이고 연속적인 주거환경의 관리를 기대할 수 있다는 점, 그리고 주택정비사업 구역내 국공유지를 자산으로 활용하여 적은 유동성 확보만으로도 기반시설의 확보가 가능하며 보유자산인 임대주택을 활용하여 사업의 추진력을 제고할 수 있다는 점 등이다. 이러한 개선방안들이 관련 제도의 개정을 통해 실현될 수 있다면 현재의 주택문제에 대한 효과적인 해법이 될 수 있을 것으로 기대된다.