共同住宅 土地利用 適正性에 관한 硏究

공동주택 외부공간을 비교해 토지이용의 적정성과 개선방안을 분석했다.

본 연구에서는 기존 공동주택 외부공간의 질적 문제점 대한 인식과 새로운 제도에 대한 기대를 갖고 공동주택단지 외부공간의 수준을 객관적으로 파악하기 위해 영동지역을 대상으로 공동주택 사례를 분석하여 그 수준을 파악하였다. 또한 지구단위계획으로 계획된 공동주택과의 비교를 통해 공동주택 토지이용 적정성에 대하여 외부환경의 질적 측면에서 그 문제점과 대안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 이를 분석하는 과정은 다음과 같다. 첫째, 이론적 선행연구로써 미국의 토지이용강도와 일본의 옥외공간지표를 살펴보고 우리나라의 건축법 및 새로운 제도로 탄생된 지구단위계획과의 비교를 통해 외부공간 분석의 기준을 선정한다. 둘째, 기존의 민영공동주택과 지구단위계획으로 계획된 공동주택의 외부공간 밀도에 대하여 정량적 비교를 꾀하고 법적규제치와의 비교분석을 통해 각각의 외부공간 수준을 파악한다. 셋째, 외부공간 질에 대한 정성적 평가를 위해 매치형태, 입면형태 및 밀도에 대한 분석을 꾀하고 종합적인 분석을 통해 공동주택 토지이용 적정성에 대하여 판단한다. 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 영동지역 공동주택 현황 분석 및 법적규제면적과의 비교를 통해 민영공동주택 사례단지 대부분이 법적기준 내에서 최소한의 외부공간 면적을 확보하고 있었으며 비교적 양호하게 계획된 용적률 계획 또한 체계적인 계획이 이루어지지 못한 것으로 나타났다.

지구단위계획에선 민영공동주택과 달리 외부공간 밀도에 대하여 고려하였음을 알 수 있었지만 비교적 영리추구의 목적이 적은 공영지구단위계획과 민영지구단위계획의 외부공간 밀도의 차가 크게 나타난 현상으로 보아 추후 외부공간 규제에 대한 좀더 구체적인 제재가 필요하겠다. 둘째, 외부공간의 질에 대한 정성적 평가를 위한 배치형태, 입면형태 및 밀도에 대한 분석을 통해 1) 공동주택 배치형태에 관한 분석 평면배치형태는 일자형 배치형태가 가장 많은 것으로 나타났으며 이는 일자형 배치에서 외부공간의 위요감과 연속성을 적절히 만족시킬 수 있기 때문인 것으로 파악되었다. 민영과 달리 공영지구단위계획에서는 계회적인 접근을 통해 일자형 배치형태를 유도하였음을 알 수 있었다. 단지내 도로망형태는 가지형이 가장 많은 것으로 파악되었고. 이는 진출입구를 달리하기 힘든 공동주택의 특성상 콜데삭형태가 가장 많은 것으로 파악되었고 지구단위계획으로 계획된 대단위 단지에서는 격자형의 도로망형태를 보였으며 소규모 단지에서 인접형의 도로망 형태를 보이고 있음을 파악할 수 있었다. 2) 공동주택 입면형태에 관한 분석 스카이라인 유형은 일자형 스카이라인이 가장 많게 나타났으며 이는 15층 내외의 고층 집단공동주거단지군의 형성에 인한 것으로 파악되었고 부분적인 몇 개의 단지에서 지역특성상 경사지를 활용한 계획이 이루어 진 것으로 나타났다.

지붕형태는 민영에서 공사비 절감 및 시공이 손쉬운 이유로 평지붕이 가장 많은 것으로 파악되었고 공영지구단위계획에서는 모두 박공지붕형태인 것으로 나타났다. 민영에서 개별 시행사에 따라 공통된 지붕형태를 취하긴 하였으나 전체적인 통일성이 결여되어 있었다. 3) 공동주택 밀도에 관한 분석 사업주체별 건폐율 및 용적률 비교분석 결과 민영공동주택과 민영지구단위계획은 조사대상단지 평균치보다 높은 것으로 나타났으며 공영지구단위계획은 평균치보다 상대적으로 낮은 수치로 파악되었다. 이는 민영사업체의 영리추구 목적에 의한 것으로 판단되었으며 공영지구단위계획 보다 외부환경이 장래의 여건변화에 신축적으로 대응하기 힘들다고 판단할 수 있다. 이상의 비교 및 분석 결과를 종합하여본 결과 사업주체별 외부공간 밀도계획의 우수성과 외부공간 형태에 따른 특성을 파악해 볼 수 있었다. 본 연구에서는 기타의 환경적 변수를 최소화하기 위해 균등한 규모 및 조건의 사례단지로 선정하였음에도 형태적 특성에 따른 지역적·환경적 요인에 대한 고려는 결여되어 있으며 외부공간구성의 질적 측면에서 거주자 만족도조사 등의 실제적 연구는 함께하지 못한 한계를 가지고 있다. 하지만 이러한 연구결과를 통해 궁극적인 주거의 질 향상을 위한 제도의 필요성을 인식하고 영동지역 공동주택의 토지이용 적정성에 대하여 판단하였음에 본 논문의 의의를 둘 수 있을 것이다.

또한 추후 거주자 만족도 조사를 동반한 실제적 연구의 필요성을 느끼며 지역적·환경적 특성을 반영한 지방자치단체별 규제 제도의 마련을 통해 체계적인 계획을 유도해야 할 것이다. This research analyzes the case of apartment houses in the Youngdong area by grasping the level of this area to understand objectively the level of outside space of an apartment complex, to recognize the qualitative problems of the existing space, and to make up the new system about them. This research also has proposes solutions to the problems of propriety of the land using method of apartment houses in measuring the qualitative outside space comparing apartment houses constructed by District Unit Planning. The processes of the analysis were as followings.

First, as a proceeding research, I examined the Outdoor Space Index in Japan and the Land Use Intensity Standards in The United States, and to set up a Korean standard of the outside space analysis through the comparison with the Construction Law and the new system, the District Unit Planning Second, I compared quantitatively the outdoor density of apartment houses planned by district unit with existing private apartment houses to understand the outdoor space level of each apartment house through the analysis of the legal regulation.

Third, I analyzed the density, the types of elevations and the types of arrangements to make qualitative estimations on the outside space, and to decide the propriety of the land using method of apartment houses through the synthetic analysis. The results of this analysis were as followings. First, comparing the legal regulation area and the present condition analysis of the apartment houses in Youngdong. Most of the private apartment houses only secure the minimum area of outside space. Also, the satisfied floor space index even showed they were not planned specifically.

Unlike the private apartment house, the District Unit Planning considered the density of outside space, there are huge differences in density of outside space between private and public district unit planning. As a result, it seemed that more specific restraints are needed for the future regulations on outside space. Second, analyzing the density, the types of evaluations and the types of arrangements for the qualitative estimations on outside space. 1) Analysis of the arrangement types of apartment houses The straight lines arrangement was the most common among the plane types of arrangement because the straight lines could satisfy both encirclement and continuity both.

Unlike the private, the public District Unit Planning induced them intentionally. The branch type was the most common among the road system of apartment complex. Because apartment building had difficulty in having different admission access parts, the Cul-De-Sec types were popular. The latticed road type appeared in the large scaled district unit planning consisting of each district unit, while the adjacent type was appeared in the small scaled district unit.

2) Analysis of the elevation types of apartment houses The straight line type were most frequent among the sky-line types because of the formation of the housing development community of over 15 storied-buildings and some district units were planned to use the inclined plane because of the land features. The flat roof type was the most in the private sector because of its reduced construction expenses. The gable roof type is appeared in public district unit. Because roof types were only unified by construction company, there was a lack of general unity between roof types.

3) Analysis of the density of apartments Analyzing the building-to-land ratio and the floor space index classified by the construction subject, private apartment houses and private district unit planning showed they got higher numerical values from them than the average value. However public district unit planning showed lower than the average named values. Because the private construction subjects pursued the profit, they could not deal more flexibly wit