주택재개발사업의 비례율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 성북구 주택재개발사업을 중심으로

성북구 주택재개발사업의 비례율에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

Abstract A Study on the Factors Affecting in proportion to disposal of Property for Housing Renewal's Project -Focusing on Housing Renewal's Project of Seongbuk-Gu- Cho Min Joong University of Seoul Advised by Professor Nam Jin Nowadays paradigm of urban planning has changed from quantitative urban sprawl policy to urban center redevelopment. Because the past urban sprawl had brought about the traffic jam, energy expenditure, increase of the crime and unemployment rate, wasteful land use and natural resources. People who makes urban center redevelopment policy expect city dweller and enterprise to return.

So, they made 'city or housing environment repair law' to fire up the housing redevelopment business, the housing environment repair business, the urban environment repair business, the housing reconstruction business. And they made 'urban redevelopment promotion law' to reconstruct wide area. Those businesses emphasize on the harmony of public weal and business profits There are so many housing redevelopment businesses in the upper Han river area than lower area. And each projects are placed in the Newtown area, urban repair promotion area and promoted by so many ways But to meet the public weal which public intuition wants needs to share private property.

So business profits influence on the success and failure of redevelopment. So, I want to know the influence factor in proportion to disposal of property for the housing redevelopment. First, search papers about redevelopment studies. Second, find out fundamental notions of housing redevelopment, research data and analyze that using multi regression analysis method. Third, deduce the influencing power of independent variable and totally arrange the consequence of study.

The results of this study summarized as First, Housing redevelopment proportion is higher as distance from subway station become more distant Second, as the housing price of non member is bigger than that of redevelopment member, housing redevelopment proportion is better than before Third, deduce the influencing power of independent variable and totally arrange the consequence of study.

The results of this study summarized as First, Housing redevelopment proportion is higher as distance from subway station become more distant Second, as the housing price of non member is bigger than that of redevelopment member, housing redevelopment proportion is better than before Third, As floor area ratio is bigger, proportion is better Fourth, redevelopment period doesn't influence the proportion. The consequence of this study can be applied to inner city housing redevelopment projects and long term lending housing project which Seoul City promote. With Using the result of this study, we can estimate profit change of redevelopment project in the change of real estate environment.

<국문요약> 주택재개발사업의 비례율에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 -성북구 주택재개발사업을 중심으로- 서울市立大學校 都市科學大學院 趙敏中 최근의 도시계획의 패러다임은 과거 개발위주의 양적팽창에서 오는 원거리 통근 및 수송으로 인한 에너지 및 자원낭비, 교통혼잡 및 공해유발, 범죄와 실업률 증가로 인한 도심부 지역에서의 사회문제, 도시활력 저하 및 도시경쟁력 쇠퇴, 토지의 비효율적인 이용에 따른 자연자원의 훼손, 도심공동화 및 도시 자족기능 상실 등의 문제점으로 인해 도심재생의 중요성이 강조되기에 이르렀다. 이러한 도심재생을 통해 대도시지역의 무분별한 외부확산 방지, 도심부 쇠퇴 방지, 도심지역으로의 인구 및 산업의 회귀를 기대하게 되었으며, 이는 도심재개발, 주택재개발사업에 대한 확대 필요성에 대한 인식으로 ‘도시및주거환경정비법’을 통해 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업이 활력을 받게 되었으며, 또한 광역적 정비의 필요성에 의해 ‘도시재정비촉진법’이 제정되었다. 또한 도시외곽의 신개발에서 도시내부 공간의 정비로의 변화는 공공성과 사업성의 조화에 대한 중요성을 더욱 강조하게 되었다. 서울시의 주택재개발사업은 주로 강북지역 위주로 진행되어왔으며 뉴타운지구, 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등 다양한 방식으로 추진되어 지고 있다.

이러한 주택재개발사업은 계획에서 요구하는 공공성의 확보가 주민의 개인재산을 담보로 하기 때문에 적정 사업성 확보의 유무는 사업자체의 성패에 막대한 영향을 미치지 않을 수 없다. 이러한 점에서 볼 때, 공공성이 강조된 주택재개발사업은 시행하는 과정에서 공공성을 실현할 수 있을 정도의 적정사업성이 보장되어야 한다. 따라서 본 연구에서는 주택재개발사업의 사업성 판단 지표인 비례율에 대한 개념과 인식을 통해 비례율에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 분석하고자 한다. 연구의 목적 수행을 위해 첫째, 기존 연구의 검토 및 관련 연구동향을 살펴보고, 둘째, 주택재개발사업의 이론적 고찰을 통해 정비사업의 개념·유형·시행절차, 도입 및 변천, 주택재개발의 추진현황을 파악하며 연구대상 사업지의 관련 자료를 취합하고 적정한 독립변수를 선정하여 다중회귀분석을 실시하였다. 셋째, 분석결과를 통해 각각의 독립변수가 비례율에 미치는 영향의 정도를 도출하고, 연구의 결과를 종합적으로 정리하였다. 연구의 결과 첫째, 주택재개발사업구역의 비례율은 지하철역과의 거리가 멀어질수록 개선된다. 둘째, 조합원분 평당분양가격 대비 일반분양분 평당분양가격의 비율이 클수록 비례율은 개선된다. 셋째, 용적율이 높을수록 비례율은 개선된다. 넷째, 사업시행기간은 비례율에 영향을 미치지 않는 것으로 분석되었다.

이러한 결과는 재개발사업의 사업성 지표인 비례율에 대한 명확한 인식과 서울시에서 추진 중인 장기전세주택 개념을 역세권 주택재개발사업에 적용, 또한 향후 부동산시장 환경의 변화에 따른 재개발사업이 수익성 변화 등의 예측을 가능하게 하고, 주택재개발 사업의 활성화에 기여할 것이라 사료된다.