부동산 매매에 있어서 고지의무에 관한 형사법적 연구 = A study in view of the criminal law on the notification duty in the buying and selling of real estate

부동산 매매에서 사기죄 판단을 위한 고지의무의 발생요건을 연구했다.

본 논문은 부동산 매매에서 발생되는 부작위에 의한 사기죄의 성립에 중요한 판단요소인 고지의무의 발생요건에 관한 일반원칙을 설정하고, 그 원칙에 입각하여 고지의무의 발생여부를 사안별로 유형화하여 판단해 봄으로써 통일적인 해석기준의 제시와 더불어 사안별 구체화를 시도하는 것을 목적으로 한다. 먼저 부동산 매매에 있어서의 고지의무는 계약을 근거로 발생되므로, 유효한 계약의 존재는 고지의무 발생의 전제요건이다. 이와 더불어 다음과 같은 부가적 요건이 구비되어야 한다. 첫째, 원칙적으로 의사결정에의 중요성과 상당한 재산상 손해의 발생가능성이 있어야 한다. 둘째, 예외적으로 계약상의 중요한 사실이 공시되어 있는 경우에는 원칙적 부가요건 이외에 무경험도 고려하여야 한다. 이를 수정된 이분설이라 한다. 이러한 수정된 이분설을 근거로 구체적 사안에서 다음의 고지의무의 존부를 검토하였다. 첫째, 당사자와 관련하여 행위무능력자이거나 행위능력이 변동된 자로부터 매수한 자이거나 또는 무권리자가 제3자에게 매도하더라도 매수인은 부동산 소유권을 취득할 수 없고, 상당한 재산상 손해가 발생할 가능성이 있으므로 이 경우 고지의무는 발생한다. 둘째, 매매목적 부동산에 대한 제한과 관련하여 담보물권이 부동산 등기부에 기재되어 있지 않더라도 담보가 제공된 만큼 재산상 손해가 발생할 가능성이 있으므로 고지의무가 있다.

이와는 달리 담보물권이 등기부에 기재되어 있거나 부동산 소유권에 대하여 공법상 제한이 있는 경우에는 고시나 열람 등을 할 수 있으므로 원칙적 부가요건이 아닌 예외적 부가요건인 무경험성 요소를 구비한 경우에 한하여 고지의무가 발생하게 된다. 끝으로, 주변환경의 변화와 관련하여 현재의 부동산 주변환경으로 인한 손해는 부동산 시가에 이미 반영된 것이므로 상당한 손해가 발생할 가능성은 존재하지 않으므로 고지의무는 없다. 하지만 향후의 주변환경의 변화는 누구나가 확인할 수 있는 사항이므로 예외적 부가요건을 갖추고 있는 경우에 한하여 고지의무가 있다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 3 제2장 부동산 매매에 있어서 고지의무의 발생근거 = 6 제1절 서설 = 6 제2절 고지의무의 발생근거에 관한 학설 = 7 Ⅰ. 형식설 = 7 1. 내용 = 7 2. 문제점 = 9 Ⅱ. 실질설 = 10 1. 기능적 법의무설 = 11 2. 실질적 법의무설 = 12 3. 문제점 = 14 Ⅲ. 결합설 = 16 1. 형식설 중점설 = 16 2. 실질설 중점설 = 17 3. 종합설 = 17 Ⅳ. 결어 = 18 제3절 부동산 매매에 있어서 고지의무의 발생근거 = 19 Ⅰ. 법령에 의한 고지의무 = 19 1. 법령의 범위 = 19 2. 부동산 매매와 관련된 법령 = 20 3. 법령과 부동산 매매상의 고지의무 = 21 Ⅱ. 계약에 의한 고지의무 = 21 1. 의의 = 21 2. 요건 = 22 3. 계약과 부동산 매매상의 고지의무 = 23 Ⅲ. 선행행위에 의한 고지의무 = 24 1. 의의 = 24 2. 요건 = 24 3. 선행행위와 부동산 매매상의 고지의무 = 26 Ⅳ. 기타 사유를 근거로 한 고지의무 = 26 1. 기타 사유 = 26 2. 신의칙에 근거한 고지의무 = 27 Ⅴ. 부동산 매매에서의 고지의무 발생근거 및 발생시기 = 31 1. 부동산 매매에서의 고지의무 발생근거 = 31 2. 부동산 매매에서의 고지의무 발생시기 = 32 제3장 부동산 매매에 있어서 고지의무의 발생요건 = 35 제1절 서설 = 35 제2절 고지의무 발생의 전제요건 = 36 Ⅰ. 계약의 성립 = 36 1. 청약의 요건 = 37 2. 승낙의 요건 = 42 3. 계약의 성립