북한 공공토지임대제의 발전방향에 대한 연구 = Study on the development direction of North Korea's public land leasing system

북한 공공토지임대제의 현황을 고찰하고 발전 방향을 제시했다.

본 연구는 헨리 조지의 지공주의 이론과 제임스 미드의 자유사회주의 이론에 근거하여 북한의 공공토지임대제를 고찰하고 바람직한 발전 방향을 연구하였다. 토지의 소유는 국공유이나 토지사용권을 시장을 통해 민간에 배분함으로 공공이 토지사용에 대한 적절한 임대료를 징수하는 것이 공공토지임대제이다. 이 경우 토지가치 상승의 재원은 임대료의 형태로 공공재정으로 환수될 수 있다. 이는 자본의 사유와 토지가치의 공유를 결합한 지공주의 이론에서 발전하였으며, 공공자산인 토지의 시장운용 수익을 통해 경제 전반의 효율성을 높일 수 있음을 밝힌 자유사회주의 이론에 근거를 두고 있다. 북한은 토지의 국가소유인 사회주의 대원칙을 그대로 유지하면서도 토지의 유상사용으로 토지제도와 부동산 법제가 변화해 왔다. 외국인에게는 토지임대법을 통해 경제특구를 중심으로 토지사용권을 설정해 주고 토지임대료를 징수하고 있으며, 북한공민에게는 부동산관리법을 제정하여 토지사용료를 부과하고 있다. 토지유상사용을 허용한다는 것은 북한의 부동산에 가격이 매겨지고 토지사용료가 부과됨을 말한다. 이 때 부동산가격의 책정은 매매를 위한 가격이 아니라 부동산 사용료를 제정하기 위한 기초로 이용된다.

북한의 공공토지임대제를 지공주의와 자유사회주의 이론에 비추어 평가해 보면, 경제특구와 개발구에 제한적이지만 외국인에게는 토지사용권 제도를 정비하고 지대가치를 공공으로 환수하는 구조를 갖춘 점, 내국인에게는 부동산사용료를 부과하여 이를 재정수입으로 활용하고 있는 점은 이론의 큰 틀에는 부합하는 면이다. 그러나 네 가지 측면에서는 한계를 가진다고 평가해 볼 수 있다. 첫째, 토지사용권이 경제특구와 개발구에 외국인 위주로만 적용되어 토지사용권 시장 형성이 제한되어 있는 점이다. 둘째, 토지임대료를 통해 토지 재정을 확보하고 이를 인프라 건설로 재투자하는 선순환 모델이 부재하다는 점이다. 셋째, 토지사용권의 취득방식과 납부방식이 향후 토지가치 상승분을 환수하기에는 제약이 있는 방식을 택하고 있다. 넷째, 토지임대료와 토지사용료 평가의 기초가 되는 토지가치 평가체계가 정비되지 못한 점이다. 이런 제약들을 갖는 가장 큰 이유는 북한의 정치적 요인과 국제사회로부터의 고립으로 인해 발전 기회가 제한된 점일 것이다. 그러나 외부요인과 별개로 북한의 공공토지임대제가 토지재정수입 확보를 통해 경제개발의 원동력으로 사용되려면, 첫째, 외국인 뿐 아니라 북한 공민에게도 토지사용권을 포괄적으로 적용하고 이를 위한 법제의 정비가 필요하다.

둘째, 토지사용권 설정을 통한 토지재정확보, 인프라건설 투자, 토지가치상승으로 이어지는 선순환 모델이 전제되어야 한다. 셋째, 취득방식에 있어 공개입찰과 경매 방식을 주된 방식으로 전환하고 납부방식도 일시불이 아닌 매년납으로 전환할 필요가 있다. 마지막으로, 향후 전면적 공공토지임대제를 도입하기 위해서는 토지임대료 산정 체계가 발전해야 한다. 이 때 이 과정을 먼저 걸어간 중국의 지가평가 과정을 살펴보고 발전방향을 도출해 보면, 첫째, 원가접근법 뿐 아니라 지가산정방식에 대한 세분화된 산출법을 마련하고 어떤 대상 토지에 어떤 방식을 적용할지 원칙과 가이드라인이 필요하다. 둘째, 일정한 구역별로 기준이 되는 토지가격을 평가하고 이를 공시하는 기준지가 공시제도를 운영할 필요가 있다. 셋째, 토지감정평가기관을 운영하여 지가평가자료를 지속적으로 축적하고 관리할 필요가 있다. 넷째, 중앙정부와 지방정부에 지가평가 전문가를 확충해 주요 정책을 연구 조율하는 지가평가위원회가 필요하다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 선행연구검토 및 연구 방법론 2 제2장 공공토지임대제의 이론적 배경 5 제1절 토지소유권과 공공토지임대제의 개념 5 제2절 헨리 조지(Henry George)의 지공주의 이론 6 1. 지공주의 이론과 지대조세제 개념 6 2. 지공주의 이론의 발전 7 3. 공공토지임대제의 경제적 효율성 9 제3절 제임스 미드(James Meade)의 자유사회주의 이론 11 1. 자유사회주의 이론 11 2. 자유사회주의 이론의 발전 13 제3장 북한 토지제도와 부동산 법제의 변화 16 제1절 북한의 토지 소유형태와 관련 법체계 16 제2절 대외개방시기 이후 부동산 법제의 변화 19 1. 토지사용권제도의 법제적 정비 19 2. 부동산 사용료 징수로의 방향전환 20 제3절 경제특구의 토지사용권제도 21 제4절 부동산 가격과 부동산 사용료의 책정 방법 25 제5절 소결 28 제4장 북한 공공토지임대제의 평가 29 제1절 토지사용권의 제한적 적용 31 제2절 토지재정수입을 통한 선순환 모델의 부재 34 제3절 토지사용권의 취득방식과 납부방식의 한계 36 제4절 토지가치 평가체계의 미비 39 제5장 북한 공공토지임대제의 발전방향 41 제1절 토지사용권의 포괄적 적용 모델 41 제2절 토지재정수입을 통한 인프라건설 투자 모델 43 제3절 공개입찰 방식과 임대료의 매년납 모델 47 제4절 토지가치 평가체계의 구축 50 1. 중국의 등-급-가(等－级－价) 지가체계 50 2. 중국의 지가산정 과정 52 3. 북한의 지가체계 구축을 위한 발전방향 63 제5절 소결 63 제6장 결론 65 참고