부동산 경매제도에 관한 연구 : 권리분석과 경락인 보호를 중심으로 = A Study on the System of Real Estate Auction : Mainly for Analysis of Right and Protection of Successful Bidder

부동산 경매의 권리분석과 경락인 보호 제도를 연구했다.

경기 불황기 였던 1997년을 기점으로 부동산 경매시장이 하나의 재테크 수단으로 자리 잡아 가고 있고, 대부분의 사람들은 부동산을 법원 경매에 의해 취득 하면 일반적인 시세보다 저렴하게 살 수 있다고 생각한다. 물론 부동산 경매에 대한 해박한 지식과, 경락 전 철저한 권리분석, 경락 이후 제반 상황을 처리할 수 있는 능력이 있다면 분명 시세보다

저렴하게 경매 물건을 구입할 수 있을 것이다. 그러나, 경매 절차에 관한 법률인 민사집행법 및 현행 경매와 관련된 법제도와 법 이론의 난해성으로 인해 비전문가인 일반인들의 권리분석은 한계를 느끼게 되고, 경락 이후 해당 부동산에 경락인이 점유하기까지 인도의 어려움 등으로 인해 상당한 시간을 허비하게 된다. 물론 2002년 7월 1일 민사집행법의 제정으로 기존의 채무자보호중심에서 경락인도 보호하자는 내용으로 개편하였으나, 아직도 문제점은 여전히 남아 있다. 경락인은 경매 목적 부동산의 채권자, 채무자, 이해관계인 등에게 없어서는 안 될 존재임에도 경매절차의 지식부족, 권리분석의 한계, 경락 후 취해야 하는 제반 절차를 제대로 이해하지 못하여 쉽게 접근하지 못하고 있다. 따라서 이 논문에서는 경락인의 피해를 최소화하기 위해 부동산 경매에 대해 기본적으로 이해하여야 할 부동산 경매의 절차, 경락 전 경락인의 피해를 사전에 예방하기 위한 권리분석, 경락인이 경락 이후 취해야 할 제반절차와 경락인이 보호 받을 수 있는 제도 및 그 방법을 살펴보고, 제기되는 몇가지 문제점과 개선방안을 제시하였다. 첫째, 인도명령 신청에 송달특례를 인정하고, 인도명령을 신청할 수 있는 기간을 연장할 필요가 있으며, 집행관의 보수료 규정을 재정비할 필요가 있다.

이로 인해 경락인은 충분히 준비를 하여 인도명령을 신청할 수 있으며, 인도명령 결정까지 소요 되는 기간과 지출되는 비용 또한 최소화 할 수 있다. 둘째, 명도소송의 경우 경락 부동산에 한하여, 절차의 간소화가 필요하다. 불필요한 절차를 생략하게 되면, 경락인은 그만큼 시간을 절약할 수 있으므로 경락인이 부동산 명도소송을 진행할 시에는 경매사건 기록을 그대로 인용하고, 변론기일과 진행되는 시간을 줄이는 제도의 개선이 필요하다. 셋째, 임차인 및 유치권자의 권리 신고시, 경락인의 손해를 담보하기 위한 공탁제도의 도입이 필요하다. 현재 가장 임차인 및 가장 유치권자의 권리신고가 남발하고 있으므로 공탁제도를 도입하면 이러한 폐단도 줄일 수 있고, 경락인의 경제적 부담도 줄일 수 있을 것이다. 넷째, 공유지분의 경매진행시 감정가격을 시세에 대비하여 감정가액을 책정하고, 공유자의 우선매수청구권 행사시 최저매각가격이 아닌 최초매각가격을 기준으로 그 권리를 행사할 수 있게 할 필요가 있다. 다섯째, 부동산경매 절차에 관련된 업무만을 업으로 하는 공인부동산경매사제도를 도입하여야 한다. 이외에도 많은 제도의 문제점이 있지만 경락인이 일반적으로 겪고 있는 부분을 위주로 연구하였으며, 이러한 제도적 개선과 보완을 통하여 경락인은 보다

안전한 권리를 확보할 수 있고, 일반인들의 입찰 참가율을 높임으로써 해당 부동산의 다수의 이해관계인도 보호를 받을 수 있으리라 생각한다.

국문요약 제1장 서 론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3 제2장 부동산 경매에 관한 기본적 고찰 = 5 제1절 부동산경매의 개념 = 5 Ⅰ. 부동산 경매의 의의 및 법적성격 = 5 1. 부동산의 의의 = 5 2. 부동산 경매의 의의 = 5 3. 부동산 경매의 법적 성격 = 6 Ⅱ. 부동산 경매의 유형 = 7 1. 강제경매와 임의경매 = 7 2. 강제경매와 임의경매의 차이점 = 8 3. 경매와 공매 = 12 Ⅲ. 부동산 경매의 대상물 = 16 1. 서언 = 16 2. 토지·건물 = 16 3. 미등기 부동산 = 17 4. 공장재단·광업재단 = 17 5. 광업권·어업권 = 17 6. 수목의 집단 = 18 7. 지상권과 전세권 = 18 8. 자동차·중기·선박·항공기 = 19 제2절 부동산 경매의 신청방법 및 진행절차 = 19 Ⅰ. 부동산 경매의 신청방법 = 19 1. 신청서의 방식과 신청서에 기재할 사항 = 19 2. 청구금액의 확장가능 여부 및 청구채권에 따른 피담보채권의 추가여부 = 20 3. 집행법원 = 20 Ⅱ. 부동산 경매의 진행 절차 = 21 1. 경매신청 및 경매개시 결정 = 26 2. 배당요구 종기의 결정·공고·고지 = 26 3. 채권신고의 최고와 통지 = 27 4. 매각의 준비 및 지정·공고·통지 = 27 5. 매각의 실시 및 결정 = 28 6. 매각 대금의 납부 및 배당절차 = 28 7. 소유권이전등기 등의 촉탁·인도명령 및 명도소송 = 28 제3절 경락의 결정과 경락인 보호의 필요성 = 29 Ⅰ. 경락의 의의 및 경락 허가결정의 법적성질 = 29 1. 경락의 의