리츠를 활용한 공공임대주택 공급의 성과분석

리츠를 활용한 공공임대주택 공급의 성과를 분석했다.

무주택 서민을 위한 10년 공공임대주택의 초기 투자비는 건설기간(3년) 및 임대운영기간(10년) 동안 회수하지 못하는 장기-저수익 사업으로 LH 등 사업시행자의 재무부담으로 인해 임대주택공급은 한계에 봉착하였다. 정부는 이러한 공공임대주택의 손실구조 개선과 공급의 지속가능성을 위해 부동산 금융기법인 리츠(REITs)를 2014년 도입하였다. 우리나라 리츠는 2001년 부동산투자회사법 제정 이래 15년이 지났으며, 시장규모의 성장은 공공임대주택 사업이 리츠로 진행됨에 따라 2018년 말 기준 리츠 총자산규모는 41.6조원 돌파로 지속적인 성장세를 보이고 있다. 일반적인 리츠는 운영수익을 기본으로 배당이 이루어지나, 부동산 정책수단으로 활용된 공공임대리츠는 공공기관의 보통주 출자, 매입확약, 지급보증 등 공공이 기회비용을 희생하면서 설립된 변형적인 리츠이다. 공공임대주택의 90%을 담당하는 LH에서는 2018년까지 16개의 리츠를 설립하여 6.3만호의 임대주택을 공급하였다. 이와 같이 리츠를 통한 공공주택건설이 확대된 이유는 공공임대리츠의 사업구조가 분양성을 고려하여 우량/비우량지구를 포트폴리오(Portfolio) 구성하고, 임대주택을 건설할 토지는 LH가 조성한 공공택지를 관련 법령에서 정한 공급가격인 조성원가 이하로 공급하여 리츠의 안정적 수익을 추구한 데 있다.

또한, 주택도시기금과 LH 등 공공부문에서 출자를 담당하고, 주택도시보증공사의 지급보증 및 LH의 매입확약 등 신용보강으로 자금조달비용을 낮춰 리츠의 수익을 안정화하여 성공할 수 있었다. 궁극적으로 공공임대리츠 도입으로 종전 사업방식의 시행자인 LH와 회계분리가 가능하여 공공임대주택 투자를 확대하면서도 LH의 금융부채 감소 등 재무구조 개선에 많은 기여를 하였다. 이상의 공공임대주택리츠의 성장에 착안하여 본 연구에서는 공공임대주택의 공급과 운영에 있어서 리츠의 역할과 지속가능성을 위한 정책적 개선방안을 모색하고자 NHF 제15호 사례를 종전사업방식과 비교·분석하고, 수요자, 공급자 및 부동산 금융시장에서의 성과를 분석하였다. 사업성 측면에서 NHF 제15호 사례분석 결과, 종전사업방식인 LH 직접건설사업과 비교 시 건축공사비와 이자비용을 각각 절감할 수 있어 리츠 구조화비용이 추가되더라도 리츠방식이 유리한 것으로 분석되었다. 또한, 공공임대리츠는 사업시행자인 LH의 부채증가 없이 공공임대주택 정책목표를 달성한 점에서 기여도가 큰 것으로 평가되었다. 공공임대리츠의 주거만족도는 LH가 공급하는 공공분양주택 및 공공임대주택보다 더 높은 고객만족을 실현한 것으로 실증되었다.

그 원인은 민간자재 사용, 브랜드 차별화 등 LH와 차별화된 사업방식을 통해 부정적인 임대주택에 대한 이미지와 단절됨으로써 공공임대주택 정책사업에 대한 우호적인 평가를 유발한 것으로 밝혀졌다. 공공임대주택 공급 활성화 측면에서 LH가 자체자금만으로는 공공임대주택 사업을 확대하기 어려웠으나, 리츠를 활용하고 임대주택용지 뿐만 아니라 분양주택용지에 임대주택을 건설하여 공급함으로써 정책목표 물량 6.7만호를 달성할 수 있었던 것으로 분석되었다. 그럼에도 불구하고, 부동산 금융시장에서의 공공임대리츠는 리츠시장의 양적인 확대에는 기여했으나 비상장리츠로 운영되어 일반국민의 건전한 투자처 제공 등 순수 리츠시장의 질적인 성장에 기여한 정도는 미흡하여 여전히 개선이 필요한 것으로 분석되었다. 이에 따라 본 연구에서는 향후 리츠를 활용하여 공공임대주택을 지속적으로 공급하기 위해 공모·상장을 통한 일반국민의 참여확대 등 자금조달 근원(Source)을 다양화하고, 사업 참여자간 수익과 위험을 분산하는 등 사업구조를 다양화하여야 하며, 최근 분양전환가격과 관련한 갈등해소를 위해서는 분양전환가격의 사전확정, 조기 분양전환제 도입, 입주자에게 리츠의 주식을 교부방안 등 새로운 모델을 도입할 것을 제언한다.

Since 10-year public rental housing has a business structure of which the initial investment can not be recovered during the 3-year construction period and 10-year rental period, public business operators such as LH faced limitations in the increasing in supply of rental housing due to financial burden. Because of this, the government introduced REITs in 2014, a real estate financing vehicle, in order to improve the loss structure of public rental housing and to ensure the sustainable supply.

It has passed 15 years since the enactment of the Real Estate Investment Company Law in Korea in 2001, and the size of Korean REITs market has continued to grow to the total assets of which the Korean REITs surpassed 41.6 trillion won as of the end of 2018 as the public rental housing business has continued to advance by REITs. Typical REITs pay a dividend based on operating profit, but public rental housing REITs, used as a real estate policy tool, are modified ones established at the expense of credit enhancement by the public sector, such as investing in common stocks, making a repurchase agreement, providing payment guarantees, etc.

LH, which is responsible for 90% of public rental housing supply, established 16 REITs by 2018 and supplied 63,000 public rental houses. Stable profits in public rental housing REITs are based on both the business structure with a business portfolio mixed of good and bad project site in view of the marketability and the reduction of construction costs by being provided the project site at the price below cost, which is inserted in making the site by LH, in accordance with the relevant laws and regulations.

Furthermore, it succeeded in lowering funding costs and stabilizing REITs income by capital investment of public sectors, such as National Housing Fund and LH, and by credit reinforcement such as guarantee of payment by Korea Housing & Urban Guarantee Corporation and purchase commitment of unsold housing by LH. Also, although LH made more investments in public rental housing, public rental housing REITs contributed much to improving the financial structure of LH, such as reducing its financial liabilities, because LH and public rental housing REITs could separate accounting.

To investigate the role of REITs in the supply and management of public rental housing and policy improvement measures for its sustainability, this study analyzed examples from NHF No.15 by comparing with previous business methods, and it focused on finding the good result caused by REITs in terms of consumer, provider, realestate financial market. In this study, it is analyzed that NHF No. 15 can reduce the construction work costs and interest cost compared to the previous construction business of LH, even considering additional cost such as REITs structured financing cost, etc.

In conclusion, Public rental housing REITs is highly rated for its big contribution in achieving the goal of public rental housing policy without increasing the debt of LH, the project operator. Concretely, since accounting separation between REITs and LH was possible, REITs greatly contributed to the improvement of financial structure such as debt reduction in accounting along with promoting investment in public rental housing. Also, it was demonstrated that residential satisfaction of public rental housing supplied by REITs was higher than that of public lot-solid housing and public rental housing supplied by LH.

The higher satisfaction of public rental housing supplied by REITs is due to differentiated ways with LH, such as the use of high-quality private materials, brand differentiation, and it consequentially made public rental housing projects evaluated friendly by cutting off negative image of rental housing. In terms of supply of public rental housing, REITs contributed to achieve the government's target amount of 67,000 households by overcoming the difficulty of which LH could not continuously expand its public rental housing business only with its own funds and by using not only rental housing land but also land for sale. Although REITs contributed to the quantitat