주거지 특성을 반영한 맞춤형 용도지역제 도입방안 연구 : 서울특별시 주거지역을 중심으로

서울 주거지 특성을 반영한 맞춤형 용도지역제 도입 방안을 제시했다.

The rapid commercialization of residential districts has made the difference between land use and building use. This has caused petition requesting the upgrade of use districts and created many problems for managing and operating residential districts according to the purpose of designating them. With regard to some residential districts, their settlement environment is damaged because they have already lost their own properties due to the penetration by commercial and business facilities. On the contrary, other residential districts have become famous sightseeing spots to serve as a tourist attraction.

The current zoning system shows the limits for managing residential districts with the direction in areas due to the gap between building use and land use. Therefore, this study presents a customized zoning system in order to eliminate the gap between use districts and building use and to manage the land use appropriate for the purpose of land use within the range that minimizes the damage of the existing zoning system. The existing zoning system was the integrated concept of use and density, and petition was continuously made due to the demand for density.

On the other hand, the customized zoning system manages the use and density by dualizing them and forms a module using various uses differently from the existing six types so that customized uses can be introduced to the local properties. In order to develop plans to introduce the customized zoning system, this study focused on residential districts that cover the largest area in the zoning system and create a gap with the existing purpose of designating them. In addition, this study limited the study area to residential districts in Seoul and then analyzed their properties to derive improvement plans for the zoning system.

According to mixed use, residential districts could be classified into four main categories such as pure residential use (R), neighborhood use (N), commercial use (C), and business use (B). In the categorization process, this study unified the units among the five indicators (variation of commercial facilities, variation of residential facilities, gradient, altitude, and road width) with the values standardized by Z-scores and derived the weight value of the indicators by an expert survey (analytic hierarchy process, AHP).

This study presented the appropriate range of R, N, C, and B as four alternatives in reflection of the derived indicator values and then derived the finally categorized values by applying residential districts and study area. The customized zoning system presented a total of 36 types of modules by forming modules. R, N, C, and B Modules had the standardized values of more than 0.3, 0.1 or more and less than 0.3, 0.02 or more and less than 0.1, and less than 0.02, respectively. It was formed by combining the four-stage building height and 7-stage floor area ratio with the modules.

The stages of the building height and floor area ratio were classified by applying the criteria of the current residential districts. The derived final categories were applied to the study areas such as Seogyo-dong (서교동, 西橋洞), Seocho-dong (서초동, 瑞草洞), and Bangbae-dong (방배동, 方背洞). As a result, when applying them based on the current situation, only the height and floor area ratio were applied within the acceptable range of the current use districts to be categorized in R module differing little from the existing use districts.

Conversely, as a result of applying the modules based on the categorization, the existing residential districts were derived for each analysis unit with four management directions. For instance, most residential districts around Hongdae (홍대, 弘大) in Seogyo-dong consist of Category 2 general residential district (below 7th floor) and Category 2 general residential district. However, with regard to the building use, they have lost most residential functions and serve as a tourist attraction. It is considered appropriate to manage these use districts by specializing and categorizing them into (N), (C), and (B) according to the roadside and alley characteristics based on the categorization.

This study presented a customized zoning system capable of preserving the identity and diversity as a complement of the existing zoning system. The improvement plan for newly presented zoning system has significance as a method for realizing the land use reflecting the local properties not by comprehensive application of use and density but by dualization of them. 주거지 상업화가 빠르게 진행되면서 토지용도와 건축물 용도간 차이가 발생하고 있으며 이러한 현상은 용도지역 상향 요청 민원을 야기시켜 주거지역을 지정취지대로 관리‧운영하는데 있어 많은 문제점을 발생시키고 있다. 주거지 내에 상업이나 업무시설이 침투하게 되면서 주거지역의 성격이 이미 상실되어 정주환경이 훼손된 지역이 있고, 오히려 명소화가 되어 관광지로써의 기능을 수행하고 있는 지역도 있다. 이러한 건축물 용도와 토지의 용도에 대한 괴리로 인해 지역에 대한 방향성을 갖고 주거지를 관리해 나가는데 있어 현 용도지역제도는 한계를 보이고 있다.

따라서 본 연구는 기존의 용도지역 체계의 제도적 훼손을 최소화하는 범위 내에서 용도지역과 건축물 용도간의 격차 및 괴리를 해소하고 토지이용의 목적에 적합한 토지의 용도관리를 목적으로 맞춤형 용도지역제를 제시하였다. 기존의 용도지역제도는 용도와 밀도가 통합된 개념이어서 밀도에 대한 요구로 인해 민원이 지속적으로 발생한 반면 맞춤형 용도지역제는 용도와 밀도를 이원화하여 관리하는 방식으로 기존의 6종이 아닌 다양한 용도로 모듈을 구성하여 지역특성에 맞춤형 용도가 도입될 수 있도록 하였다. 맞춤형 용도지역제 도입방안 마련을 위해 본 연구는 용도지역제도 중 가장 많은 면적을 차지하고 있으며 기존의 지정취지와 거리감이 발생하고 있는 주거지역을 대상으로 하였다. 또한 서울시 주거지역으로 연구범위를 한정시켜 주거지역의 특성을 분석하고 용도지역제의 개선방안을 도출하였다. 주거지역은 혼재된 용도에 따라 크게 순수한 주거용도(R), 근린생활용도(N), 상업용도(C), 업무용도(B) 4가지 유형으로 구분될 수 있었다. 유형화의 과정은 5가지 지표, 즉 상업시설 변화량, 주거시설 변화량, 경사도, 표고, 도로폭원을 Z-Score 활용하여 표준화한 값으로 지표간 단위를 통일하고, 전문가 설문(AHP)을 통해 지표의 가중치를 도출하였다.

이렇게 도출된 지표의 값을 반영하여 R, N, C, B의 적정 범위를 4가지 대안으로 제시 후 서울시 주거지역과 대상지의 적용을 통해 최종 유형화된 값을 도출하였다. 맞춤형 용도지역제는 모듈을 구성하여 총 36종을 제시하였고 표준화값 0.3이상인 R모듈과 0.1이상 0.3미만인 N모듈, 0.02이상 0.1미만인 C모듈, 0.02미만인 B모듈을 건축물 높이 4단계와 용적률 7단계와 조합하는 형식으로 구성하였다. 이때 건축물 높이와 용적률은 현재 주거지역의 기준을 적용하여 단계를 구분하였다. 이렇게 도출된 최종 유형을 연구의 대상지인 서교동, 서초동, 방배동에 적용시킨 결과, 현재 현황을 근거로 적용시켰을 경우 기존의 용도지역과 크게 다르지 않은 R모듈 내에서 높이 및 용적률만 현재 용도지역에서 허용하는 범위만큼 적용되어 구분이 되었다. 반면 유형화에 기반하여 모듈을 적용한 결과 기존의 주거지역이 4가지의 관리 방향성을 가지고 분석단위별로 도출되었다. 예를들어 서교동 홍대일대의 경우 대부분 주거지역 중 2종일반주거지역(7층이하), 2종일반주거지역으로 구성되어 있지만 건축물