토지이용 특성이 비주거용도의 혼합정도에 미치는 영향 분석 : 일반주거지역내 단독주택지를 중심으로

일반주거지역 단독주택지의 토지이용 특성이 비주거 용도 혼합에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 도시내 토지이용에 작용하는 것으로 알려진 도로 및 교통시설의 위치, 도보이용자를 증가시키는 공동주택단지와 초등학교, 법제도에 의한 규제사항, 토지이용 밀도 등의 토지이용 특성인자가 단독주택지역 내 주거시설과 비주거시설의 혼합적 토지이용에 미치는 영향을 다중회귀분석을 통하여 분석하였다. 이를 위하여 본 연구에서는 서울특별시 노원구의 일반주거지역내 단독주택지를 도로 등으로 구획되어진 블록으로 구분한 후 사용이 유의한 290개의 블록을 선정하였다. 이들 블록별로 내부에 있는 건축물의 전체 연면적을 구한 후 전체면적을 주거용도와 비주거용도로 양분하여 비주거용도로 사용하는 건축면적비율인 비주거 혼합비율을 반응변수로 선정하였으며, 토지이용에 작용하는 것으로 알려진 블록 주변 도로의 폭원, 지하철역 출입구, 버스정거장 위치, 초등학교 출입구, 용도지역, 인접한 APT단지의 출입구와 규모, 블록내 건축물 주동의 수, 블록의 용적률 등을 설명변수로 선정하여 토지이용의 특성이 비주거 용도의 혼합정도에 미치는 영향을 다음과 같이 분석하였다. 첫째, 토지이용특성 중 교통입지 특성인자에서는 블록과 접하고 있는 도로의 폭원과 버스정거장의 위치가 각각 비주거 혼합비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 접해있는 도로의 폭원이 넓어질수록, 버스정거장과 거리가 가까울수록 비주거시설 용도의 입지 유인에 영향을 미치는 것으로 판단되었다.

둘째, 시설이용 특성인자에서는 인접한 공동주택단지의 규모와 초등학교가 각각 비주거 혼합비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 초등학교 출입문과의 거리가 가까울수록 또한 인접한 공동주택단지의 규모가 클수록 비주거시설에 대한 잠재적 이용객이 증가하게 되므로 토지이용의 선택이 자유로운 단독필지 내에서 주거시설보다는 비주거시설 용도가 우월하게 입지하는 것으로 판단되었다. 셋째, 제도적 특성인자인 국토계획법상의 용도지역은 비주거 혼합비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 비주거시설의 입지에 대하여 네거티브 양상을 보이는 녹지지역과는 음(-)의 관계를 보였으며 포지티브 양상을 가지고 있는 상업지역 및 준주거지역과는 양(+)의 관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 이를 통하여 도시내 토지이용은 인접한 토지이용과 가급적 유사하게 이루어지도록 유도하는 경향이 있음을 알 수 있다. 마지막으로 블록특성 인자의 경우에도 비주거 혼합비율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 즉 블록내 건축물의 수가 적을수록, 블록의 용적률이 높을수록 비주거시설 용도비율이 증가하는 관계를 보이고 있는 것으로 분석되었다. 이는 비주거시설의 시설규모 및 밀도가 주거시설에 비하여 증가하고 있음을 반영하는 것이라 판단된다. 본 연구를 통하여 토지이용의 혼합용도에 미치는 특성인자를 도출할 수 있었으며 이들 특성인자와의 관계설정에 적합한 비주거 혼합비율 모형을 수립할 수 있었다.

비주거 혼합비율 모형은 비주거용도 혼합비율의 예측을 통하여 일정한 지역내 비주거시설용도의 허용범위를 설정하는 과정과 주거시설의 보호를 위한 용도제한 계획과정과 상업기능의 활성화전략 수립과정 등에 기여하리라 생각된다. This study aims to understand the development pattern of non-residential uses in Single Family Residential District. The study focuses upon neighborhood characteristics that is likely to influence the compositional ratio of non-residential uses in a primary residential block. Multiple regression analysis is conducted to this study. The study area is 290 primary residential blocks in Nowon-gu, Seoul which is divided into the single-family residential district by roads in general residential area as compared with the non-residential block.

A total of buildable area in block was calculated and then was categorized into residential use and non-residential uses. The study conducts a series of statistical analyses to analyze the relationship between mixed-use pattern of non-residential uses and their adjacent neighborhood characteristics, such as street layout, access to subway station, bus stop, proximity to elementary school, FAR of block, development intensity of adjacent "apartment complex", a total number of buildings within the blocks. Non-residential mixed ratio facades to residential area uses was screened as response variable and their adjacent neighborhood characteristics are screened as explanatory variables.

The statistical finding are summarized as follows : First, the width of block facade has a positive relationship with the development intensity of non-residential uses. On the other hand, the bus stop has a negative relationship. This indicates that the wider street and the adjacent bus stop attracted non-residential development. Second, the size of the nearby residential complex has a positive relationship with the development sequence of non-residential uses. On the other hand, the size of the primary school has a negative relationship.

This indicates that the closer distance between primary school and the residential area, the larger the nearby residential complexes were expected to increase the potential user of the non-residential facilities, in single-family residential use. Third, the area for systemic characteristic factor, the area for national land plan, has a positive relationship with local retail and commercial uses and has negative relationship with open space. Given the result, the land use in cities is likely to that the rural land use resemble the nearby land use of the cities. Fourth, block profile has a positive relationship with the compositional ratio of non-residential uses.

This study indicates that the ratio of non-residential facilities is to be increased when the less the number of constuction and the higher the ratio of capacity in blocks. This also indicates that density of non-residential uses and scale increases more than those of residential use does. This study suggests that the designation of local zoning of non-residential uses in a primary residential district consider its local neighborhood conditions to create a desirable residential community.

Further, the findings of the non-residential mixed ratio is useful to set a permit range of the non-residential uses and use limitation plan processing including the other commercial uses through the expectation of the compositional ratio of non-residential uses.