프로젝트 파이낸스(Project finance)에 의한 不動産 開發 金融의 리스크와 法律的 고찰 : 시행사·시공사간 양수도 계약사례를 중심으로 = Risks and legal consideration of the real estate development financing based on a project finance method : with special emphasis on the case of a transfer agreement between developers and constructors

프로젝트 파이낸스를 통한 부동산 개발금융의 위험과 법적 쟁점을 살폈다.

프로젝트 파이낸스는 주로 SOC사업을 중심으로 사업비를 조달하는 금융 기법이었다. 국내에서는 1996년 수도권 신공항 고속도로 사업이 동 금융 기법으로 성사된 이후 많은 SOC 사업에 적용되어 왔다. IMF 외환위기 이전에 건설회사는 주택 공급 사업등 부동산 개발사업을 추진함에 있어 특성상 대규모의 소요자금을 기업금융(Corporate Financing)에 의한 외부차입 방식에 의존하여 사업부지 매입자금등의 사업비를 조달하여 사업을 추진하여 왔다. 또한 선분양이라는 제도를 이용해 손쉽게 수요자의 자금을 이용할 수 있는 덕분에 부동산 개발분야에 대한 금융 기법은 큰 진전이 없었다. 그러나, IMF 외환위기 이후 사업 기획, 사업성 분석, 용지 매입, 건축 인허가 등을 전문적으로 수행하는 시행사들이 여신규정의 변화등으로 금융기관으로부터 프로젝트 파이낸스 부동산 개발 금융 방식으로 자금을 조달하고 부동산 개발 사업을 추진하는 사례가 급격히 증가되면서 현재 주택건설 사업등 대부분의 부동산 개발사업이 프로젝트 파이낸싱 기법에 의하여 사업부지 매입비등 초기 사업비가 조달되고 있다.

본 논문에서는 프로젝트 파이낸스 부동산 개발 금융이 일반적인 프로젝트 파이낸스와 비교하여 그 차이점과 특징이 무엇인지 분석하고, 차주인 시행사와 대주인 금융기관이 체결하는 대출약정서 및 대출 실행을 위한 시행사, 시공사, 금융기관이 체결하는 업무협약서 등에서 규정한 대출조건 중 차주인 시행사가 부담하여야 하는 리스크를 중심으로 발생하는 법률적인 문제를 분석하고 연구코자 한다. 선분양 제도라는 우리나라 특유의 시장 사정등으로 부동산 개발금융이 정형화된 프로젝트 파이낸스 금융 모델로 정착되기에는 다소 시간이 소요될 것으로 예상한다. 현재 우리나라 금융 여건과 관행상 시행사는 차주, 금융기관은 대주의 지위로 시공사는 차주의 연대보증인으로 통상 대출 약정서를 체결하여 시행사는 필요로 하는 사업부지 매입자금등 초기 사업비를 금융기관으로부터 차입하여 민간 개발사업을 추진하고 있다. 부동산 개발금융 대출시장에서는 현재 사업주인 시행사 입장보다는 대주인 금융기관 공급자 우위의 시장이 형성 되어 있다. 은행등 금융기관은 우월적 지위에서 대출 원리금 회수의 안정성에 우선한 대출구도를 도모하나 부동산 개발 사업의 속성상 사업부지의 계약 단계, 건축 인허가 단계, 건축 인허가 승인 및 토지 매매 잔금 지급 단계, 착공 및 분양 단계, 중도금 대출, 입주 단계에 이르기까지 부동산 개발 금융 대출에서 시행사는 다양한 리스크와 법률적 문제점을 부담하고 있다.

본 논문에서는 사업주인 시행사의 입장에서 발생할 수 있는 부동산 개발 금융에 의한 사업기간 중 리스크에 대하여 분석하고 이와 관련한 중요 문제 중 사업부지 매매 계약시 문제점과 시행사ㆍ시공사간 사업권 양수도 계약 사례에 대하여 법률적인 관점에서 분석하고 고찰하고자 한다. 앞으로 주택건설사업등 부동산 개발사업에서 프로젝트 금융 기법은 부동산 가격 안정화를 추구하는 시장의 요구와 정부의 후분양제 도입 방침 등으로 더욱 발전되리라 예상되며, 이러한 부동산 시장이 요구하는 변화에 부응하기 위하여 프로젝트 파이낸스 부동산 개발 금융은 법률적인 관점에서 분석 보완되어 금융시장 및 부동산 시장의 안정과 발전에 기여 할 것으로 기대된다.

目次 = 6 논문개요 = 9 제1장 序論 = 11 제1절 연구의 목적 = 11 제2절 연구의 범위 = 12 제2장 프로젝트 파이낸스 不動産 開發金融 槪觀 = 13 제1절 프로젝트 파이낸스의 의의 = 13 제2절 프로젝트 파이낸스의 특징 = 14 제3절 프로젝트 파이낸스에 의한 부동산 개발금융 = 17 1. 부동산 개발금융의 의의 = 17 2. 부동산 개발 금융의 특징 = 18 3. 부동산 개발금융 제도의 장점 = 19 4. 부동산 개발금융 대출의 조건 = 19 5. 부동산 개발 금융의 대출 유형 = 21 제3장 事業權 讓受渡 契約에 의해 발생하는 法律的 문제 = 27 제1절 부동산 개발사업의 단계별 리스크 = 27 1. 사업구상 단계의 리스크 = 28 2. 예비적 타당성 분석 단계의 리스크 = 29 3. 부지 확보 단계의 리스크 = 30 4. 사업타당성 분석단계의 리스크 = 31 5. 공사도급 계약체결 단계의 리스크 = 32 6. 건설 감독 단계의 리스크 = 32 7. 마케팅 및 입주 단계의 리스크 = 33 제2절 시행사의 채무불이행 발생 요인 = 33 1. 부동산 개발사업에서 시행사의 채무불이행 주요인 = 33 2. 인·허가 지연 또는 불가 = 35 3. 사업부지 100% 소유권 미확보 = 35 4. 공사비 증액으로 인한 사업비용 초과 = 40 5. 목표 분양률 미달성에 의한 사업비 조달 불능 = 42 제3절 사업부지 매매계약의 분쟁 = 43 1. 대출 조건에 따른 사업부지 소유권 100% 확보 이행상 문제점 = 43 2. 계약금이 수수된 이후의 매매 계약 해제 분쟁 = 44 3. ‘알박기’로 인한 사업부지