競賣節次에서 共有者 優先買受權制度의 問題點과 制度改善 方案에 대한 硏究 : 不動産競賣를 中心으로

부동산 경매에서 공유자 우선매수권제도의 문제와 개선 방안을 연구했다.

근대 자본주의 사회에서는 기본적으로 사유재산제도를 채택하고 있으며, 그에 따른 모든 경제적인 법률행위는 사 경제의 주체인 개인이나 기업의 책임 하에 이루어지고 있다. 사유재산제도는 개인의 소유욕망을 인정하여 물질적․정신적인 만족을 장려하는데 유용한 제도이지만 경제적인 법률행위가 실패할 경우에는 막대한 손실이 따르고 그에 대한 책임은 모두 그 행위의 주체자인 개인이나 기업에게 주어진다. 경제의 발달과 함께 금융거래가 크게 증가하고 있는 가운데 개인이나 기업이 자금을 필요로 할 때 보통 부동산등의 담보를 제공하고 자금을 융통하고 있다. 그러나 개인이나 기업이 금융기관으로 등으로부터 차용한 금전을 변제하지 않을 경우 채권자가 채권을 회수하기 위하여 스스로 필요한 조치를 강구해야하는데 우리 법제 하 에서는 근대 시민법의 원리에 따른 채권자의 자력 강제집행을 인정하지 않고 이를 국가 공권력을 통한 강제환가의 방법으로 금전채권을 회수하도록 하고 있다. 또한 경제적 거래관계에 있어서 채권자로부터 채무자가 빌려가 채무를 채무자가 불가피하게 상환할 수 없는 경우에 채권자는 채권회수를 위하여 여러 가지 방법을 모색하는데, 최후의 방법으로 채권자는 국가기관의 공권력에 의한 강제집행의 법적절차를 거쳐서 자신의 채권만족을 얻어야 한다.

이와 같이 사경제의 주체인 개인이나 금융기관이 금전채권을 회수하기 위하여 채무자의 재산을 강제적으로 매각하는 절차를 경매라 한다. 이러한 경매제도는 법원과 같은 국가기관을 통하여 불특정다수인의 매수희망자로 하여금 최저매각예정가격을 공개한 다음 자유경쟁입찰을 하게하여 그 결과 형성된 최고가격에 의하여 매각가격과 매수인이 될 자를 정하는 것으로, 그 매각절차는 신속하고 안정적으로 그리고 매각절차상의 이해관계인 모두에게 공정한 매각절차가 요구된다고 하겠다. 오늘날 경매제도는 채권자의 금융채권 회수 절차로서의 본래의 기능과 함께 부동산거래의 한 방법으로서의 기능도 수행하고 있다. 일반인들이 국가기관인 법원에서 매각하는 경매절차를 통하여 취할 수 있는 장․단점을 이용하여 부동산을 안전하게 매수하고 있는 것이다. 경매절차를 통한 부동산취득이 IMF 이전까지만 해도 특정 사람들만의 전유물로 인식되었으나 그 이후부터는 법원경매가 사회적․경제적․법률적 환경의 변화로 인하여 최고의 수익을 창출할 수 있는 재테크 분야로 인식되면서 일반인의 참여가 급증하는 경매대중화 시대가 되었다.

최근 경제활동과 규모의 증가로 부동산 거래에서 경매를 통한 부동산의 거래가 차지하는 비중이 크게 증가하고 있는 것은 이러한 경향을 보여주고 있는 한 실례가 된다. 타인 소유의 부동산을 강제적으로 환가하여 채권을 회수할 수 있는 경매절차는 민사집행법에 근거하고 있고, 당사자사이의 법률행위에 의하지 아니하고 강제적인 방법으로 개인 소유의 재산을 강제 매각하는 경매절차는 그 운용에 상당한 주의가 요구된다. 경매절차의 안정성과 신속성 그리고 이해관계인 사이의 공정성의 확립을 위하여 현행 민사집행절차상 많은 문제점을 지니고 있는 공유자우선매수권제도가 있다. 민사집행법 상 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 우선매수신고를 할 수 있다. 즉 공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있다. 이 경우 법원은 최고가매수신고인이 있더라도 우선매수신고를 한 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 공유자의 우선매수권 행사는 다른 일반 매수 희망자들의 적극적인 매수참여를 주저하게 하는 요인으로 작용하여 매각기일의 공전을 피할 수 없게 된다. 이는 결과적으로 채권자의 채권회수를 어렵게 함으로써 민사집행법의 이념인 채권자보호와 신속한 경매절차진행을 방해하는 문제를 야기한다.

또한 다수의 이해관계인이 존재하는 공유물 지분에 대한 경매 시에 다른 공유자들에 대한 매각기일의 통지를 하지 않은 절차상의 하자가 있는 경우, 다른 공유자가 공유지분 매각허가결정에 대하여 매각절차상의 하자를 이유로 추완 항고를 제기하면 집행법원은 매각허가결정을 취소하여야 한다. 따라서 집행법원의 매각허가결정이 확정되고 매각대금을 완납하여 매수인이 소유권을 취득하고 제3자에게 다시 소유권이 전전 이전된 경우에 매각허가결정이 취소될 경우에는 매수인 및 매수인으로부터 소유권을 취득한 제3자의 지위를 매우 불안정하게 하는 결과를 초래한다. 이는 경매절차의 안정성과 신속성을 방해하여 공신력 있는 국가기관을 통한 부동산의 취득이 크게 훼손되어 경매제도의 근간이 흔들릴 수 있다. 이에 본 연구는 법원 경매절차에서 공유자우선매수권 행사를 중심으로 발생하는 여러 가지 문제점을 분석하고 그 대안을 제시하여 법의 근본이념인 형평의 원칙에 합치하도록 하고자한다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 목적 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5 제 2 장 공유의 법 이론에 관한 일반적 고찰 8 제 1 절 공유의 개념 8 Ⅰ. 공유의 의의 8 Ⅱ. 공유의 기원과 계수 8 Ⅲ. 우리나라의 근대적 소유권관념의 형성과 공유관계 9 제 2 절 공유소유에 관한 법이론 11 Ⅰ. 공유소유이론 접근방법 11 1. 소유권 기능분화이론 11 2. 인적 결합관계이론 12 3. 판례 12 4. 소결 13 Ⅱ. 공동소유 3형태의 비교 13 1. 공유와 합유의 비교 14 2. 공유와 총유의 비교 14 3. 공유ㆍ합유ㆍ총유의 상호비교 15 제 3 장 공유자의 우선매수권과 공유관계 17 제 1 절 서설 17 제 2 절 공유관계의 성립 17 Ⅰ. 법률행위에 의한 성립 18 Ⅱ. 법률의 규정에 의한 성립 19 제 3 절 공유관계의 법적효과 21 Ⅰ. 공유의 개인주의적 성격 21 Ⅱ. 공유지분권 22 1. 공유지분의 기본적 성격 22 2. 공유지분의 개인주의적 성격의 한계 22 3. 지분비율 23 4. 공유지분에 기한 청구권 23 5. 공유관계에 기한 청구권 24 6. 공유와 소유권의 탄력성 25 Ⅲ. 공유물의 유지ㆍ관리 등 25 1. 보존행위 25 2. 관리행위 27 3. 공유물의 처분. 변경 29 4. 공유물에 대한 부담 29 Ⅳ. 공유물의 분할 30 1. 분할자유의 원칙과 불분할특약의 효력 30 2. 분할의 방법 31 3. 분할의 효과 31 제 4 절 공유물처분의 자유와 우선매수권 32 Ⅰ. 공유자의 공유물처분ㆍ분할의 자유 32 Ⅱ. 공유와 민사집행법상 공유자보호 규정 33 1. 공유와 공유자에