연구 요약
연구 요지 (AI)
경매 부동산의 권리분석을 통한 투자전략을 연구했다.
초록
기존의 아파트 가격이 높게 형성되어 있고, 신규분양 아파트의 분양가도 고공행진을 계속하면서 일반인들이 경매시장에 대거 참여함으로써 경매시장이 과열양상을 보이고 있다. 그러나 부동산경매는 법률적·경제적·기술적 측면의 하자가 복합적으로 내재되 있고, 법률관계와 사실관계가 복잡하고 난해하다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해 부동산경매에 관한 과학적인 접근방법을 통해 이론을 체계적으로 정리하고, 실무에서 경매투자자들을 위한 길라잡이가 되고자 본 논문을 작성하였다. 본 논문은 기존의 문헌, 기존의 연구논문과 각종 인터넷 매체를 참조하여 경매의 의의, 종류, 절차에 관한 일반적 이론을 고찰하고, 권리분석, 물권과 채권, 주택임대차보호법, 말소기준권리분석을 통해서 경매부동산의 권리분석의 기법에 관해 서술한 후 서울지역을 중심으로 한 법원 경매부동산 중에서 아파트의 낙찰가율에 따른 사례를 통하여 경매부동산에 관하여 보다 안전하고 효율적인 권리분석, 종합분석, 수익성분석(실거주 목적과 투자목적으로 분류)을 하고자 하였다. 부동산경매에 있어서 결코 소홀이 다루어 질수 없는 권리분석의 정의는 경매대상부동산에 숨어 있는 법률상 및 사실상의 하자(흠, flaw)가 없는가를 조사·확인, 판단하는 작업이다. 따라서 하자의 유무를 미리 발견해서 적절한 대처 방안을 모색하는 것이 필요하다.
특히, 권리분석시 정확한 말소기준권리에 대한 분석과 임대차관계 분석이 요구되며, 이를 잘못 판단했을 경우 예측치 못한 심각한 상황이 발생될 수 있으므로 신중히 접근해야 한다. 종합분석시 낙찰자가 인수해야할 금액이 있는지, 경매취하의 가능성이 높은지, 낮은지, 그리고 후순위 인차인의 대위변제 가능성이 있는지 잘 파악해야 한다. 수익성분석시 실거주 목적인지, 투자 목적인지에 따라 수익분석 방법이 달라진다. 실거주를 위해 낙찰을 받았다면 대상부동산이 실제 거주목적에 필요한 요소들이 얼마나 갖추어져 있는지에 촛점을 맞추고 투자 목적이라면 향후 얼마의 수익을 얻을 수 있는 지를 종합적으로 분석해 보아야 한다. 따라서 경매부동산 투자시 입찰자는 고도의 투자전략이 요구되며, 경매시장에 나온 물건은 대부분 하자가 있는 물건으로 세심한 주의가 요구된다. 과거에는 경매부동산 시장에 수익성면에서 어느 정도 안정성이 보장되었지만 현 부동산경매시장은 일반인은 물론 공인중개사가 경매대행을 할 수 있는 길이 열려 있기 때문에 경매시장의 과열현상이 발생하고 있다고 본다. 이럴 때 일수록 입찰자는 철저한 권리분석을 통하여 경매부동산 낙찰 후 재산상의 피해를 최소화 할 수 있는 제도적 장치의 마련이 요구된다.
시대의 변화에 따라 부동산경매시장도 현 행정기관(법원)에서 채권자의 신속한 채권 변제를 위해 채권기관(금융기관)에서 권리행사가 가능하도록 제도적인 변화가 요구된다 하겠다.
목차
제 1 장 서론 = 1 제 1 절 연구의 목적 = 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 3 제2장 부동산 경매의 기본 이론 = 4 제1절 부동산 경매의 본질 = 4 Ⅰ. 부동산 경매의 의의 = 4 Ⅱ. 부동산 경매의 대상물 = 4 제2절 부동산경매의 종류 = 5 Ⅰ. 강제경매와 임의경매 = 5 Ⅱ. 새매각과 재매각 = 8 Ⅲ. 분할매각과 일괄매각 = 9 Ⅳ. 경매와 공매 = 10 제3절 부동산 경매의 절차 = 14 Ⅰ. 경매신청 및 경매개시 결정 = 14 Ⅱ. 배당요구의 종기결정 및 공고 = 15 Ⅲ. 매각의 준비 = 16 Ⅳ. 매각결정 기일의 통지 = 16 Ⅴ. 매각의 실시 = 17 Ⅵ. 매각의 결정절차 = 18 Ⅶ. 매각 대금의 납부 = 21 Ⅷ. 배당절차 = 22 Ⅸ. 소유권이전 등의 촉탁_부동산의 인도명령 = 26 제3장 경매부동산의 권리분석 = 29 제1절 부동산 권리분석의 서설 = 29 Ⅰ. 권리분석의 의의 = 29 Ⅱ. 권리분석의 성격 = 30 제2절 건물임차권의 분석 = 32 Ⅰ. 주택임차권 = 32 Ⅱ. 상가건물임차권 = 40 제3절 말소기준권리 분석 = 44 Ⅰ. 말소기준권리의 종류 = 44 Ⅱ. 말소기준이 저당권인 경우 = 48 Ⅲ. 말소기준이 담보가등기인 경우 = 49 Ⅳ. 말소기준이 가압류인 경우 = 53 Ⅴ. 말소기준이 강제경매기입등기인 경우 = 55 제4절 중간임차인의 권리분석 = 57 Ⅰ. 사례 = 57 Ⅱ. 사례를 통한 권리분석 = 57 제4장 경매부동산의 투자전략 = 60 제1절 투자사례 = 60 Ⅰ. 감정가 대비 고가낙찰 = 60 Ⅱ. 감정가 대비 저가낙찰 = 69 Ⅲ. 제
발행 정보
2007. 한양대학교 행정대학원 국내석사 학위논문