재건축부담금제도의 개선방안에 관한 연구

재건축부담금 산정 사례를 분석하고 제도 개선방안을 제시했다.

재건축부담금제도의 개선방안에 관한 연구 이 혜 린 명지대학교 부동산대학원 부동산학과 지도교수 조 인 창 2018년 1월 1일 재건축초과이익환수제도의 재 시행 후 처음으로 부과예정통지를 받았던 서울 서초구 반포동 반포현대아파트는 재건축부담금 예상액을 조합에서는 조합원 1인당 약 850만원으로 산정하였으나 서초구청으로부터 약 16배에 달하는 1억3,569만원이라는 통지를 받았다. 이러한 차이는 재건축부담금 종료시점 주택가액 산정 시 인근시세를 구체적 기준 없이 반영하다 보니 부담금의 차이가 발생하는 것이었다. 이는 재건축초과이익 산정방식이 구체적이지 않아 재건축부담금을 형평성 있게 과세할 수 있는 근거가 부족함을 보여주는 것이었다. 따라서 본 연구에서는 위와 같은 사례가 발생한 이유를 알아보고자 개발부담금과 재건축부담금의 비교·분석, 2017년 2월 8일에 제정된 소규모주택정비법에 대한 분석, 재건축부담금이 부과예정통지 된 사례들을 분석하여 제도의 문제점을 파악하고, 그에 따른 개선방안에 대해 연구하였다. 이에 재건축부담금의 문제점과 개선방안을 아래의 여섯 가지로 정리해 보았다. 첫째, 지방자치단체나 공공기관 혹은 지방공기업과 소규모재건축사업의 주민합의체 구성원에게도 재건축부담금을 부과하여야 한다. 지방자치단체나 공공기관 혹은 지방공기업은 재건축초과이익이 발생하더라도 재건축부담금을 부담하지 않는다.

공공기관이더라도 사적사업인 경우에는 재건축부담금을 면제하여야 할 정당한 근거와 당위성이 없다. 또한 소규모재건축사업은 주민합의체를 구성하여 사업을 추진할 경우 재건축부담금의 납부의무자에 해당되지 않는다. 따라서 지방자치단체나 공공기관 혹은 지방공기업과 주민합의체 구성원에게도 재건축사업으로 인해 초과이익이 발생할 경우 재건축부담금으로 환수하여야 한다. 둘째, 재건축부담금제도에 소규모재건축사업 절차를 반영하여야 한다. 현재 재건축부담금제도는 소규모재건축사업에 대한 절차가 반영되어 있지 않다. 재건축부담금은 사업시행인가 후 예정액 산정자료를 시장·군수·구청장에게 제출하여 예정액을 통지받아 관리처분계획에 부담금 예정액을 반영하여 관리처분계획을 수립하도록 되어 있다. 그러나 소규모재건축사업에서는 관리처분계획안을 작성하여 사업시행인가를 받게 되어있어 재건축부담금 반영 없이 관리처분계획을 수립할 수밖에 없다. 따라서 재건축부담금 예정액 산정자료 제출을 소규모재건축사업에서는 건축심의일로 적용하여 재건축부담금 예정액을 관리처분계획에 반영이 가능하도록 제도의 수정이 필요하다. 셋째, 재건축부담금의 부과율을 조정하여야 한다. 일반적인 부담금제도는 비례적인 비율체계이나 재건축부담금의 부과율은 조합원 1인당 평균이익에 따라 10〜50%로 점차 올라가는 누진세 방식을 취하고 있다.

따라서 재건축부담금의 부과율도 재건축사업과 유사한 계획입지사업의 부담률인 20%의 적정부과율로 조정하여야 한다. 넷째, 부과기준을 동일하게 개선하고, 구체적인 항목으로 세분화하여야 한다. 재건축부담금은 개시시점에는 공시가격을 적용하고, 종료시점에는 시세를 적용하여 산정기준이 동일하지 않다. 따라서 개시시점과 종료시점의 주택가액의 부과기준을 동일하게 개선하여야 한다. 또한 종료시점 주택가액은 막연하게 인근시세를 반영하는 것에서 구체적인 항목으로 세분화하여야 한다. 다섯째, 부과개시시점을 추진위원회승인일 에서 사업시행계획인가일로 바뀌어야 한다. 재건축부담금의 부과개시시점은 추진위원회승인일 이다. 그러나 추진위원회는 재건축부담금의 납부의무자인 조합이나 조합원과 동일한 주체가 아니다. 또한 신탁업자가 사업시행자일 경우 부과개시시점은 지정승인일이고, 소규모재건축사업의 사업시행자가 시장·군수·구청장 혹은 토지주택공사등일 경우 부과개시시점은 사업자지정일, 소규모재건축사업의 경우는 추진위원회가 없기 때문에 주민합의체 구성을 신고한 날, 조합설립인가일이 부과개시시점일이다. 이처럼 재건축부담금의 부과개시시점은 사업시행자 혹은 규모에 따라 일관적이지 않아 이를 동일하게 하여야하며 따라서 재건축부담금의 부과개시시점을 사업시행인가로 보는 것이 타당하다. 여섯째, 재건축부담금이 5천만원 이상인 경우에 납부의 연기·분납 기간을 확대하여야 한다.

재건축부담금이 5천만원 이상의 경우 납부의무자가 실제 이익이 발생하지 않은 상태에서 재건축부담금을 납부하기에는 부담스러운 금액이다. 이처럼 재건축부담금은 담세능력을 고려하지 않은 채 시행되고 있는 점이 가장 큰 문제로 이를 보완하기 위해서 재건축부담금을 일정금액에 따라 차등구간을 두고, 납부의 연기·분납 기간을 더욱 확대하여야 한다. 따라서 본 연구에서는 재건축부담금이 시사하는 문제점을 통해 이에 대한 개선 방안을 제시하고, 이를 통해 사회적 형평성과 경제발전 및 사회통합에 기여하도록 방향성을 제시하고자 하였다.

A Study on the Improvement of the Rebuilding Fee System Lee Hye Lin Department of Real Estate Graduate School of Real Estate, Myongji University Directed by Professor Cho In Chang In case of Banpo Hyundai Apartment notified of the imposition schedule for the first time since the reimplementation of the reconstruction excess profit restitution system in Jan 1, 2018, the reconstruction association calculated the estimated amount of the reconstruction charge to be about 8,500,000won per its member, but they were notified of 135,690,00won, 16 times as large as it, from Seocho-gu district office.

The difference in the reconstruction charge arose from reflecting the housing market price of the nearby area without any specific criterion in calculating the housing price at the end-point housing price of the reconstruction charge. Accordingly, this study attempted to compare and analyze the development charge and the reconstruction charge in order to investigate the reason for occurrence of the above case. And it attempted to analyze the Small Housing Improvement Act enacted in Feb 8, 2017. analyze the cases notified of schedule to impose the reconstruction charge, grasp its problems and investigate its related improvement scheme.

Hence, this study attempted to summarize the problem of the reconstruction charge and its improvement scheme in six senses as follows: First, the reconstruction charge should be imposed on local government, public agencies, or local public enterprises and members of the resident committee of the small reconstruction project. The reconstruction charge is not imposed on local government, public agencies or local public enterprises though reconstruction excess profits accrue to them. There are justifiable grounds and oughtness that public agencies should be exempt from the reconstruction charge in case they engage in their private projects.

And the small reconstruction project is promoted by forming the resident committee, it does not pertain to the payment obligor of the reconstruction charge. Accordingly, in case excess profits accrue from the reconstruction project to local government, public agencies, local public enterprises or the members of resident committee, they should be clawed back as the reconstruction charge. Second, the procedures for the small reconstruction project should be reflected in the reconstruction charge system. The procedures for the small reconstruction project are currently not reflected in the reconstruction charge system.

The management disposal plan is required to be established by submitting the calculation material of the estimated amount of the reconstruction charge to mayors, county governors and ward chiefs after authorization for project implementation, being notified of the estimated amount and reflecting it into the management disposal plan. But as the small reconstruction project is required to get authorization for project implementation by drawing up the management disposal plan proposal, the management disposal plan cannot but to be established without reflecting the reconstruction charge.

Accordingly, there is a need to modify the system to make it possible to apply the date of architectural design review to submitting the calculation material of the estimated amount of the reconstruction charge and reflect the estimated amount of the reconstruction charge into the management disposal plan in the small reconstruction project. Third, there is a need to adjust the assessment rate of the reconstruction charge. The general charge system take a form of the proportional scale system, whereas the assessment rate of the reconstruction charge takes a form of the pr