건축 중인 집합건물의 구분소유와 직권보존등기의 문제점 = Issue of Sectional Ownership and Ex Officio Registration of Ownership Preservation of Condominium Buildings under Construction

건축 중인 집합건물의 구분소유 성립과 직권보존등기 요건을 검토했다.

건축 중인 집합건물의 경우 구분소유가 성립되면 그 구분건물은 실체법상 독립한 부동산으로서 권리·의무의 객체가 되고, 「집합건물의 소유와 관리에 관한 법률」의 적용을 받게 된다. 또한 건축 중인 미등기 구분건물에 대한 소유자의 채권자는 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 건축허가를 증명할 서류를 첨부하여 그 구분건물에 대하여 경매신청 및 가압류, 가처분 등 소유권의 처분을 제한하기 위한 신청을 할 수 있고, 처분제한등기촉탁에 의하여 등기관은 그 등기를 하기 위하여 전제가 되는 소유권보존등기를 직권으로 실행하게 된다. 대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결에 의하면, 골조공사를 포함한 건물 전체의 공정률이 22.193%에 불과한 공사 중인 집합건물의 경우라도 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어져 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었을 뿐만 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 구분건물로 하겠다는 구분행위만 있으면 그 시점에서 구분소유가 성립된다. 이로써 건물 전체가 완공되어 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 공시되어야 구분소유가 성립된다는 종전의 판례는 폐기 또는 변경되어 구분소유의 성립시기가 훨씬 앞당겨지게 되었다.

구분소유의 성립 당시 구분소유자가 독립한 부동산으로서의 그 구분건물을 원시취득한 후 제3자에게 양도하고 건축주 명의변경을 한 경우 누구를 그 구분건물의 소유자로 볼 것인지에 따라 이를 둘러싼 법률관계가 크게 달라질 것으로 예상된다. 이에 본고에서는 건축 중인 집합건물의 구분소유와 직권보존등기에 관하여 학설과 판례를 중심으로 검토하고, 다음과 같이 실무상 제기되는 문제점과 그 해결방안을 모색해 보았다. 먼저 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 아니한 건축 중인 미완성의 집합건물도 등기능력의 요건이 충족된 경우에는 전체 건축 공정률과 관계없이 처분제한결정의 대상이 되며, 그 등기촉탁에 의해 소유권보존등기를 할 수 있다고 본다. 또한 구분소유의 성립과 동시에 자기의 비용과 노력으로 건축한 건축주가 그 구분소유권을 원시취득함과 동시에 그 대지에 대한 대지사용권을 취득하여 구분건물과 대지가 일체성을 가지게 되며, 그 후 그 구분건물의 양수인을 건축주로 명의변경 하였다 하여도 그가 그 구분건물에 관한 소유권이전등기를 경료받거나 완공 후 사용승인을 받아 집합건축물대장에 소유자로 등록되지 아니하는 한 그 양수인은 구분소유권을 취득하지 못한다.

그럼에도 현행 실무는 건축 중 구분소유가 성립된 미완성의 미등기 구분건물을 양수받은 경우, 허가 또는 신고 대상 건축물의 양수인이 한 건축관계자 변경신고에 따라 변경허가받은 양수인을 채무자로 하여 소유권에 관한 처분제한 결정을 하고, 그 재판에 따른 등기촉탁을 하고 있는 실정이다. 그러나 이는 구분소유자 아닌 양수인 명의로 직권에 의한 소유권보존등기를 하는 결과가 되므로 재고되어야 함을 시사하였다.