도심지 획지 공동개발계획시 공공용지 공공성 증진 방안 연구

지구단위계획·재개발의 획지 공동개발에서 기부채납을 통한 공공성 증진을 연구했다.

관련 제도관련제도상 인센티브운영의 원칙은 공공기여요소를 제공하는 경우와 목표달성에 기여하는 계획요소를 준수하는 경우에 한하여 인센티브를 제공하도록 하고 있다. 그리고 이와 관련된 많은 기존 연구들이 있으나, 공공기여요소와 결부된 내용 중 기부채납 부문과 직접적으로 관련한 연구는 전무한 상황이다. 특히 기부 채납되는 공공시설부지에 대한 공공성 판단의 객관적인 기준이 없다보니 전문가의 식견과 행정경험에 의존할 수 밖에 없으며 일관성과 형평성이 담보된 합리적인 계획의 유도가 어려웠다. 본 연구에 있어 내용적 범위는 특정 공간단위별로 이루어지는 계획적 정비 사업들중 가장 시행빈도가 높고 도시민들의 실생활에도 큰 영향을 끼치고 있는 지구단위계획과 재개발사업계획에 의한 서울특별시의 도시관리계획으로 한다. 이 가운데 기부채납방식에 의한 인센티브 제공내용으로 다시 한정하였다. 그리고 인센티브의 제공수단에는 건폐율, 용적률, 높이, 주차장 완화 등이 있으나 사업자측에서는 용적률을 가장 많이 선호하고 있으며 대부분 기부 채납시 용적률로 그 결과가 나타나고 있기 때문에 용적률 항목으로 국한하였다. 공간적인 범위는 상기의 계획들이 현행 제도하에서 어떻게 적용되고 있는지 그 실태를 파악해 보기 위하여 607개 구역을 사례지구로 선정하였다.

즉 지구 단위계획과 관련된 사례지구는 서울시도시계획조례가 제정된 2000년 7월을 기점으로 건축허가를 득한 497개 구역을 선정하였으며, 재개발사업의 경우 도시 환경정비구역지정 후 사업이 시행중에 있는 52개 지구와 1998년 주택재개발기본계획이 확정된 이후 주택재개발정비구역 지정 시 인센티브제도와 연계된 58개 구역을 대상으로 분석하였다. 실태분석에서 나타났듯이 서울시의 경우 사전조건에 따라 이루어지는 기부채납(보상차원)과 그렇지 않은 기부채납(포상차원)의 유형을 먼저 확인하였다. 그래서 향후에는 포상차원이 강화될 수 있는 방향으로 개편되어야 함을 제안하였다. 그리고 각 사업계획구역별로 기부 채납된 부지에서 드러난 공공성의 취약점을 지적하고 공공성 지표를 통해 공공성을 보다 높여야만 되는 당위성을 확보하였다. 본 연구에서 제기하는 공공시설부지가 기부 채납될 때 공공에 대한 기여도에 따라 인센티브를 차등하여 제공하기 위해서는 우선적으로 제도상에 관련내용이 마련되어야 한다. 이를 근거로 하여 논리적 접근의 당위성을 높일 수 있다. 그리고 가중치와 척도점수의 올바른 산정을 위해 전문가 그룹의 심도 있는 논의과정은 거치되, 최종적인 결과물로 제시되는 산정식은 단순하게 표현되어야 한다는 등의 예상과제들은 내포하고 있다. 이에 따른 개선방향으로서, 첫째, 인센티브 제공목적과 제공방향이 재정립하여야 한다.

둘째, 계획수립시 실무담당자 혹은 일반인들이 손쉽게 참고할 수 있도록 시설별로 항목과 지표를 매뉴얼화할 필요가 있다. 셋째, 공공에 대한 기여도가 큰 정도에 비례하여 인센티브량을 제공토록 하되 기존에 주어왔던 인센티브의 총량에는 변함이 없도록 감소분만큼 증가분이 나타날 수 있도록 보정되는 계수 산정이 필요할 것이다. 결론적으로 기부채납에 의한 인센티브제도의 운영은 사회구성원 모두에게 편익이 창출되어야 한다. 특정인이나 해당 지방자치단체만의 이익이 아닌 시민 모두에게 득이 될 수 있는 제도로 정착되어야 할 것이다. 그러므로 기부채납부지의 공공성 확보는 매우 중요한 과제로 대두될 수 있다. 아울러 규제만 있고 완화가 없는 계획은 실현성에서 큰 문제점이 야기될 수 있다. 여기에서 합리성을 갖춘 인센티브제도 존재의 필요성이 다시 부각되는 것이다. The Principles of incentives are composed of only two factors in case of offering land donation factors and obey planning items which can accomplish the goal in the Urban Management Planning. And there is no research in relation to land donation directly in spite of many studies.

Especially, the objective judgement of public interests for offering land donation depends on the thought of professional advisors and administrative experiences because of having no judging standards. These often rise to result in miss of consistent, equitable and rational planning. Incentives for offering public donation factors should be endowed as much as to be donated in the linkage of Urban Planning Act(The Act on Planning & Use of National Land). However, in present we are operating incentive system to donate only land in the project site according to donating quantity(size of land) without concerning public interests.

Therefore we need to search for objective methods that lead to judge dimensions of public interests. The main purpose of this study is to propose the clues of the rational incentive system to advance pubic interests of the project site through land donation. And the contents of this study concentrate on District Unit Plan and Redevelopment Plan as Urban Management Planning under Urban Planning Act, which are the most frequently planned-readjusted project and have an important effect on citizen's life. The scope of this study confines in the 'floor area ratio' incentive by dint of land donation.

Of course there are several factors in endowment items such as floor area ratio, building coverage ratio, height of building, relaxation of parking lots. One of them, the most important and practicable incentive is an incentive of the floor area ratio in relation of the profits of owners. The spatial scope of this study is the area of Seoul City. For casem study, 497 District Unit Plans, 52 Housing Redevelopment Project Sites and 58 Inner City Redevelopment Project Sites are selected. In the existing analysis, the categories of public donation are explained two types, one is relating 'reward' and the other is concerning 'award'.

Hence afterward award incentive should be enlarged to recognize land interests. And the case studies of Moonbae Special District in Yongsan District Unit Plan Area and Guro 8 Housing Redevelopment Project Area show the gap of 60% or 10% in floor area ratio between the existing standard and analytical method. This result means to find the basic clues for improving the existing standards and to preview the possibility of applying to real situation as well. In order to endow incentive of floor area ratio in proportion to the quantity of land donation differently, above all it is important to judge the logics of public interests in linkage with the quantity of donation.

The improving methods of incentive standards on land donation are as followed. Firstly, re-establishment of the purpose and direction for endowing incentives. Secondary, preparation of the manual on items and indicators of each facilities to be accessible to public officials and citizens easily. Thirdly, Correction of coefficient in proportion to the ratio of land donation without changing the existing total incentives. Finally, application of institution on the incentives should make a benefits to social members equitably. Thus maintenance of public interests play a indispensible role to the application of incentive institution.

It is possible that regulation without relaxation give rise to the problems of realizing the plan rationally. It is certain that this thesis stands out the necessity of rational incentive in process of District Unit Plan and Redevelopment Project Plan.