不動産投資會社(REITS)制度의 改善方案에 관한 硏究

부동산투자회사(REITs) 제도의 개선 방안을 연구했다.

일반인들에게는 ‘리츠’라는 명칭으로 더 잘 알려진 부동산투자회사법이 2001년 7월부터 시행되었다. 이후 시행령, 시행규칙 및 관련 감독 규정등의 하위법이 모두 제정됨에 따라 제도적인 정비가 완료되었고, 11월에는 국내 1호 리츠가 건교부의 예비인가를 받아 시장에 소개됨으로써 본격적인 리츠시장의 개막을 알리게 되었다. 리츠란 쉽게 말해 부동산과 주식의 혼합상품이라 할 수 있다. 즉, 투자자로부터 자금을 모집, 부동산에 투자한 후 투자수익을 주주들에게 배당형태로 돌려주며, 주식은 상장되어 증권시장에서 자유롭게 거래될 수 있는 부동산 간접투자 상품이다. 과거 부동산과 관련된 새로운 금융상품인 ABS, MBS, 부동산투자신탁상품 등이 시장에 도입됨으로써 부동산 시장에 직・간접적인 영향을 미친바 있다. 무엇보다도 리츠제도의 시행이 지금까지 낙후된 우리나라 부동산시장을 선진화・투명화 시키는 하나의 계기가 될 수 있을 것으로 생각된다. 부동산 투자가 수익을 바탕으로 하는 전문가 시장으로 전환될 것이며, 부동산 현황, 가격, 임대료 및 과세자료가 투명하게 시장에 공개될 것이라고 예상된다. 뿐만 아니라 부동산 투자자문, 감정평가, 자산관리 등 관련 업종의 발전도 기대된다

그러나 리츠시장이 활성화되기 위해서는 업계의 노력도 물론 중요하지만, 정부 지원도 필요하다는게 전문가들의 의견이며, 정부도 규제완화에 주력하여, 회사설립 요건과 자산운용 제한완화 등 부동산투자회사법 개정작업을 진행 중에 있다. 부동산투자회사제도가 제대로 정착되지 못할 경우 투자자의 실망과 함께 어렵사리 마련한 부동산시장의 선진화 및 고도화의 기회를 놓치는 결과가 될 것이다. 따라서 기업구조조정을 성공적으로 이끌어내고 부동산시장을 한 단계 높은 수준으로 끌어 올릴 수 있는 기회를 살릴 수 있도록 리츠제도를 활성화할 수 있는 제도 및 운영상의 문제점과 개선방향을 찾을 필요가 있다. 현행 우리나라 리츠제도 중에서 부동산투자회사의 정착을 제약하는 요소들을 찾아내어 이의 개선방안을 모색하고, 제도적으로 지원해야 할 부분들을 찾아보며, 종합적인 제도개선 방안을 제시하고자 한다. 주요 개선방안으로는, 첫째, 부동산투자회사 제도 전반에 대한 투자자의 신뢰를 확보하기 위해서는 투자자 보호장치를 보다 완벽하게 갖출 필요가 있다. 둘째, 외부차입에 대한 제한 완화등 운영 Process에 따라 부동산투자회사의 정착과 활성화에 장애가 되는 요인들을 찾아내며, 셋째, 리츠가 투자도관체로서의 본질에 충실하도록 조세 및 회계부문의 통일적인 기준을 마련토록 한다.

넷째, 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사간의 형평성을 제고하며, 다섯 번째로 부동산관련 정보 인프라 구축을 추진하고 부동산관련 전문기관 및 전문인력을 양성해야 할 필요가 있다. "Real Estate Investment & Trust Company Code" which is better known as "REITS" code began to be implemented since July, 2001. Later, as its regulations, procedures and relevant supervision codes were arranged, the REITS system was complete. In November of the same year, a company was preliminarily approved as REITS for the first time in Korea to herald an era of a full-scale REITS market. To put it simply, REITS may be a commodity combining real estate and stock.

Namely, the REITS company raises a fund from investors and therewith, invest the fund in real estates and return the profits to stock holders. Of course, the stocks will be listed to be traded freely in the stock market. In the past, such commodities associated with real estates as ABS, MBS and real estate investment trust commodity were introduced to affect our real estate market directly and indirectly. Above all, it is expected that REITS system will provide for a momentum to develop and make transparent our real estate market. Investments in real estate will be activated to gain profits, and real estate transactions, prices, rentals and other tax base will become transparent.

Furthermore, such businesses as real estate investment counselling, real estate appraisal, asset management will develop. Experts agree that in order to activate the REITS markets, businesses are urged to make more efforts, but the government is obliged to support the businesses. In this regard, the government is deregulating establishment of REITS companies, their management of assets, etc., by amending such relevant codes as Real Estate Investment and Trust Company Code. If REITS system is not properly established, investors would be disappointed and then, the opportunity for development of our real estate markets would be lost.

Accordingly, it is essential to address the problems and find their solutions to activate the REITS system and thereby, develop our real estate market through successful business restructuring. With such basic conceptions in mind, this study was aimed at identifying the obstacles impeding the establishment of REITS companies and finding the ways to remove them and thereby, suggesting comprehensive institutional reform measures as follows; First, in order to enhance real estate investors' reliability, it is necessary to arrange a system protecting their interests perfectly.

Second, it is deemed essential to identify the obstacles impeding the establishment of REITS companies and decontrol their borrowings. Third, it is also necessary to arrange unified tax and accounting criteria for REITS to act as investment funnels. Fourth, it is necessary to enhance equality between REITS companies and business restructuring real estate investment companies. Fifth, it is deemed essential to construct an information infrastructure for real estates and bring up special real estate organizations and personnels.