블록체인 기반 실물자산（Real World Asset） 토큰화를 활용한 건설사업비 조달 모델 연구 : 글로벌 RWA 사례 분석을 통한 한국형 모델 설계를 중심으로 = Designing Construction Cost Financing Models Using Blockchain-Based Real World Asset Tokenization -Focused on Korean Model Design Through Global RWA Case Analysis

블록체인 기반 부동산 토큰화를 활용한 건설사업비 조달 모델을 연구했다.

본 연구는 블록체인 기반 실물자산（Real World Asset, RWA） 토큰화 기술을 활용하여 건설사업비 조달의 새로운 대안적 모델을 설계하는 것을 목적으로 한다. 국내 건설산업은 프로젝트 파이낸싱（PF）에 대한 높은 의존도로 인해 금리 변동성, 시행사의 신용 리스크, 자금조달 경직성 등 구조적 한계를 지속적으로 노출해왔으며, 부동산투자회사（REITs） 또한 상장 절차의 복잡성과 낮은 자산 유동성으로 인해 중소규모 프로젝트에 적용하기 어려운 한계를 가진다. 이에 본 연구는 토큰증권（Security Token Offering, STO） 및 RWA 토큰화가 이러한 한계를 보완할 수 있는 대안적 자금조달 메커니즘으로서의 가능성을 실증적으로 검토한다. 연구방법으로는 미국, 싱가포르, UAE（VARA）, EU（MiCA） 등 주요국의 STO 및 디지털자산 규제체계를 비교분석하고, 트럼프 몰디브 프로젝트（채권형 토큰）, 두바이 토지청（DLD） 사례（지분형 토큰）, Lofty AI（수익형 토큰）, T-RIZE（하이브리드형 토큰）, 그리고 국내 카사코리아（Kasa Korea） 사례를 글로벌 RWA 적용 사례로 선정하여 토큰 구조, 법적 근거, 운영 메커니즘을 비교분석하였다. 이를 기반으로 국내 실정에 부합하는 두 가지 한국형 모델을 설계하였다.

Model A는 LH·SH 등 공공기관이 참여하는 공공형 채권 STO 모델로서 도시형생활주택 등 매입임대주택 사업에 적용 가능한 구조를, Model B는 민간 주도의 하이브리드형 STO 모델로서 안성 소재 한국형 그린 데이터센터 개발사업을 적용 시나리오로 설정하여 자본조달 구조, Cap Rate 분석, 수익배분 메커니즘을 구체적으로 설계하였다. 연구결과, RWA 토큰화는 자산의 분할소유를 통해 소액투자자의 시장 접근성을 제고하고, 스마트컨트랙트 기반의 자동화된 수익 분배 및 거래 인프라를 통해 기존 PF 구조 대비 투명성과 유동성을 개선할 수 있는 것으로 분석되었다. 다만 오라클 시스템을 통한 실물자산 정보의 신뢰성 확보, 국내 전자증권법 및 2026년 개정 법령과의 정합성, 토큰 발행·유통 단계의 법적 리스크 관리는 실무 적용을 위한 핵심 과제로 도출되었다. 본 연구는 이론적 차원에 머물러 있던 RWA 토큰화 논의를 국내 건설사업 자금조달의 구체적 실행 모델로 발전시켰다는 점에서 학술적·실무적 의의를 가지며, 향후 공공·민간 부문의 건설금융 다각화 정책 수립에 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구 배경 2 2. 연구의 목적 3 3. 연구의 방법 5 제2절 논문의 구성 6 제2장 이론적 고찰 8 제1절 건설사업 자금조달 구조와 PF의 한계 8 1. PF 기본 구조 및 이익 귀속 구조 8 2. PF 시장 경색 사례 （레고랜드태영건설） 9 3. PF 구조의 구조적 한계 10 제2절 부동산투자신탁（REITs）의 구조와 한계 11 1. REITs 기본 구조 11 2. 건설 단계 적용의 한계 11 제3절 블록체인 및 스마트 컨트랙트 12 1. 블록체인 기본 개념 12 2. 스마트 컨트랙트 개념 및 작동 원리 12 3. 오라클의 역할 13 제4절 실물자산 토큰화（RWA）의 개념 및 유형 14 1. RWA 개념 및 등장 배경 14 2. 토큰 유형 분류 14 3. PFREITs토큰화 통합 비교 16 제5절 글로벌 RWA 토큰화 규제 환경 17 1. 미국: Howey Test와 SECCFTC 5분류 택소노미 17 2. 싱가포르: 규제 샌드박스 선도 모델 19 3. UAE（두바이）: ARVA 분류와 세계 최초 실물자산 토큰 규제 20 4. EU: MiCA와 MiFID II의 이중 체계 21 5. 각국 규제 환경 비교 및 한국 적용 시사점 22 제6절 선행연구 검토 24 1. 국내 부동산 토큰화 관련 연구 24 2. 해외 RWA 관련 연구 24 3. 선행연구의 한계 및 본 연구의 차별성 25 제3장 글로벌 RWA 사례 분석 및 한국 적용 시사점 도출 27 제1절 사례 선정 기준 27 제2절 분석 틀 29 제3절 채권형 토큰화（Debt Token） 30 1. 채권형