주택재개발사업의 적정비용 산출을 위한 비용항목 표준화에 관한 연구

주택재개발사업의 적정 비용 산출을 위한 비용항목 표준화를 연구했다.

최근 정부의 부동산시장 활성화 정책으로 그동안 침체되었던 주택재개발사업이 활발하게 재개되고 있다. 하지만 장기간의 사업부진에 따른 금융비용 등으로 인해 실질적으로 주택재개발사업이 필요한 노후·불량주택 밀집지역이나 정비기반시설이 열악한 지역은 낮은 수익성 때문에 시공사가 참여를 꺼리는 것이 현실이다. 반면에 입지여건이 좋은 구역에서는 금융비용 등을 부담하고도 수익성을 확보할 수 있기 때문에 시공사가 경쟁적으로 참여하고 있다. 그래서 조합원이 주택재개발사업의 수익성을 제대로 알고 참여여부를 결정하도록 하는 제도적인 지원이 무엇보다 필요하다. 이미 서울시를 비롯하여 많은 지역에서 소요비용을 감안한 추정분담금을 제시하고 있지만, 조합원은 해당 구역의 자료만을 확인할 수 있기 때문에 소요비용의 적정성에 대해 판단할 수 없는 한계가 있다. 이에 본 연구에서는 분석대상지인 서울지역 12개 구역과 기타지역 17개 구역의 구역별 소요비용을 분석하여 표준화된 비용항목을 제시하고, 항목별 적정비용을 산출하였다. 적정비용은 항목별로 도출된 비용과 구역면적, 건축연면적, 신축세대수와의 상관관계를 분석하여 건축연면적을 기준으로 산정하였다. 또한 적정비용 산정에 있어 비용항목과 지역별 상관관계를 분석하여 상관관계가 큰 경우에는 지역을 구분해서 적정비용을 산정하였으며, 상관관계가 적은 경우에는 지역을 구분하지 않고 적정비용을 산정하였다.

이러한 과정을 거쳐 산출된 항목별 적정비용을 대상구역별로 소요된 비용과 비교·분석하여 비용 항목별 지출총액에 대한 비율을 분석한 결과 시공사의 도급공사비, 보상비, 금융비용 순으로 차지하는 비율이 높은 것으로 나타났다. 본 연구를 통하여 다음과 같은 시사점을 제시하였다. 첫째, 비용항목을 표준화하는 제도 도입이 필요하다. 주택재개발구역별로 소요비용을 표준화된 항목에 따라 의무적으로 기입하도록 하면 보다 정확한 적정금액을 산출할 수 있고, 이를 공개하여 조합원이 해당 구역 소요비용의 적정성을 판단할 수 있는 자료로 활용하면 주택재개발사업은 보다 투명해지고 비용도 절감할 수 있을 것이다. 둘째, 정비사업전문관리업체의 전문성을 강화할 필요가 있다. 정비사업전문관리업체는 관리처분계획에 포함되는 소요비용 추산액을 관련 규정에 따른 금액으로 산정한 후 각 분야 전문가의 검증을 받도록 하는 것이 무엇보다도 중요하다. 셋째, 항목별 적정비용 산정을 위한 공공의 적극적인 참여가 필요하다. 본 연구에서는 분석대상지의 수가 적었기 때문에 적정비용 산정에 한계가 있지만 공공에서는 자료의 습득이 용이하므로 보다 정확한 적정비용을 산정할 수 있을 것이다. 넷째, 시공사의 지분제사업 참여방식의 재고가 필요하다.

주택재개발사업 초기단계인 조합설립단계에서 조합원 종전자산평가를 실시하여 종전자산평가액을 기준으로 조합원에게 시공사가 무상지분을 제시하는 방식으로 시공사를 사업에 참여시키면, 조합원은 사업으로 인한 추가 부담금에서 자유로울 수 있고 재개발사업에서의 비리도 거의 사라지게 될 것이다. 또한 사업성이 낮은 구역에 지분제로 참여하는 시공사에게는 세제 등의 제도적인 혜택을 주거나 관할 행정청에서 발주하는 공사에 가산점을 부여하는 방법 등으로 주택재개발사업을 활성화시킬 수 있을 것이다. 다섯째, 주택재개발사업 조합의 투명한 운영이 필요하다. 주택재개발사업 조합은 투명한 업체선정을 통한 적절한 예산편성 및 집행 등 지출을 줄이기 위한 최선의 노력을 해야 할 것이다. 이상으로 본 연구에서는 주택재개발사업 적정비용 산출을 위한 표준화된 비용항목의 도출을 위한 실증적인 연구를 진행하였다. 향후 본 연구의 결과에 더하여 보다 정확한 적정비용 도출을 위한 추가연구의 진행이 필요할 것이다. 주제어 : 주택재개발사업(Housing Redevelopment Projects), 표준화(Standardization), 적정비용(Optimal Cost), 비용항목(Cost Items), 비례율(Proportional Rate)