擔保活用 方案으로서의 不動産信託에 관한 연구 : 부동산 프로젝트 금융을 중심으로

부동산 프로젝트 금융에서 담보신탁의 활용과 법적 쟁점을 연구했다.

새롭고 복잡한 현대 금융기법이 등장하면서 대표적으로 이용되고 있는 담보물권인 저당권이 이러한 첨단 금융기법의 요청을 수용하는데는 한계가 있다. 특히 부동산 프로젝트 금융에서는 특정 사업의 현금흐름을 대출의 상환재원으로 하기 때문에 차주의 신용위험으로부터 사업을 분리하는 것이 중요한데 저당권은 후순위저당권자나 차주의 채권자 등으로부터 강제집행을 당할 위험이 있다. 이러한 필요에 의하여 부동산 프로젝트 금융에서는 담보신탁을 많이 활용한다. 이제는 담보신탁이 부동산 프로젝트 금융 뿐만 아니라 그 영역을 확대하여 기업금융의 담보확보 수단으로 활용하려는 시도가 일부 금융기관을 중심으로 이루어지고 있다. 그러나 담보신탁이 저당권을 대체할 정도로 완벽한 담보기능을 가지고 있는 것 같지는 않다. 첫째, 담보신탁에 대한 적용법률이 명확하지 않다. 신탁법에서는 담보신탁에 대한 명확한 규정을 두고 있지 않아 실무상 혼란을 겪고 있다. 둘째, 공시방법이 없는 재산권의 경우에는 제3자에게 신탁사실을 대항할 수 없는 문제점이 있다.

예컨대, 체비지, 환지나 택지개발지구 내의 분양택지 등 등기할 수 있는 재산이기는 하나 지적이 정리되지 아니하여 등기부가 개설되지 않은 토지의 경우에는 신탁등기를 할 수 없어 제3자에게 신탁사실을 대항하지 못하는 경우가 있다. 또한 최근 글로벌 금융위기 여파로 부동산 프로젝트 금융의 부실화가 사회적 문제로 대두되면서 담보신탁의 여러 가지 문제점이 논란이 되고 있다. 특히 공동주택개발사업에 있어서의 대한주택보증 주식회사를 제3채무자로 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있을 경우와 제3자에 의한 가압류, 가처분이 발생하여 사업이 지연되는 경우에 금융기관의 담보권 훼손을 초래하게 된다. 이러한 문제점을 신탁법 개정시안에서 공시방법에 대하여 부분적으로나마 입법해결하거나 실무상 관리형토지신탁의 방법으로 제3자에 의한 강제집행이나 공동주택사업 관련 문제점을 회피하고 있다. 담보신탁이 기업금융으로 그 영역을 확대하여 담보활용방안의 한 축으로 성장하기 위해서는 담보신탁의 적용법규와 관련하여서는 담보신탁의 형식은 신탁이지만 실질은 담보이므로 신탁법외에 담보와 관련되어서는 담보물권의 법리가 적용되어야 할 것이다.